En los últimos años, el precio medio de la vivienda en Barcelona ha mantenido una tendencia al alza. Según los datos oficiales, el precio por metro cuadrado pasó de 3.300 €/m² en 2019 a 4.207 €/m² en 2025, lo que supone un incremento acumulado de más del 27% en seis años. Solo en los dos últimos ejercicios, el crecimiento ha sido especialmente intenso: de 3.620 €/m² en 2023 a 3.856 €/m² en 2024, y hasta los 4.207 €/m² en 2025.
Si atendemos al precio medio por vivienda transmitida, también se aprecia esta aceleración. En 2019 el valor medio de cierre rondaba los 284.000 €, mientras que en 2025 ya se sitúa en torno a los 376.892 €, con un incremento de casi 100.000 € en apenas seis años.
La evolución de la población también ayuda a contextualizar este aumento de precios. Desde julio de 2023, cuando Barcelona contaba con unos 1.697.550 habitantes, la ciudad ha experimentado un crecimiento sostenido, alcanzando los 1.732.066 en enero de 2025 y llegando a 1.727.051 en abril de 2025. Aunque se observan ligeras oscilaciones mensuales, la tendencia general ha sido de crecimiento, con un aumento neto de más de 30.000 nuevos residentes en menos de dos años.
Este cruce de datos —subida de precios y aumento de población— sugiere una presión constante de la demanda sobre la oferta disponible, lo que explica en gran medida la escalada del valor de la vivienda en la ciudad.
Fuente: OMD a partir de los Registros Notariales
El precio medio por metro cuadrado en Barcelona ha pasado de 3.300 €/m² en 2019 a más de 4.200 €/m² en 2025. Esto supone un aumento del 27% en seis años, con la mayor aceleración a partir de 2021.
€/m² vivienda. Fuente: OMD a partir de los Registros Notariales
El valor medio de un piso en Barcelona ha crecido de 284.000 € en 2019 a casi 377.000 € en 2025. Es un incremento de más de 90.000 € en apenas seis años, lo que refleja la fuerte presión del mercado.
Fuente: Oficina Municipal de Dades
La población de Barcelona ha aumentado ligeramente desde mediados de 2023, con un crecimiento neto de más de 30.000 habitantes en menos de dos años. Este aumento contribuye a mantener la demanda de vivienda en niveles elevados.
El incremento de los precios en Barcelona durante los últimos años no es casualidad. Existen una serie de factores que, combinados, explican por qué la vivienda sigue encareciéndose.
1. Oferta limitada de vivienda nueva
El ritmo de construcción en Barcelona es muy bajo, casi nulo. Entre las restricciones urbanísticas, la falta de suelo disponible y los plazos largos de tramitación, la oferta de obra nueva no compensa la demanda existente. Esto genera una presión creciente sobre la vivienda de segunda mano.
2. Demanda internacional e inversión
Barcelona sigue siendo un polo de atracción para compradores extranjeros e inversores. La reciente retirada de la Golden Visa en 2024 redujo el acceso a residencia automática por inversión, pero no ha frenado la llegada de capital internacional. El atractivo de la ciudad como hub tecnológico, universitario y turístico mantiene la presión compradora en determinados distritos y barrios, especialmente en el centro y las zonas de mayor prestigio.
3. Alquiler turístico y temporal
Aunque se han endurecido las normativas, buena parte del parque de viviendas sigue orientado al alquiler turístico y temporal. Esto reduce la oferta disponible para el comprador local, generando tensiones al alza en los precios de compraventa.
4. Condiciones financieras
En 2025, las hipotecas en España ofrecen condiciones cada vez más atractivas, ya que los tipos de interés están bajando. En julio, las tasas promedio oscilan entre el 2,5 % y el 3 %, notablemente inferiores al cerca del 4 % que se veían a inicios de 2024. El Euríbor a 12 meses, clave para las hipotecas variables, se ha desplomado hasta el 2,08 %, aliviando el coste del crédito. Aunque todavía hay una parte de los deudores con hipotecas fijas caras, se espera que la mayoría comience a notar la caída en los próximos años. Al mismo tiempo, esta caída de tipos está reduciendo los ingresos por intereses de los bancos, aunque el aumento del volumen de préstamos está ayudando a mitigar este efecto. Esto crea un entorno favorable para quienes compran ahora, ya que pueden financiar a mejor coste, algo que sigue presionando al alza la demanda en el mercado de Barcelona.
