Guía para propietarios · Alquiler e IRPF
Deducciones del alquiler en el IRPF para propietarios
La renta que recibes y el importe por el que tributas no son lo mismo. Descubre qué gastos puedes restar, qué reducción corresponde a tu contrato y cómo hacer las cuentas.
Para particulares residentes fiscales en España que declaran el alquiler como rendimiento del capital inmobiliario en el IRPF de régimen común.
01 · La cuenta empieza aquí
Primero restas los gastos. Después aplicas la reducción.
Cuando se habla de «deducciones del alquiler», suelen mezclarse dos conceptos. Los gastos deducibles permiten calcular el rendimiento neto. La reducción por alquiler de vivienda, si te corresponde, se aplica después sobre ese rendimiento positivo.
Una reducción del 60 % deja sujeto a tributación el 40 % del rendimiento neto. No significa que Hacienda te devuelva el 60 % del alquiler ni que tu factura fiscal baje en ese mismo porcentaje.
Además, algunas obras pueden dar acceso a deducciones sobre la cuota del IRPF. Se calculan por separado, como verás en el apartado de beneficios adicionales.
Consulta: AEAT: rendimiento neto reducido.
02 · Revisa tus recibos
¿Qué gastos del alquiler puedes deducir?
Reúne las facturas, los recibos y los justificantes de cada vivienda. Los gastos deben estar vinculados al alquiler y correctamente acreditados.
| Gasto | Qué debes tener en cuenta |
|---|---|
| Intereses y financiación | Los vinculados a la adquisición o mejora del inmueble. La parte de la cuota que devuelve capital al banco no se deduce. |
| Reparación y conservación | Por ejemplo, pintar o reparar instalaciones para mantener su uso. Una ampliación o mejora se trata de otra manera. |
| IBI, tasas y comunidad | Los importes que correspondan al alquiler. Las sanciones no son un gasto deducible. |
| Seguros | Las primas vinculadas al inmueble y a la obtención de sus rentas. |
| Gestión y contrato | Honorarios por administrar el alquiler, formalizar el contrato y defender jurídicamente los derechos relacionados con él. |
| Suministros | Si los soportas y pagas tú. Si después se los repercutes al inquilino, contabiliza también ese importe como ingreso. |
| Amortización | La depreciación fiscal del inmueble y de los muebles cedidos con él. No exige que hayas hecho ese desembolso durante el año. |
Consulta: AEAT: gastos deducibles y otros gastos del alquiler.
Intereses y reparaciones comparten un límite
La suma de intereses, demás gastos de financiación y reparación o conservación no puede superar los ingresos íntegros de esa vivienda en el año. El exceso puede deducirse en los cuatro años siguientes, respetando el límite de cada ejercicio. Si tienes cantidades pendientes de años anteriores, se aplican antes que las del año actual.
Consulta: AEAT: límite de intereses y reparaciones.
¿Y si el piso no ha estado alquilado todo el año?
Los gastos anuales, como IBI, seguro, comunidad e intereses, y la amortización se ajustan a los días alquilados. Los periodos a tu disposición pueden generar imputación de renta inmobiliaria.
Las reparaciones realizadas antes de alquilar tienen una regla específica: pueden ser deducibles si se destinan exclusivamente al futuro alquiler y se acredita esa finalidad. No conviene aplicarles sin más el mismo reparto que a un recibo anual.
Consulta: AEAT: gastos anuales y periodos sin alquiler y reparaciones previas al arrendamiento.
03 · Un gasto que suele pasarse por alto
La amortización: el piso y los muebles van por separado
El inmueble
La referencia anual máxima es el 3 % del mayor entre el coste de adquisición computable y el valor catastral, excluyendo el suelo en ambos casos. El coste incorpora los gastos e impuestos de adquisición que correspondan.
Hay que ajustar el importe a los días alquilados y respetar el límite de amortización acumulada.
Los muebles
Los bienes que se alquilan con el piso y duran más de un año siguen su propia tabla. Para mobiliario y enseres, el coeficiente anual máximo es del 10 %.
Guarda las facturas y el inventario. No apliques a los muebles el 3 % del inmueble.
Consulta: AEAT: amortización del inmueble y tabla de amortizaciones.
04 · La fecha del contrato importa
Reducciones del alquiler en el IRPF: 50 %, 60 %, 70 % o 90 %
Empieza por la fecha de firma y por el destino real del alquiler. Estos porcentajes se refieren a vivienda destinada a cubrir la necesidad permanente del inquilino.
Contrato anterior al 26/05/2023
60 %Se mantiene el régimen anterior para estos contratos, si se cumplen sus requisitos.
Contrato desde el 26/05/2023
50 %Es la reducción general. Puede aumentar si el caso encaja en alguno de los supuestos siguientes.
Consulta: AEAT: cuadro de reducciones según la fecha del contrato.
Nuevo contrato con una rebaja superior al 5 %
El mismo arrendador firma un nuevo contrato de una vivienda situada en zona tensionada y reduce la renta inicial más de un 5 % respecto a la última renta del contrato anterior, una vez aplicada, en su caso, su actualización anual.
