El Parlament de Catalunya aprobó el pasado 18 de diciembre de 2025 la Llei d’adopció de mesures urgents en matèria d’habitatge i urbanisme, una norma que introduce cambios relevantes en la regulación del alquiler temporal, del alquiler por habitaciones y en determinadas obligaciones de los propietarios y refuerza los mecanismos de control administrativo sobre determinadas modalidades de arrendamiento.
Aunque la ley todavía no ha sido publicada en el DOGC, su aprobación parlamentaria hace prever una entrada en vigor inminente, previsiblemente en los próximos días. Por este motivo, muchos propietarios de viviendas en alquiler temporal en Barcelona y Catalunya se preguntan qué va a cambiar, si se respetarán sus contratos actuales y si la nueva regulación implicará una limitación de rentas.
En este artículo explicamos, de forma clara, qué establece el nuevo marco aprobado, qué efectos puede tener en el alquiler temporal y qué aspectos conviene tener en cuenta desde ahora.
La nueva ley es una normativa de carácter estrictamente autonómico, aplicable únicamente en el territorio de Catalunya. Introduce modificaciones relevantes en el marco jurídico de la vivienda, incluyendo la reforma de la Llei 18/2007, del dret a l’habitatge, y ajustes en otras normas relacionadas.
Entre los ámbitos que regula de forma más destacada se encuentran:
Es importante subrayar que esta regulación no se aplica fuera de Catalunya. Los contratos formalizados en otras comunidades autónomas continúan rigiéndose por la normativa estatal.
La ley ya ha sido aprobada por el Parlament, pero todavía no ha sido publicada en el DOGC. Hasta ese momento no es formalmente aplicable.
No obstante, la publicación se espera de forma inminente, por lo que sus efectos deben considerarse muy próximos en el tiempo. Algunas medidas tendrán aplicación directa desde la entrada en vigor y otras quedarán pendientes de desarrollo reglamentario.
Uno de los ejes centrales de la nueva norma es la regulación del alquiler de temporada, con el objetivo de diferenciar claramente los usos temporales legítimos del arrendamiento de vivienda habitual.
La nueva regulación parte de una presunción de uso como vivienda habitual, que solo puede desvirtuarse si se acredita de forma clara y suficiente la causa real de la temporalidad.
La ley establece dos grandes categorías de contratos de temporada, con regímenes jurídicos distintos y con mayores exigencias de control y acreditación.
La norma distingue entre:
Contratos de temporada por uso recreativo, turístico, vacacional u ocio
Contratos de temporada por motivos profesionales, laborales, de estudios, atención médica u otras situaciones temporales justificadas
Esta distinción es clave, ya que determina qué normas se aplican, cómo se calcula la renta y qué documentación es exigible.
Cuando el contrato tenga como finalidad el uso recreativo, vacacional u ocio, se considera un arrendamiento de uso distinto de vivienda.
Estos contratos pueden formalizarse durante cualquier época del año, pero deberán cumplir con una serie de requisitos formales:
• Indicar expresamente en el contrato la finalidad recreativa o vacacional.
• Acreditar documentalmente dicha finalidad.
• Hacer constar el lugar de residencia permanente del arrendatario.
• Depositar la fianza y la documentación justificativa en el INCASÒL.
La nueva regulación refuerza así el control documental y administrativo de este tipo de contratos.
En los contratos de temporada vinculados a motivos profesionales, laborales, de estudios, atención médica u otras situaciones temporales justificadas, la ley establece que, aunque el contrato siga siendo temporal, se aplicará el régimen propio de los arrendamientos de vivienda en aspectos como:
• Fianza y garantías
• Determinación y actualización de la renta
• Incrementos de renta por mejoras
• Gastos generales y servicios
Además, será obligatorio:
• Indicar expresamente la causa de la temporalidad en el contrato.
• Acreditar documentalmente dicha causa (contrato de trabajo, matrícula académica, informe médico, etc.).
• Hacer constar el lugar de residencia habitual del arrendatario.
• Depositar la fianza y la documentación en el INCASÒL.
En la práctica, esto supone que muchos contratos que hasta ahora se venían formalizando como alquileres de temporada podrán quedar sometidos al régimen de vivienda habitual si la causa no está suficientemente acreditada o si la Administración considera que el uso real de la vivienda no es verdaderamente temporal.
Este es uno de los puntos que más inquietud está generando entre los propietarios, y conviene aclararlo con total nitidez.
Los contratos de arrendamiento de temporada que estén válidamente firmados y en vigor antes de la entrada en vigor de la nueva regulación continúan rigiéndose por las condiciones pactadas hasta su extinción, incluida la renta acordada.