Además de la visión global de la ciudad, resulta clave analizar la evolución de los precios barrio a barrio.
Cada distrito de Barcelona presenta dinámicas propias en función de la oferta disponible, la presión de la demanda
internacional, la renovación urbana o el perfil socioeconómico de los residentes. A continuación, revisamos los principales indicadores —precio por m², precio medio de las viviendas y evolución de la población— en cada distrito para entender mejor las diferencias y tendencias.
El distrito de Ciutat Vella, corazón histórico de Barcelona, concentra barrios con gran dinamismo inmobiliario como El Raval, El Barri Gòtic, La Barceloneta o Sant Pere, Santa Caterina i la Ribera. Los datos de 2024 y 2025 muestran cómo la evolución de precios y población refleja tanto la presión turística como la renovación urbana, con subidas destacadas en algunos barrios y un ligero ajuste en El Barri Gòtic.
| Territorio | 2024 (€/m²) | 2025 (€/m²) | ∆ €/m² | ∆ % |
|---|---|---|---|---|
| Ciutat Vella (distrito) | 3.828 | 4.065 | 237 | 6,2 % |
| El Raval | 3.110 | 3.472 | 362 | 11,6 % |
| El Barri Gòtic | 4.435 | 4.378 | ‑57 | ‑1,3 % |
| La Barceloneta | 4.580 | 4.894 | 314 | 6,9 % |
| Sant Pere, Santa Caterina i la Ribera | 4.369 | 4.442 | 73 | 1,7 % |
| Territorio | 2024 (€) | 2025 (€) | ∆ € | ∆ % |
|---|---|---|---|---|
| Ciutat Vella (distrito) | 256.474 | 286.472 | 29.998 | 11,7 % |
| El Raval | 197.699 | 223.763 | 26.064 | 13,2 % |
| El Barri Gòtic | 388.990 | 423.182 | 34.192 | 8,8 % |
| La Barceloneta | 222.976 | 250.361 | 27.385 | 12,3 % |
| Sant Pere, Santa Caterina i la Ribera | 290.272 | 322.309 | 32.037 | 11,0 % |
| Territorio | Ene‑2025 (hab.) | Abr‑2025 (hab.) | ∆ personas | ∆ % |
|---|---|---|---|---|
| Ciutat Vella (distrito) | 115.311 | 115.491 | 180 | 0,16 % |
| El Raval | 49.917 | 50.232 | 315 | 0,63 % |
| El Barri Gòtic | 27.878 | 27.726 | ‑152 | ‑0,55 % |
| La Barceloneta | 14.749 | 14.595 | ‑154 | ‑1,04 % |
| Sant Pere, Santa Caterina i la Ribera | 22.767 | 22.938 | 171 | 0,75 % |
Gracias al seguimiento que venimos realizando desde hace años, sabemos que hablar de Ciutat Vella es hablar de un distrito lleno de contrastes: mientras algunos barrios muestran un dinamismo sostenido en precios y población, otros acusan retrocesos que evidencian la fragilidad de su tejido residencial.
En este contexto, El Raval continúa siendo el barrio más asequible, aunque en los últimos cinco años ha acumulado una revalorización cercana al 20 %, impulsada por la renovación urbana y la llegada de nueva demanda.
El Barri Gòtic, por su parte, mantiene precios elevados, pero en el último año ha registrado un retroceso del -1,3 % en €/m², lo que revela la saturación de su mercado y un margen de crecimiento muy limitado.
La Barceloneta se posiciona como uno de los enclaves más sólidos del distrito: sus precios han aumentado casi un 7 % en el último año, consolidando su atractivo por la proximidad al mar y el peso del alquiler turístico.
En el caso de Sant Pere, Santa Caterina i la Ribera, los datos muestran un comportamiento más equilibrado, con incrementos moderados que refuerzan la idea de un mercado ya maduro y consolidado.
A nivel demográfico, las dinámicas internas del distrito también son claras: mientras El Raval y Sant Pere suman residentes, el Gòtic y la Barceloneta siguen perdiendo población, reflejando la presión del turismo y la sustitución de residentes permanentes por usos temporales.
En conclusión, Ciutat Vella se configura como un distrito dual: barrios en crecimiento y con vitalidad residencial frente a otros marcados por la turistificación, un equilibrio frágil que determinará su evolución en los próximos años.
