Lloguer Barcelona: com afectarà la declaració de zona tensionada a propietaris i llogaters?
Lloguer Barcelona Zona Tensionada: en aquesta entrada exposem les conseqüències que ocasionarà la inminent declaració de Barcelona com a zona tensionada, tant per a propietaris com per a llogaters.
Què és una zona tensionada?
La ciutat de Barcelona serà declarada zona tensionada a partir del febrer del 2024 perquè compleix certs requisits relacionats amb el preu mitjà del lloguer o de les hipoteques que permeten l’aplicació de mesures de control del mercat de lloguer recollides a la Ley de Vivienda, que van destinades a rebaixar la tensió en aquesta àrea.
Quins requisits reuneix Barcelona per a ser declarada zona tensionada de lloguer?
Segons el redactat de la Ley de Vivienda, per a que una zona sigui declarada tensionada, han de complir-se, com a mínim, un dels següents requisits:
- Que la càrrega mitja de les quotes hipotecàries o de les rendes mensuals del lloguer més les despeses i suministres bàsics superin el 30% de la mitjana d’ingressos o de la renda mitjana de les llars d’aquesta zona.
- Que el preu de compravenda o lloguer d’un habitatge en aquesta zona hagi experimentat en els darrers cinc anys un percentatge de creixement acumulat d’almenys tres punts porcentuals per sobre del percentatge de creixement acumulat de l’IPC de la comunitat autònoma corresponent.
En el cas de Barcelona es compleixen els dos requisits.
Conseqüències per a propietaris i llogaters de la declaració de Barcelona com a zona tensionada
En aquesta entrada ens centrarem en analitzar les conseqüències que tindrà la declaració de Barcelona com a zona tensionada en el supòsit de contractes d’arrendament en els quals l’arrendador és un petit propietari (menys de cinc habitatges en propietat).
Actualització de la renda
Amb la declaració de Barcelona com a zona tensionada els contractes que estiguin en vigor mantindran les rends que hagin estat pactades en els mateixos, podent ser augmentades el 2024 com a màxim en un 3% en virtu de la clàusula d’actualització anual de la renda.
Durada del contracte de lloguer
No es modifica el redactat de la LAU, que en el seu article 9 preveu que la durada del contracte serà la lliurement pactada per les parts.
Ara bé, si el que pacten les parts és una durada inferior als cinc anys, és d’aplicació, en favor de l’arrendatari, la pròrroga anual obligatòria del contracte d’arrendament fins arribar als esmentats 5 anys. Així, encara que no s’ha previst al contracte un termini concret de duració de l’arrendament, l’arrendatari podrà romandre a l’immoble si així ho desitja, com a mínim, fins que es compleixi aquest període.
Sols es contempla una excepció a l‘aplicació de la pròrroga obligatòria: aquesta no serà d’aplicació si s’ha previst expressament en el contracte que l’arrendador podrà recuperar l’habitatge, un cop transcorregut el primer any del contracte, en els següents supòsits:
- Necessitat per part de l’arrendador d’ocupar l’habitatge llogat per a destinar-la a habitatge permanent per a ell o per als seus familiars de primer grau de consanguinitat o adopció.
- En els supòsits de separació, divorci o nul.litat matrimonial que afectin l’arrendador.
En ambdós casos, l’arrendador podrà recuperar l’habitatge llogat si així ho notifica l’arrendatari. Transcorreguts dos mesos des de la notificació, el llogater haurà d’abandonar l’immoble.
Pròrroga del contracte de lloguer
La Disposició Final Primera de la Ley de Vivienda modifica parcialment el redactat de l’artigle 10 de la LAU, que resta com segueix:
Si han transcorreugt més de cinc anys des de la signatura del contracte d’arrendament o de qualsevol de les seves pròrrogues i ni arrendador ni arrendatari han notificat la seva intenció de no renovar el contracte, aquest es prorrogarà per plaços anuals fins un màxim de 3 anys.
Es tracta d’una pròrroga de caràcter obligatori per a l’arrendador excepte en els següents casos:
- Si es pacta un acord diferent entre les parts.
- Si s’ha celebrat entre les parts un nou contracte d’arrendament que reculli la normativa regulatòria prevista per als lloguers en zones tensionades.
- En els mateixos supòsits recollits per la pròrroga obligatòria en els que l’arrendador tingui necessitat de recuperar l’habitatge per algun dels motius esmentats.
Renda del Lloguer a Barcelona Zona Tensionada
Randa Arrendaments Vigents abans de la Declaració de Barcelona Zona Tensionada
Als contractes d’arrendament en vigor es mantindrà la renda ja pactada al contracte, essent d’aplicació una pujada anual del 3% durant el 2024.
A partir del 2025, serà un nou índex de referència qui determini la pujada de les rendes del lloguer
Renda Arrendaments a partir de la Declaració de Barcelona Zona Tensionada
Per als contractes d’arredament nous que se celebrin a Barcelona a partir de la vigència de la zona tensionada, regiran les següents premises:
- El preu del lloguer no podrà excedir de la renda prevista al contracte anterior, podent sumar l’actualització que procedeixi en el moment de la celebració del contracte (per exemple, aquest any se li sumaria un 3%)
- Es podran imputar despeses addicionals com, per exemple, Comunitat o IBI? No, excepte en els casos en que en el darrer contracte aquests ja s’haguessin estipulat de forma separada a la renda.
Excepcions a l'aplicació de la clàusula d'actualització anual de la renda del contracte anterior
La renda del lloguer podrà augmentar-se fins un màxim del 10% sobre la darrera renda del contracte d’arrendament en els següents supòsits:
- Si l’habitatge és objecte de rehabilitació en els dos anys anteriors a la data del contracte d’arrendament.
- Si, en aquest mateix període de temps, s’haguessin realitzat obres de millora d’eficiència energètica que suposin un 30% d’estalvi en energies NO renovables.
- Si en els dos anys anteriors a la signatura del contracte s’haguessin realitzat obres de millora d’accessibilitat.
- Si el contracte es signa per un període superior a 10 anys o s’estableixen pròrrogues en virtud de les quals l’arrendatari pot acollir-se a allargar la seva estància per aquest termini.
Inmobiliaria en Barcelona desde 1995
Més informació sobre la situació del
mercat immobiliari a Barcelona
Contacta amb nosaltres per a resoldre qualsevol dubte sobre el mercat immobiliari a Barcelona.
Si prefereixes un assessorament personalitzat, visita’ns a les nostres oficines. T’hi esperem.
OFICINA PUNTO HABITAT SANT JOAN