Una rebaja de exactamente el 5 % no alcanza este requisito. Si la renta de comparación es de 1.000 €, la nueva debe ser inferior a 950 €.
Primer alquiler a jóvenes o determinados alquileres sociales
Una vía exige que el propietario alquile por primera vez esa vivienda, que esté en zona tensionada y que el inquilino tenga entre 18 y 35 años. Si hay varios inquilinos, se aplica proporcionalmente a quienes cumplan los requisitos.
Otra vía contempla alquileres a administraciones o determinadas entidades sin ánimo de lucro para fines sociales, y viviendas acogidas a programas públicos con renta limitada, en los términos legales. Alquilar directamente a una persona vulnerable no basta por sí solo.
Rehabilitación terminada en los dos años anteriores
Si no corresponde una reducción superior, puede aplicarse cuando las obras finalizadas en los dos años anteriores al contrato cumplen el concepto fiscal de rehabilitación del artículo 41.1 del Reglamento del IRPF.
Cambiar ventanas, pintar o reformar una cocina no permite dar por cumplido ese requisito. Hay que comprobar el alcance de las obras y su encaje legal.
Consulta: Ley del IRPF, artículo 23.2, requisitos de la AEAT y concepto fiscal de rehabilitación.
Si el piso está en Barcelona
Barcelona figura en la declaración de zona tensionada con efectos desde el 16 de marzo de 2024 y vigencia inicial de tres años. La ubicación no concede por sí sola el 70 % o el 90 %: hay que revisar todos los requisitos y la fecha del contrato. Incumplir el artículo 17.6 de la LAU impide aplicar estas reducciones.
Consulta: declaración publicada en el BOE y condiciones del artículo 23.2.
05 · Cataluña y otros beneficios
¿Qué ventajas adicionales puede tener el propietario en Cataluña?
En el tramo autonómico, distingue propietario e inquilino
Si resides fiscalmente en Cataluña, no hay una deducción autonómica general por los ingresos de un alquiler ordinario. La deducción catalana por pagar el alquiler de la vivienda habitual corresponde al inquilino que cumple sus requisitos.
La deducción autonómica por rehabilitación exige que sea la vivienda habitual del contribuyente. Tampoco las deducciones específicas de municipios rurales convierten la reforma de un piso alquilado en Barcelona en una deducción para su propietario.
Consulta: ATC: deducciones autonómicas de Cataluña y relación de deducciones de la AEAT.
Obras de eficiencia energética: sí pueden beneficiar al arrendador
Son deducciones estatales, también aplicables en Cataluña. Las del 20 % y 40 % pueden corresponder a una vivienda de tu propiedad alquilada para uso residencial o destinada a ese alquiler. La del 60 % se refiere a actuaciones sobre edificios de uso predominantemente residencial.
| Tipo | Mejora y base máxima |
|---|---|
| 20 % | Reducir al menos un 7 % la demanda conjunta de calefacción y refrigeración de la vivienda.Base máxima: 5.000 € anuales. |
| 40 % | Reducir al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable de la vivienda, o mejorar su calificación hasta A o B.Base máxima: 7.500 € anuales. |
| 60 % | Rehabilitar energéticamente el edificio y acreditar una reducción mínima del 30 % de ese consumo, o una mejora hasta A o B.Base máxima: 5.000 € anuales y 15.000 € acumulados.El exceso sobre el límite anual puede pasar a los cuatro ejercicios siguientes. |
Consulta: AEAT, requisitos del 20 %, 40 % y 60 %. Para los plazos vigentes, consulta la disposición adicional 50.ª de la Ley del IRPF.
Qué comprobar antes de iniciar las obras
Necesitas certificados energéticos anteriores y posteriores, expedidos y registrados correctamente. El previo no puede tener más de dos años al empezar las obras. Paga por medios bancarios, conserva facturas y descuenta las subvenciones. El efectivo y los equipos de combustibles fósiles quedan excluidos.
Para el 20 % y 40 %, las obras y pagos deben realizarse entre el 6 de octubre de 2021 y el 31 de diciembre de 2026, con certificado posterior antes de 2027. Si la vivienda estaba en expectativa de alquiler, debe alquilarse antes del 31 de diciembre de 2027.
Para el 60 %, el plazo de obras y pagos alcanza el 31 de diciembre de 2027, con certificado posterior antes de 2028. La misma obra no permite acumular estas tres deducciones.
En Barcelona, revisa también el IBI
El Ayuntamiento contempla una bonificación del 95 % del IBI para los supuestos de alquiler social previstos, como viviendas integradas en la Bolsa de Alquiler u otros programas municipales que cumplan sus condiciones. Requiere su tramitación; alquilar un piso con renta limitada en una zona tensionada no basta.
También existe una bonificación por determinadas instalaciones solares voluntarias. Estos beneficios son municipales y reducen el IBI; no son deducciones autonómicas del IRPF.
Consulta: Ayuntamiento de Barcelona: bonificaciones del IBI y solicitud.
06 · Un ejemplo con cifras
Alquilas por 1.200 € al mes. ¿Qué importe tributa?