El distrito de Eixample, corazón urbano de Barcelona, se consolida como uno de los mercados más dinámicos y heterogéneos de la ciudad. Con barrios emblemáticos como la Dreta de l’Eixample, que lidera los precios por su atractivo residencial y patrimonial, hasta zonas en transformación como la Nova Esquerra o Sant Antoni, el distrito refleja un equilibrio entre la presión de la demanda y la diversidad de perfiles residenciales.
| Territorio | 2024 (€/m²) | 2025 (€/m²) | ∆ €/m² | ∆ % |
|---|---|---|---|---|
| Eixample (distrito) | 4.869 | 5.295 | 426 | 8,7 % |
| Fort Pienc | 4.255 | 4.620 | 365 | 8,6 % |
| Sagrada Família | 4.564 | 4.808 | 244 | 5,3 % |
| Dreta de l’Eixample | 5.888 | 6.255 | 367 | 6,2 % |
| Antiga Esquerra | 5.228 | 5.774 | 546 | 10,4 % |
| Nova Esquerra | 4.509 | 5.211 | 702 | 15,6 % |
| Sant Antoni | 4.279 | 4.500 | 221 | 5,2 % |
| Territorio | 2024 (€) | 2025 (€) | ∆ € | ∆ % |
|---|---|---|---|---|
| Eixample (distrito) | 483.630 | 520.000 | 36.370 | 7,5 % |
| Fort Pienc | 373.492 | 383.736 | 10.244 | 2,7 % |
| Sagrada Família | 369.274 | 363.916 | ‑5.358 | ‑1,5 % |
| Dreta de l’Eixample | 742.745 | 819.889 | 77.144 | 10,4 % |
| Antiga Esquerra | 572.889 | 615.117 | 42.228 | 7,4 % |
| Nova Esquerra | 387.746 | 434.411 | 46.665 | 12,0 % |
| Sant Antoni | 370.651 | 385.053 | 14.402 | 3,9 % |
| Territorio | Ene‑2025 (hab.) | Abr‑2025 (hab.) | ∆ personas | ∆ % |
|---|---|---|---|---|
| Eixample (distrito) | 278.209 | 276.787 | ‑1.422 | ‑0,51 % |
| Fort Pienc | 36.621 | 36.692 | 71 | 0,19 % |
| Sagrada Família | 53.555 | 53.234 | ‑321 | ‑0,60 % |
| Dreta de l’Eixample | 45.667 | 45.397 | ‑270 | ‑0,59 % |
| Antiga Esquerra | 44.021 | 43.443 | ‑578 | ‑1,31 % |
| Nova Esquerra | 59.122 | 58.926 | ‑196 | ‑0,33 % |
| Sant Antoni | 39.223 | 39.095 | ‑128 | ‑0,33 % |
El análisis conjunto de precios y población refleja una tendencia ya conocida en el distrito: el valor de la vivienda sigue aumentando en todos los barrios, mientras que el número de residentes desciende ligeramente.
Este fenómeno puede explicarse por varios factores:
Alta demanda inversora y turística: el Eixample concentra barrios muy atractivos para compradores nacionales e internacionales, lo que mantiene la presión al alza sobre los precios, especialmente en zonas prime como la Dreta de l’Eixample.
Cambio en el perfil residencial: la subida de precios y el encarecimiento del coste de vida provocan la salida de parte de la población residente tradicional, sustituida en muchos casos por compradores de segunda residencia o inversión.
Transformación urbana y oferta limitada: la falta de suelo disponible y la alta demanda generan una tensión estructural que impulsa los precios, aunque no se traduzca en un aumento poblacional.
En resumen, el Eixample se consolida como un mercado de gran valor inmobiliario, pero con un perfil demográfico en ligero retroceso, lo que plantea retos en términos de cohesión social y sostenibilidad residencial a medio plazo.
