Medidas del Real Decreto 11/20 en materia de alquiler

Medidas del Real Decreto 11/20 en materia de alquiler
Foto de la Avinguda Diagonal durante el estado de alarma

El mercado de alquiler en España tiene una particularidad respecto al mercado de la Unión Europea: mientras que en los países europeos el alquiler de vivienda se concentra en manos de grandes tenedores, en España el 85% del parque de alquiler se encuentra en manos de particulares.

Esto implica que las medidas adoptadas por el regulador se hayan encaminado, en primera instancia, a buscar los acuerdos entre las partes para posibilitar el pago de las rentas: se trata de facilitar lo máximo el pago por parte de los arrendatarios ya que, al ser en la mayoría de los casos el arrendador un particular, los ingresos generados por la renta pueden ser esenciales para la subsistencia de éste.

¿Qué requisitos deben reunir los inquilinos que quieran acogerse a alguna de las medidas previstas por el Decreto-Ley 11/2020 de 31 de Marzo?

Pueden acogerse todas aquellas personas que durante el mes anterior a la solicitud de la medida se vea afectada por alguna de estas situaciones:

  • Aquellos inquilinos que pertenezcan a una empresa que se ha acogido a un ERTE.
  • Aquellos que estén en situación de desempleo con el límite temporal ya comentado (un mes).
  • Empresarios y autónomos: aquellos que sufran una pérdida sustancial de sus ingresos.

¿Qué medidas se aprueban y a qué propietarios afectan?

Los arrendatarios que se encuentren en alguna de estas situaciones podrán solicitar la moratoria hasta el 2 de mayo de 2020. Para ello, deberán acompañar la documentación que acredite su situación.

Aquí debemos diferenciar entre grandes tenedores de vivienda (aquellas empresas o personas físicas que sean propietarias de más de 10 viviendas) y propietarios particulares.

En el primer caso, el inquilino que incurra en alguna de las situaciones de precariedad descritas, podrá solicitar la moratoria al arrendador. El tenedor de vivienda podrá escoger entre dos alternativas:

  • Reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado y las mensualidades siguientes si el plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa de COVID-19, con un máximo, en todo caso, de cuatro meses.
  • Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

En el segundo caso, las cuotas aplazadas serán devueltas en un plazo mínimo de tres años sin que las cantidades aplazadas devenguen intereses.

¿Y el propietario particular?

En primer lugar, estaremos a lo que hayan acordado las partes (básicamente, moratoria o condonación). En el supuesto en que el inquilino haya solicitado una de las dos medidas, el propietario tendrá siete días hábiles para optar por una de ellas o no aceptar ninguna. Es importante aclarar este extremo: el Real Decreto no recoge la obligatoriedad por parte del pequeño propietario de aceptar estas medidas extraordinarias en el pago de renta y es aquí donde entran en juego la ayudas previstas en él: en el supuesto en que el arrendador se niegue a aceptar el retraso en el pago o la condonación, el arrendatario podrá acceder, siempre que pueda justificar su situación de vulnerabilidad, a las ayudas directas y los microcréditos ICO.

¿En qué consisten las ayudas al arrendatario?

Como ya hemos dicho, si no existe acuerdo entre propietario y arrendatario para el aplazamiento o fraccionamiento de la renta, el inquilino en situación de vulnerabilidad, podrá acceder a un programa de ayudas que vendrá avalado directamente por el Estado: las ayudas cubrirán un máximo de seis meses de las rentas, el plazo de devolución será de seis años, ampliable a diez, y no se devengarán intereses ni gastos de formalización.

Prórroga de los contratos y suspensión de los desahucios

Añade el Real Decreto dos medidas más que afectarán a los alquileres en vigor:

  • por una parte, durante la vigencia del estado de alarma quedan suspendidos todos los procedimientos de desahucio y los lanzamientos previstos con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto.
  • por otro lado, desde el día 31 de Marzo (fecha de entrada en vigor del Real Decreto) y hasta que hayan transcurrido dos meses desde el levantamiento de el estado de alarma se aplicará, siempre y cuando lo solicite el arrendatario, una prórroga en el contrato de alquiler vencido o de próximo vencimiento, por un plazo máximo de seis meses.
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