La nueva ley no revisa ni modifica de forma automática los contratos existentes, ni introduce efectos retroactivos. Por tanto, los propietarios pueden tener la tranquilidad de que sus contratos actuales se respetan conforme a lo firmado.
Ahora bien, la norma sí establece reglas claras para determinadas situaciones que pueden producirse una vez la ley ya esté en vigor:
Cuando el arrendatario solicite la prórroga de un contrato de temporada, deberá acreditar nuevamente la causa que justifica la temporalidad y demostrar que mantiene su residencia habitual en otro lugar.
Si en el momento de solicitar la prórroga no se acredita debidamente dicha causa, el contrato pasará automáticamente a considerarse un arrendamiento de vivienda habitual, con la aplicación del régimen correspondiente.
Si, una vez finalizado el contrato, se firma un nuevo contrato sobre la misma vivienda con el mismo arrendatario, la ley presume que se trata de un arrendamiento de vivienda habitual, salvo que el arrendador acredite que persisten las causas que justifican la temporalidad.
Esta acreditación se realiza mediante la documentación del arrendatario, que deberá incorporarse al contrato y depositarse en el INCASÒL.
La diferencia entre ambos supuestos no es casual:
• En la prórroga, es el arrendatario quien solicita continuar y debe justificar la temporalidad.
• En el nuevo contrato, la ley presume que el uso deja de ser temporal y exige al arrendador que acredite que la causa persiste.
En los contratos de alquiler de temporada por motivos laborales, de estudios, médicos u otros análogos, la nueva regulación catalana establece que la determinación y actualización de la renta se rige por el régimen propio de los arrendamientos de vivienda.
Esto significa que, aunque el contrato tenga una duración temporal, no existe libertad para fijar la renta, sino que deben aplicarse las normas estatales en materia de limitación de precios.
En particular, resulta de aplicación la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, que establece límites a la renta en las viviendas situadas en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, como es el caso de Barcelona y muchos municipios de Catalunya.
En estos supuestos:
Si el arrendador tiene la condición de gran tenedor, la renta debe ajustarse al índice de referencia de precios aplicable.
Si el arrendador no es gran tenedor, la renta no puede superar la del último contrato de arrendamiento de vivienda habitual vigente en los últimos cinco años, con las actualizaciones legalmente permitidas, salvo en los supuestos excepcionales previstos por la ley.
Por tanto, en este tipo de contratos de temporada, la renta queda condicionada por los límites legales establecidos en la normativa estatal, especialmente en los supuestos de prórroga o de firma de un nuevo contrato.
La aplicación concreta de estos límites deberá analizarse caso por caso, atendiendo a la situación de la vivienda, la condición del arrendador y la normativa vigente en el momento de formalizar el contrato.
La ley incorpora por primera vez una regulación específica del alquiler por habitaciones, definido como el contrato mediante el cual se cede el uso exclusivo de una habitación y el derecho a utilizar espacios comunes de la vivienda.
Los contratos de alquiler por habitaciones deberán respetar:
• Los estándares de superficie mínima por persona vigentes.
• El umbral máximo de ocupación que conste en la cédula de habitabilidad.
La ley no introduce nuevos parámetros, sino que refuerza el cumplimiento de los criterios de habitabilidad ya existentes.
Sí. La suma de los alquileres de todas las habitaciones no podrá superar el límite máximo establecido por el índice de referencia aplicable.
El incumplimiento de estos límites puede dar lugar a sanciones administrativas y a la recalificación del contrato.
La ley crea un Registro de Grandes Tenedores de Vivienda, dependiente de la Agència de l’Habitatge de Catalunya, pendiente de desarrollo reglamentario.
Deben inscribirse:
• Las personas jurídicas consideradas grandes tenedores conforme al artículo 5 de la Ley 24/2015.
• Las personas físicas y jurídicas que tengan la condición de gran tenedor según la Ley 12/2023.
La nueva regulación no es aplicable hasta su publicación en el DOGC (Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya).
Aunque la ley ya ha sido aprobada por el Parlament de Catalunya, no produce efectos jurídicos mientras no sea publicada oficialmente. La entrada en vigor se producirá en los términos que establezca la propia norma.
Hasta ese momento, los contratos de alquiler temporal siguen rigiéndose por la normativa vigente, sin que resulte exigible el nuevo régimen de acreditación, control o limitación.
Sí.
Los contratos de alquiler temporal válidamente firmados y en vigor antes de la entrada en vigor de la nueva ley se mantienen conforme a lo pactado hasta su extinción.