El distrito de Sants‑Montjuïc combina barrios residenciales consolidados (Sants, Hostafrancs, la Bordeta) con áreas en transformación como la Marina del Prat Vermell – AEI Zona Franca y ámbitos de fuerte atractivo urbano como Poble‑sec. Entre 2024 y 2025 se observa una subida generalizada del precio por m² y del precio medio por vivienda, con especial empuje en la Font de la Guatlla, la Bordeta y la Marina. En paralelo, la población del distrito desciende levemente en el agregado, aunque con dinámicas dispares por barrio (alzas en la Marina del Prat Vermell y Hostafrancs, ligeras caídas en Poble‑sec y Sants).
| Territorio | 2024 (€/m²) | 2025 (€/m²) | ∆ €/m² | ∆ % |
|---|---|---|---|---|
| Sants‑Montjuïc (distrito) | 3.408 | 3.718 | 310 | 9,1 % |
| el Poble‑sec – AEI Parc de Montjuïc | 3.861 | 3.829 | ‑32 | ‑0,8 % |
| la Marina del Prat Vermell – AEI Zona Franca | 2.619 | 2.880 | 261 | 10,0 % |
| la Marina de Port | 2.641 | 2.916 | 275 | 10,4 % |
| la Font de la Guatlla | 3.467 | 4.005 | 538 | 15,5 % |
| Hostafrancs | 3.602 | 3.964 | 362 | 10,1 % |
| la Bordeta | 3.330 | 3.798 | 468 | 14,1 % |
| Sants ‑ Badal | 3.490 | 3.719 | 229 | 6,6 % |
| Sants | 3.732 | 4.090 | 358 | 9,6 % |
| Territorio | 2024 (€) | 2025 (€) | ∆ € | ∆ % |
|---|---|---|---|---|
| Sants‑Montjuïc (distrito) | 252.082 | 260.996 | 8.914 | 3,5 % |
| el Poble‑sec – AEI Parc de Montjuïc | 253.034 | 245.317 | ‑7.717 | ‑3,0 % |
| la Marina del Prat Vermell – AEI Zona Franca | 269.983 | 330.105 | 60.122 | 22,3 % |
| la Marina de Port | 207.667 | 231.157 | 23.490 | 11,3 % |
| la Font de la Guatlla | 272.382 | 284.827 | 12.445 | 4,6 % |
| Hostafrancs | 260.298 | 285.209 | 24.911 | 9,6 % |
| la Bordeta | 246.291 | 263.178 | 16.887 | 6,9 % |
| Sants ‑ Badal | 251.897 | 257.509 | 5.612 | 2,2 % |
| Sants | 275.132 | 285.421 | 10.289 | 3,7 % |
| Territorio | Ene‑2025 (hab.) | Abr‑2025 (hab.) | ∆ personas | ∆ % |
|---|---|---|---|---|
| Sants‑Montjuïc (distrito) | 196.300 | 195.660 | ‑640 | ‑0,33 % |
| el Poble‑sec | 40.300 | 39.979 | ‑321 | ‑0,80 % |
| la Marina del Prat Vermell | 2.876 | 3.031 | 155 | 5,39 % |
| la Marina de Port | 31.647 | 31.601 | ‑46 | ‑0,15 % |
| la Font de la Guatlla | 10.860 | 10.836 | ‑24 | ‑0,22 % |
| Hostafrancs | 16.798 | 16.870 | 72 | 0,43 % |
| la Bordeta | 21.242 | 21.215 | ‑27 | ‑0,13 % |
| Sants ‑ Badal | 25.338 | 25.133 | ‑205 | ‑0,81 % |
| Sants | 47.239 | 46.995 | ‑244 | ‑0,52 % |
En Sants-Montjuïc los precios suben de forma generalizada tanto por m² como por vivienda, con picos en la Font de la Guatlla (+15,5% €/m²), la Bordeta (+14,1%), Hostafrancs (+10,1%) y la Marina (Port/Prat Vermell, +10-22% en precio por vivienda). Incluso el conjunto del distrito avanza un +9,1% en €/m² y +3,5% en precio medio por vivienda.
Al mismo tiempo, la población agregada del distrito cae ligeramente (-0,33%), con descensos en Poble-sec, Sants y Sants-Badal, frente a incrementos en Hostafrancs y, de manera muy destacada, en la Marina del Prat Vermell. En este último caso, el aumento responde a la entrada de nuevos residentes en las primeras promociones entregadas, dentro de la gran bolsa de obra nueva que se está construyendo en la zona. Este dinamismo también se refleja en el fuerte crecimiento de precios en dicho ámbito.
La lectura es clara:
Demanda compradora e inversora firme en zonas bien comunicadas y en ámbitos en transformación (especialmente la Marina del Prat Vermell), lo que empuja precios.
