¿Se puede vender un piso alquilado?
Vender un piso con inquilino es posible. Efectivamente, podemos vender nuestro piso aunque esté alquilado.
La venta de un inmueble con un contrato de arrendamiento en vigor es una situación bastante común en nuestro mercado inmobiliario prevista en nuestro ordenamiento jurídico.
Sin embargo, es importante conocer los derechos y obligaciones del vendedor ya que estamos transmitiendo un inmueble que está ocupado por un tercero como consecuencia del contrato de arrendamiento que celebramos y de cuya posesión no disponemos.
Regulación jurídica de la venta de un piso alquilado: el contrato que esté en vigor NO quedará extinguido
La venta de un piso alquilado regula en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que fue redactado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Este artículo establece que el arrendamiento subsistirá a pesar de la venta, transmitiéndose al nuevo propietario todos los derechos y obligaciones del arrendador
¿Qué debemos hacer para vender un piso con inquilino?
Vender un piso con inquilino puede parecer, a priori, un proceso complicado.
Te enumeramos, cronológicamente, cuáles son todos los pasos del proceso que vas a tener que dar en la venta de tu piso alquilado.
Lectura del contrato de arrendamiento
En concreto, cuánto tiempo resta para la finalización del contrato de alquiler (incluídas prórrogas) y qué renta está pagando actualmente el inquilino.
Esta es la información que deberemos de facilitar al posible comprador del inmueble y será determinante para establecer su precio de mercado.
Notificación al inquilino sobre la intención de vender el piso
Es obligatorio notificar al arrendatario de tu intención de vender la vivienda, independientemente de que tenga o no derecho de tanteo y retracto.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el propietario debe informar al inquilino de su decisión de vender la vivienda. Esta notificación debe realizarse por escrito y con una antelación mínima de 30 días naturales a la fecha prevista para la compraventa en el supuesto en que no haya renunciado expresamente en el contrato de arrendamiento.
¿Por qué es importante esta notificación?
- Respeto a los derechos del inquilino: La notificación garantiza que el inquilino conozca sus derechos, especialmente el derecho de tanteo y retracto, que le permite igualar la oferta de compra de un tercero y adquirir la vivienda en las mismas condiciones.
- Transparencia en la relación arrendador-arrendatario: La comunicación abierta y transparente contribuye a mantener una buena relación entre las partes y evita posibles conflictos.
- Cumplimiento de la ley: El incumplimiento de esta obligación puede dar lugar a responsabilidades legales para el propietario.
Derecho de tanteo y retracto del inquilino
El artículo 25 de la LAU recoge el derecho de tanteo y retracto en favor del arrendatario. Este derecho le permite al inquilino igualar la oferta de compra realizada por un tercero y adquirir la vivienda en las mismas condiciones.
Sin embargo, este derecho no es absoluto y puede ser excluido por pacto expreso en el contrato de arrendamiento.
¿Qué elementos deberá de contener la notificación en el supuesto de que el inquilino esté en posesión de ejercer el derecho de tanteo y retracto?
La notificación debe contener los siguientes datos:
- Identificación de las partes: Nombre y apellidos del propietario y del inquilino.
- Descripción del inmueble: Dirección completa de la vivienda.
- Intención de vender: Manifestación clara y concisa de la intención de vender la vivienda.
- Precio de venta: Indicación del precio al que se pretende vender la vivienda.
- Fecha prevista para la compraventa: Fecha estimada para la firma de la escritura pública.
¿El inquilino puede seguir viviendo en el piso después de la venta?
Sí, el inquilino puede seguir viviendo en la vivienda alquilada después de la venta.
El nuevo propietario deberá respetar las condiciones del contrato de arrendamiento vigente y no podrá modificarlas unilateralmente. El contrato de arrendamiento estará en vigor hasta su fecha de finalización o hasta que se produzca alguna de las causas de extinción previstas en la LAU.
¿Qué pasa con la fianza depositada en el INCASOL?
- El comprador deberá de solicitar al vendedor toda la documentación relacionada con la fianza, incluyendo el justificante de depósito de la fianza en el INCASOL.
- Comunicación y actualitzación de la titularidad en el INCASOL: una vez formalizada la compraventa, el nuevo propietario debe notificar al INCASOL el cambio de titularidad de la fianza.
- Devolución de la fianza: Al finalizar el contrato de arrendamiento, el nuevo propietario será el encargado de solicitar la devolución de la fianza al INCASOL, previa comprobación del estado de la vivienda y el cumplimiento de las obligaciones por parte del inquilino.
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