PUNTO HABITAT · Guía para propietarios
Gastos e impuestos al vender o comprar un piso en Barcelona
¿Cuánto te quedará después de vender? Empieza por separar los impuestos, los gastos de la operación y la hipoteca pendiente. Aquí tienes cada partida explicada, con un ejemplo y un resumen para comprador y vendedor.
Barcelona · Revisado el 20 de septiembre de 2026
01 · Las cuentas de cada parte
¿Qué paga el vendedor y qué paga el comprador?
En una venta habitual entre particulares, el vendedor debe prever el IRPF sobre la ganancia, la plusvalía municipal y sus gastos de venta. El comprador afronta el impuesto de adquisición y los gastos que le corresponden al comprar.
Por eso no hay un porcentaje único que sirva para calcular lo que cuesta vender cualquier piso. Dos viviendas con el mismo precio pueden generar impuestos muy distintos.
| Concepto | A quién corresponde normalmente |
|---|---|
| IRPF por la ganancia | Vendedor residente fiscal en España, si existe ganancia sujeta. |
| Plusvalía municipal | Vendedor; hay supuestos de no sujeción y exenciones. |
| ITP en vivienda de segunda mano | Comprador. |
| IVA y AJD en primera entrega de vivienda nueva | Comprador, según la operación y los beneficios fiscales aplicables. |
| Escritura de compraventa e inscripción | Comprador, como regla general en Cataluña, salvo pacto o disposición especial. |
| Honorarios inmobiliarios | Según el servicio y las condiciones que haya contratado cada parte. |
| Cancelación de la hipoteca del vendedor | Vendedor: devolución de su deuda y gastos de cancelación de su hipoteca, en la venta libre de cargas que se explica en esta guía. |
El reparto de los gastos de escritura en Cataluña se recoge en el artículo 531-6 del Código civil de Cataluña. Los impuestos siguen sus propias reglas.
02 · Si vas a vender
Los gastos de vender un piso en Barcelona
IRPF: lo que tributa es la ganancia
Para una persona física residente fiscal en España, la venta puede generar una ganancia o una pérdida patrimonial. La ganancia de una compraventa ordinaria se integra en la base del ahorro.
Se comparan el valor de transmisión y el de adquisición, con los ajustes fiscales que correspondan. Guarda las escrituras y las facturas: pueden influir en el resultado.
- Adquisición: al precio de compra se suman los gastos e impuestos de esa adquisición que hayas pagado, como el ITP o el IVA, la notaría y el Registro, además de las mejoras que puedas justificar. Así aumenta el valor de adquisición y se reduce la ganancia. Los intereses del préstamo no se incluyen.
- Transmisión: del precio de venta se restan los gastos e impuestos deducibles al calcular la ganancia, como los honorarios de intermediación y la plusvalía municipal que hayas pagado. Deben estar vinculados a la venta y justificados.
- Si estuvo alquilado: hay que revisar las amortizaciones fiscalmente computables. Las reparaciones y las mejoras tampoco reciben el mismo tratamiento.
Consulta: AEAT: reglas de cálculo de la ganancia patrimonial.
| Tramo de base liquidable del ahorro | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Se aplica cada tipo a su tramo. La cuota final también depende de las demás rentas del ahorro, compensaciones y ajustes de la declaración.
Consulta: Ley del IRPF, artículos 66 y 76.
Plusvalía municipal: una cuenta diferente
Este impuesto municipal grava el incremento del valor del terreno urbano. Tiene su propio cálculo, distinto del IRPF. Si acreditas que no ha habido incremento conforme a sus reglas, la operación no está sujeta, pero debes comunicarla y aportar la documentación.
En una compraventa ordinaria dispones de 30 días hábiles desde la transmisión para la autoliquidación o declaración que corresponda.
Consulta cómo calcular la plusvalía municipal en Barcelona.
Consulta: Ajuntament de Barcelona: plusvalía.
Honorarios y preparación de la venta
Revisa el encargo de venta: qué servicios incluye, el importe de los honorarios y cuándo se cobran. Añade cualquier trabajo que contrates por separado, como una reparación, un vaciado o una mudanza.
Comprueba también la cédula de habitabilidad y el certificado energético. En PUNTO HABITAT regalamos su renovación si están caducados cuando vendes con nosotros.
Hipoteca pendiente y cancelación registral
En una venta libre de cargas, el vendedor se encarga de cancelar su hipoteca. Si queda deuda, puede pagarla antes con sus ahorros o acordar su liquidación en el momento de la compraventa con parte del precio. Hay que preparar la forma de pago para cada operación.
Conviene separar dos conceptos: devolver el capital del préstamo y pagar los gastos de cancelación. El capital devuelto no es un impuesto ni un gasto deducible para calcular la ganancia del IRPF.