Supongamos una vivienda alquilada todo el año, con un único propietario, sin parentesco con el inquilino. Todos los gastos del ejemplo son admisibles y están justificados.
Primero, el rendimiento neto
- Ingresos: 1.200 € × 12 meses
- 14.400 €
- Intereses y reparaciones
- −1.800 €
- IBI, comunidad y seguro
- −1.200 €
- Amortización calculada para el ejemplo
- −2.400 €
Rendimiento neto antes de la reducción
9.000 €Después, la reducción que corresponda
Si corresponde el 50 %
4.500 €9.000 € − 4.500 € de reducción.Si corresponde el 60 %
3.600 €9.000 € − 5.400 € de reducción.Estas cifras son el rendimiento después de la reducción, no el impuesto a pagar. Ese rendimiento se integra en la base general del IRPF. La cuota depende del conjunto de tu declaración.
Consulta: AEAT: cálculo del rendimiento neto y rendimiento neto reducido.
07 · Prueba con tus cifras
Calculadora del rendimiento del alquiler
Introduce ingresos y gastos anuales ya revisados. Selecciona la reducción después de comprobar sus requisitos en el apartado anterior.
El resultado de tu simulación
- Intereses y reparaciones aplicados
- Rendimiento neto
- Reducción aplicada
Rendimiento después de la reducción
Las cifras iniciales son las del ejemplo. Simulación para un inmueble y un único supuesto de reducción, sin gastos pendientes de otros años ni reglas especiales por parentesco o usufructo. No determina la cuota del IRPF, no aplica deducciones por obras energéticas ni valida tus gastos.
08 · Dudas frecuentes
Las preguntas que aparecen al preparar la renta
¿Pierdo la reducción si alquilo a un familiar?
No por el mero parentesco. Si se cumplen los requisitos, puede aplicarse la reducción. Pero cuando el inquilino es tu cónyuge o un familiar hasta tercer grado, incluidos los parientes por afinidad, existe un rendimiento mínimo.
Se compara el resultado después de las reducciones con la renta inmobiliaria imputada que corresponda. Si es inferior, se declara ese mínimo. Una cesión gratuita requiere otro análisis.
¿El alquiler de temporada tiene la misma reducción?
No. La reducción por vivienda exige que el alquiler satisfaga la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Los alquileres de temporada y turísticos no acceden a ella. Los gastos admisibles pueden seguir deduciéndose conforme a sus reglas; no tener reducción no significa tributar siempre por todo lo ingresado.
¿Declaro solo lo que el inquilino me ha pagado?
Como regla general, se declaran las rentas cuando son exigibles, aunque aún no se hayan cobrado. Un impago puede dar lugar a un saldo de dudoso cobro deducible si cumple las condiciones, por ejemplo, concurso del deudor o más de seis meses desde la primera gestión de cobro hasta el final del ejercicio, sin renovación del crédito.
Si deduces ese saldo y después lo cobras, lo incorporas como ingreso en el año del cobro.
AEAT: cuándo se declaran los ingresos y saldos de dudoso cobro.
¿Puedo deducir toda la cuota de la hipoteca?
No. La devolución del capital del préstamo no es un gasto del alquiler. Se revisan los intereses y demás costes de financiación vinculados a la adquisición o mejora, sujetos al límite conjunto con las reparaciones.
¿Qué ocurre si los gastos superan los ingresos?
Primero hay que aplicar los límites de cada gasto. El rendimiento neto puede resultar negativo por los gastos que sí sean deducibles. En ese caso no se aplica la reducción por alquiler de vivienda. El exceso de intereses y reparaciones tiene su propio tratamiento para los cuatro años siguientes.
AEAT: rendimiento neto y reducción sobre rendimientos positivos.
¿Cómo se declara si el piso tiene varios propietarios?
Cada titular declara la parte que le corresponde según su participación. Si existe usufructo, los rendimientos corresponden al usufructuario, no al nudo propietario. Conviene revisar la escritura antes de repartir ingresos y gastos.
¿Puedo aplicar un porcentaje diferente a cada piso?
Sí, si sus contratos y circunstancias justifican reducciones distintas. No se elige un porcentaje único para todo tu patrimonio ni se acumulan varios sobre el mismo rendimiento. Cuando cambian los contratos o los requisitos durante el año, hay que separar los periodos y los importes que correspondan.
09 · Deja preparada la documentación
Qué guardar para hacer bien las cuentas
- Contrato y fechas: inicio, cambios de inquilino, rentas exigibles y días alquilados.
- Gastos: facturas, recibos de comunidad, IBI, seguros, honorarios y certificado bancario de intereses.
- Amortización: escritura de adquisición, gastos e impuestos, desglose catastral de suelo y construcción, inventario y facturas de muebles.
- Reducción: contrato anterior y renta actualizada, edad de los inquilinos cuando proceda, documentación de rehabilitación o del programa social correspondiente.
Conserva también el historial de amortizaciones y los gastos pendientes de deducir: sus efectos pueden continuar en ejercicios posteriores.