Alquiler Barcelona Zona Tensionada
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Alquiler Barcelona Zona Tensionada

Alquiler Barcelona: ¿cómo afectará la declaración de zona tensionada a propietarios e inquilinos?

Alquiler Barcelona Zona Tensionada: en esta entrada exponemos las consecuencias que va a ocasionar la inminente declaración de Barcelona como zona tensionada, tanto para propietarios como para inquilinos.

¿Qué es una Zona Tensionada?

La ciudad de Barcelona será declarada zona tensionada a partir de febrero de 2024 porque cumple ciertos requisitos relacionados con el precio medio de alquiler o de las hipotecas que permiten la aplicación de medidas de control del mercado de alquiler recogidas en la Ley de Vivienda, que van destinadas a rebajar la tensión en esa área.

¿Qué requisitos reúne Barcelona para ser declarada zona tensionada de alquiler?

Según el redactado de la Ley de Vivienda, para que una zona sea declarada tensionada, deben de cumplirse, por lo menos, uno de los siguientes requisitos: 

  • Que la carga media de las cuotas hipotecarias o de las rentas mensuales del alquiler más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares en esa zona.
  • Que el precio de compraventa o alquiler de vivienda en esa zona haya experimentado en los cinco años anteriores un porcentaje de crecimiento acumulado de, al menos, tres puntos porcentuales por encima del porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.

En el caso de Barcelona, se cumplen ambos requisitos.

Alquiler Barcelona Zona Tensionada

Consecuencias para propietarios e inquilinos por la declaración de Barcelona como zona tensionada

En esta entrada nos centrarnos en analizar las consecuencias que van a tener la declaración de Barcelona como zona tensionada en el supuesto de contratos de arrendamiento en los que el arrendador sea un pequeño propietario (menos de cinco viviendas en propiedad)

Actualización de la renta

Con la declaración de Barcelona como zona tensionada, los contratos que estén en vigor mantendrán las rentas que hayan sido pactadas en los mismos, pudiendo ser aumentadas en 2024 como máximo en un 3% en virtud de la cláusula de actualización anual de la renta.

Duración del contrato de alquiler

No se modifica el redactado de la LAU, que en su artículo 9 prevé que la duración del contrato será la libremente pactada por las partes. 

Ahora bien, si lo que pactan las partes es una duración inferior a los cinco años, es de aplicación, en favor del arrendatario, la prórroga anual obligatoria del contrato de arrendamiento hasta llegar a los citados 5 años. De este modo, aunque no se haya estipulado en el contrato un plazo concreto de duración del arrendamiento, el arrendatario permanecerá en el inmueble si así lo desea, como mínimo, hasta que se cumpla ese periodo.

Sólo se contempla una excepción a la aplicación de la prórroga obligatoria: ésta no será de aplicación si se ha previsto expresamente en el contrato que el arrendador pueda recuperar la vivienda, una vez transcurrido el primer año de contrato, en los siguientes supuestos:

  • Necesidad por parte del arrendador de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para él o para sus familiares de primer grado de consanguinidad o adopción.
  • En los supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial que afecten al arrendador.

En ambos casos en arrendador podrá recuperar la vivienda alquilada si así lo notifica al arrendatario. Transcurridos dos meses desde la notificación, el inquilino deberá abandonar el inmueble.

Prórroga del contrato de alquiler

La Disposición Final Primera de la Ley de Vivienda modifica parcialmente el redactado del artículo 10 de la LAU, que queda como sigue:

Si han transcurrido más de cinco años desde la firma del contrato de arrendamiento o de cualquiera de sus prórrogas y ni arrendador ni arrendatario han notificado su intención de no renovar el contrato, éste se prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de 3 años.

Se trata de una prórroga de carácter obligatorio para el arrendador excepto en los siguientes casos:

  • Si se pacta un acuerdo distinto entre las partes.
  • Si se ha celebrado entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento que recoja la normativa regulatoria prevista para los alquileres en zonas tensionadas.
  • En los mismos supuestos recogidos por la prórroga obligatoria en los que el arrendador tenga necesidad de recuperar la vivienda por alguno de los motivos ya enumerados.

Renta del Alquiler en Barcelona Zona Tensionada

Renta Arrendamientos Vigentes antes de la Declaración de Barcelona Zona Tenisonada

En los arrendamientos en vigor se mantendrá la renta ya pactada en el contrato, siendo de aplicación una subida anual del 3% durante 2024.

A partir de 2025, será un nuevo indice de referencia el que determinará la subida de las rentas del alquiler.

Renta Arrendamientos a partir de la Declaración de Barcelona Zona Tenisonada

Para los contratos de arrendamiento nuevos que se celebren en Barcelona a partir de la vigencia de la zona tensionada regirán las siguientes premisas:

  • El precio del alquiler no podrá exceder de la renta prevista en último año del contrato anterior pudiendo sumar la actualización que proceda en el momento de la celebración del contrato (por ejemplo, este año se le sumaría un 3%)
  • ¿Se podrán imputar gastos adicionales como, por ejemplo, Gastos de Comunidad o IBI? No, excepto en los casos en los que en el anterior contrato de arrendamiento éstos ya se hubiesen estipulado de forma separada a la renta.

 

Excepciones a la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior

La renta del alquiler podrá aumentarse hasta un máximo del 10% sobre la última renta del contrato de arrendamiento en los siguientes casos: 

  • Si la vivienda es objeto de rehabilitación en los dos años anteriores a la fecha del contrato de arrendamiento.
  • Si, en ese mismo periodo de tiempo, se hubiesen realizado obras de mejora de eficiencia energética que supongan un 30% de ahorro de energías no renovables.
  • Si en los dos años anteriores a la firma del contrato se hubieran realizado obras de mejora de accesibilidad.
  • Si el contrato se firma por un periodo superior a los 10 años o se establezcan prórrogas en virtud de las cuales el arrendatario pueda acogerse a alargar su estancia por este plazo.

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