La cancelación registral puede generar gastos de notaría, Registro y gestoría si se encarga esa gestión. El préstamo también puede prever una compensación por amortización anticipada, dentro de los límites aplicables. Pide al banco el importe pendiente para la fecha elegida y prepara la cancelación registral: terminar de pagar el préstamo no elimina por sí solo la inscripción hipotecaria.
Esta guía explica la venta libre de cargas. Una subrogación del comprador en la hipoteca requiere un acuerdo específico y el consentimiento del banco para liberar al vendedor de su deuda. Ley Hipotecaria, artículo 118.
IBI, comunidad y otros recibos
Revisa el IBI del año, el certificado de deudas de la comunidad, las derramas y los suministros. Conviene dejar por escrito cómo se reparten los recibos y qué cantidades quedan pendientes antes de firmar.
03 · Tu situación también cuenta
¿Puedes reducir el IRPF de la venta?
Vendes tu vivienda habitual y eres mayor de 65 años
La ganancia está exenta de IRPF si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual a efectos fiscales. No necesitas reinvertir el dinero ni comprar otra vivienda. Esta exención por venta de vivienda habitual no se aplica a la venta de una segunda residencia.
A estos efectos, puede considerarse habitual la vivienda que lo sea al vender o que lo haya sido en algún momento de los dos años anteriores. Si hay varios propietarios, se revisa la situación de cada uno. La titularidad y los requisitos de vivienda habitual deben comprobarse.
Consulta: AEAT: vivienda habitual y mayores de 65 años.
Vendes para comprar otra vivienda habitual
La ganancia puede quedar exenta si reinviertes el importe que exige la normativa en otra vivienda habitual. Puedes comprar la nueva vivienda hasta dos años antes de vender la anterior o hasta dos años después. El plazo se cuenta de fecha a fecha.
Por ejemplo: si compraste tu nueva vivienda habitual el 15 de marzo de 2025 y vendes la anterior el 15 de febrero de 2027, la compra está dentro de los dos años anteriores a la venta.
Para la exención total debe reinvertirse todo el importe exigido; si la reinversión es parcial, la exención será proporcional. Ambas viviendas deben cumplir los requisitos de vivienda habitual.
Consulta: AEAT: exención por reinversión.
04 · Un ejemplo, paso a paso
Si vendes por 400.000 €, ¿cuánto te queda?
Imagina un único propietario residente fiscal en España. Compró su vivienda por 270.000 €, pagó 20.000 € de gastos e impuestos de compra que se incorporan al valor de adquisición y ahora la vende por 400.000 €.
Para este ejemplo, los gastos de venta deducibles al calcular la ganancia suman 10.000 €, incluida la plusvalía municipal. Son cifras ilustrativas, no un presupuesto de servicios.
Primero: la ganancia fiscal
- Precio de venta
- 400.000 €
- Menos gastos de venta deducibles
- −10.000 €
- Menos precio de compra
- −270.000 €
- Menos gastos e impuestos de compra
- −20.000 €
Ganancia patrimonial del ejemplo
100.000 €Supuesto sin alquiler previo, mejoras, exenciones, otras rentas del ahorro, compensaciones ni otros ajustes. Aplicando la escala por tramos: 6.000 × 19 % + 44.000 × 21 % + 50.000 × 23 % = 21.880 € de IRPF.
Después: el importe neto de la venta
Para esta cuenta suponemos que el propietario no tiene deuda hipotecaria pendiente. Restamos del precio los gastos de venta y reservamos el IRPF calculado.
- Precio que paga el comprador
- 400.000 €
- Gastos de venta, con plusvalía incluida
- −10.000 €
- Reserva para el IRPF del ejemplo
- −21.880 €
Importe neto tras esos gastos e impuestos
368.120 €La plusvalía ya está incluida en los 10.000 € de gastos. Si en tu caso hay una hipoteca pendiente, su liquidación se calcula por separado según cómo y cuándo vayas a pagarla. Añade también cualquier otro coste de tu operación.
Esta es la cuenta que conviene conocer antes de comprometer la compra de tu siguiente vivienda. La ganancia fiscal y el dinero que queda en tu cuenta responden a preguntas distintas.
05 · Si también vas a comprar
Los impuestos del comprador en Cataluña
Segunda mano: impuesto de transmisiones patrimoniales
En una compra ordinaria de vivienda de segunda mano se paga ITP. La tarifa general catalana es progresiva:
| Parte de la base imponible | Tipo |
|---|---|
| Hasta 600.000 € | 10 % |
| De 600.000 a 900.000 € | 11 % |
| De 900.000 a 1.500.000 € | 12 % |
| Más de 1.500.000 € | 13 % |
Si la base imponible es de 400.000 € y corresponde la tarifa general, el ITP es de 40.000 €. Para una base de 700.000 €, el cálculo es 60.000 € por los primeros 600.000 € y 11.000 € por el resto: 71.000 € en total.