La norma no tiene efectos retroactivos ni prevé la revisión automática de los contratos existentes, ni en cuanto a la renta ni en cuanto a su duración o condiciones.
Por tanto, los propietarios pueden tener la tranquilidad de que sus contratos actuales no serán modificados ni recalificados de oficio por la mera entrada en vigor de la nueva regulación.
Sí, pero con mayores exigencias de acreditación y control.
La nueva regulación no prohíbe el alquiler temporal por motivos laborales, académicos, médicos u otros análogos, pero parte de una presunción de uso como vivienda habitual, que solo puede desvirtuarse si se acredita de forma clara y suficiente la causa real de la temporalidad.
Esto implica que será obligatorio:
Indicar expresamente en el contrato la causa concreta de la temporalidad.
Aportar documentación justificativa (contrato de trabajo, matrícula académica, informe médico, etc.).
Hacer constar el domicilio de residencia habitual del arrendatario.
Depositar la fianza y la documentación acreditativa en el INCASÒL.
Si la causa no queda debidamente acreditada, la Administración puede considerar que el uso no es verdaderamente temporal.
La prórroga no es automática ni neutra desde el punto de vista jurídico.
Cuando el arrendatario solicita la prórroga de un contrato de alquiler temporal, debe volver a acreditar que subsiste la causa que justifica la temporalidad y que mantiene su residencia habitual en otro lugar.
Si en el momento de la prórroga no se acredita debidamente dicha causa, el contrato pasará a considerarse un arrendamiento de vivienda habitual, con la aplicación del régimen legal correspondiente (duración mínima, limitación de rentas, gastos, etc.).
Este es uno de los puntos en los que la nueva regulación introduce mayor control y menor margen de flexibilidad.
Sí, en determinados casos.
En los contratos de alquiler de temporada por trabajo, estudios, motivos médicos u otros análogos, situados en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, la renta queda sujeta a los límites establecidos en la Ley 12/2023.
En los contratos de temporada por uso recreativo, vacacional u ocio, la renta no está limitada, siempre que la finalidad temporal esté correctamente acreditada.
En ese caso, la ley presume que el contrato es un arrendamiento de vivienda habitual.
La falta de acreditación suficiente de la causa de temporalidad —ya sea en el contrato inicial, en una prórroga o en la firma de un nuevo contrato con el mismo arrendatario— permite a la Administración recalificar el contrato como arrendamiento de vivienda habitual.
Ello puede comportar:
Aplicación de los límites de renta.
Aplicación del régimen legal de duración mínima.
Posibles sanciones administrativas en caso de incumplimiento.
Por este motivo, la correcta documentación de la causa temporal es ahora un elemento central del contrato.
Sí.
La nueva ley introduce por primera vez una regulación específica del alquiler por habitaciones en Catalunya.
En particular:
Refuerza el cumplimiento de los requisitos de habitabilidad ya existentes (superficie mínima por persona y ocupación máxima según cédula).
Establece límites de precio en zonas declaradas de mercado residencial tensionado, como Barcelona.
En estas zonas, la suma de las rentas de todas las habitaciones no puede superar el límite máximo establecido por el índice de referencia aplicable a la vivienda en su conjunto.
El incumplimiento de estos límites puede dar lugar a sanciones administrativas y a la recalificación del contrato.
La nueva ley del alquiler temporal en Catalunya no prohíbe el alquiler de temporada, pero sí cambia de forma relevante las reglas del juego, reforzando el control administrativo y la exigencia de que la temporalidad sea real, justificada y correctamente documentada.
La idea clave es clara:
👉 todo uso se presume vivienda habitual, salvo que se acredite de manera suficiente una causa temporal concreta.
Para los propietarios, esto implica tres mensajes fundamentales:
Tranquilidad respecto al pasado
Los contratos de alquiler temporal válidamente firmados y en vigor se respetan hasta su finalización, sin modificaciones automáticas ni efectos retroactivos.
Mayor rigor de cara al futuro
A partir de la entrada en vigor de la ley, las prórrogas y los nuevos contratos —especialmente con el mismo inquilino— estarán sujetos a un mayor nivel de control, y una incorrecta acreditación de la causa temporal puede suponer que el contrato pase a considerarse de vivienda habitual, con todas sus consecuencias.
Planificación y asesoramiento, más importantes que nunca
Elegir correctamente el tipo de contrato, documentar adecuadamente la causa de la temporalidad y conocer cómo afectan los límites de renta y las obligaciones formales será clave para evitar riesgos legales y sanciones.
En este contexto normativo cada vez más exigente, anticiparse y hacer las cosas bien desde el inicio marca la diferencia.
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