Existen tipos reducidos y beneficios sujetos a requisitos, y un tipo del 20 % para determinados supuestos de grandes tenedores o adquisición de edificios enteros de viviendas, con excepciones. Comprar a través de una sociedad no implica por sí solo aplicar ese 20 %.
Consulta: ATC: tarifas y tipos de transmisiones patrimoniales.
Consulta: ATC: base imponible y valor de referencia.
Vivienda nueva: IVA y AJD
En una primera entrega de vivienda nueva por el promotor, lo habitual es pagar 10 % de IVA y el AJD que corresponda. En Cataluña, el tipo general de AJD para transmisiones sujetas a IVA es del 1,5 %.
Hay supuestos especiales y beneficios fiscales. El IVA del 4 % se reserva a viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública; no se aplica a todas las viviendas protegidas.
Consulta: AEAT: IVA o ITP al comprar una vivienda y ATC: documentos notariales y AJD.
Notaría, Registro y financiación
Añade los gastos de compraventa que te correspondan y la gestoría, si la contratas. Si solicitas hipoteca, diferencia los gastos de la compra de los del préstamo.
En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, la entidad asume la gestoría, la notaría de la escritura hipotecaria y la inscripción de la garantía; el prestatario paga la tasación. Las copias las paga quien las solicita. El AJD de la constitución del préstamo hipotecario corresponde al prestamista.
Consulta: Ley de contratos de crédito inmobiliario, artículo 14 y ATC: sujeto pasivo del AJD hipotecario.
06 · Dudas frecuentes
Lo que suele preguntarnos quien va a vender
¿Tengo que pagar IRPF por todo el precio del piso?
No. En una venta ordinaria, el IRPF se calcula sobre la ganancia patrimonial: se compara el valor de venta, descontados sus gastos e impuestos deducibles, con el valor de adquisición, que incorpora los gastos e impuestos de compra. Si el inmueble estuvo alquilado o existen mejoras, hay que aplicar también los ajustes correspondientes. Información de la AEAT sobre la venta de inmuebles.
¿La plusvalía municipal y el IRPF son lo mismo?
No. La plusvalía municipal grava el incremento del valor del terreno urbano y se gestiona ante el ayuntamiento. El IRPF grava, para las personas físicas residentes fiscales en España, la ganancia de la venta conforme a sus propias reglas. La exención de uno no implica la exención del otro.
¿Quién cancela la hipoteca y con qué dinero?
En la venta libre de cargas, el vendedor se ocupa de cancelar su hipoteca. Puede haber devuelto el préstamo previamente con sus ahorros o prever su liquidación con parte del precio en la firma. La documentación y la forma de pago se preparan según la situación concreta.
¿Devolver el préstamo hipotecario reduce la ganancia del IRPF?
No. El capital que devuelves al banco no es un gasto deducible para calcular esa ganancia, tanto si lo pagas con ahorros como con dinero de la venta. Para la exención por reinversión en otra vivienda habitual existe una regla distinta sobre el capital pendiente del préstamo utilizado para adquirir la vivienda transmitida: afecta al importe que debe reinvertirse, no al cálculo de la ganancia.
¿Estoy exento de IRPF si soy mayor de 65 años?
La ganancia por vender tu vivienda habitual a efectos fiscales está exenta y no necesitas comprar otra vivienda. Ser mayor de 65 años no hace que la venta de cualquier segunda residencia quede exenta por esta vía. Si hay varios propietarios, la exención se analiza para la parte de cada uno. Requisitos de la AEAT.
¿Puedo comprar primero y vender después para aplicar la reinversión?
Sí. La nueva vivienda habitual puede adquirirse dentro de los dos años anteriores a la venta de la anterior, además de poder comprarse en los dos años posteriores. El plazo se cuenta de fecha a fecha y hay que cumplir las condiciones de vivienda habitual e importe reinvertido. Plazos y condiciones de la reinversión.
¿Y si vendo un piso que he heredado?
La herencia y la venta posterior son operaciones distintas. Para el IRPF de la venta, el valor de adquisición se determina conforme a las reglas del Impuesto sobre Sucesiones, con el límite del valor de mercado, y se ajusta con los gastos, impuestos y demás conceptos que correspondan. También debes revisar la plusvalía municipal de la venta y si vender afecta a algún beneficio fiscal aplicado al heredar.
¿Qué ocurre si no soy residente fiscal en España?
La ganancia se revisa en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, no en el IRPF. En el supuesto habitual de venta por un no residente sin establecimiento permanente, el comprador retiene el 3 % de la contraprestación correspondiente al vendedor no residente y lo ingresa como pago a cuenta de su impuesto. No es el impuesto definitivo ni un gasto adicional del comprador. Explicación de la AEAT.
¿Cuándo conviene preparar la previsión de gastos?
Antes de aceptar una oferta y, especialmente, antes de comprometer la compra de otra vivienda. Reúne la escritura de adquisición, los justificantes de gastos e impuestos, el IBI y, si hay hipoteca, su situación actual y cómo prevés cancelarla.
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