Sustitución residencial en barrios más tensionados por precio (Poble-sec, Sants), con salidas netas de residentes y estabilidad o ligera caída del censo.
Oferta limitada y renovación del producto en algunos submercados, que refuerzan la brecha entre valor inmobiliario al alza y población ligeramente a la baja.
El distrito de Les Corts combina barrios residenciales consolidados como la Maternitat i Sant Ramon con áreas de alto nivel como Pedralbes. Se trata de un distrito con una fuerte presencia de vivienda familiar y de alto valor, lo que lo convierte en uno de los mercados más exclusivos de la ciudad. Mientras Pedralbes mantiene su posición como enclave de lujo con los precios más altos, otras zonas como Les Corts o la Maternitat muestran un crecimiento más moderado, reflejando un mercado estable y segmentado.
| Territorio | 2024 (€/m²) | 2025 (€/m²) | Δ €/m² | Δ % |
|---|---|---|---|---|
| Les Corts (distrito) | 4.668 | 4.935 | 267 | 5,7 % |
| les Corts | 4.725 | 4.952 | 227 | 4,8 % |
| la Maternitat i Sant Ramon | 4.228 | 4.301 | 73 | 1,7 % |
| Pedralbes | 5.168 | 5.972 | 804 | 15,6 % |
| Territorio | 2024 (€) | 2025 (€) | Δ € | Δ % |
|---|---|---|---|---|
| Les Corts (distrito) | 502.275 | 559.438 | 57.163 | 11,4 % |
| les Corts | 440.349 | 480.901 | 40.552 | 9,2 % |
| la Maternitat i Sant Ramon | 355.871 | 391.624 | 35.753 | 10,0 % |
| Pedralbes | 930.130 | 1.076.002 | 145.872 | 15,7 % |
| Territorio | Ene-2025 (hab.) | Abr-2025 (hab.) | Δ personas | Δ % |
|---|---|---|---|---|
| Les Corts (distrito) | 84.393 | 83.967 | -426 | -0,5 % |
| les Corts | 47.057 | 46.793 | -264 | -0,6 % |
| la Maternitat i Sant Ramon | 24.687 | 24.605 | -82 | -0,3 % |
| Pedralbes | 12.649 | 12.569 | -80 | -0,6 % |
En Les Corts se observa un aumento generalizado de los precios, especialmente en Pedralbes, donde tanto el precio por m² como el precio medio por vivienda registran crecimientos de más del 15 %, consolidando su liderazgo como uno de los barrios más exclusivos de Barcelona. Sin embargo, la población del distrito muestra un ligero retroceso del 0,5 %, lo que confirma la tendencia ya detectada en otros distritos: un mercado inmobiliario muy tensionado que eleva los precios, mientras que el número de residentes desciende, en parte por la presión de la demanda de alto poder adquisitivo y la limitada oferta de vivienda asequible.
En Sarrià-Sant Gervasi el mercado 2025 acelera en precios. El distrito sube +8,5 % en €/m² (de 5.180 a 5.621 €/m²), impulsado por los barrios prime: Galvany (+16,4 % en €/m² y +21,5 % en precio medio) y les Tres Torres (+13,1 % en €/m²). Sarrià avanza con solidez (+4,2 %) y la Bonanova suma de forma moderada (+3,9 %). el Putxet i el Farró mejora levemente (+0,2 % en €/m²) pero eleva con fuerza su ticket medio (+11,7 %). En Vallvidrera–el Tibidabo–les Planes cae el €/m² (–18,7 %), aunque el precio unitario sube (+9,7 %), señal de operaciones de mayor tamaño/valor.
| Territorio | 2024 (€/m²) | 2025 (€/m²) | Δ €/m² | Δ % |
|---|---|---|---|---|
| Sarrià‑Sant Gervasi (distrito) | 5.180 | 5.621 | 441 | 8,5 % |
| Vallvidrera, el Tibidabo i les Planes | 4.595 | 3.734 | -861 | -18,7 % |
| Sarrià | 5.976 | 6.226 | 250 | 4,2 % |
| les Tres Torres | 5.173 | 5.850 | 677 | 13,1 % |
| Sant Gervasi – la Bonanova | 5.282 | 5.486 | 204 | 3,9 % |
| Sant Gervasi – Galvany | 5.160 | 6.008 | 848 | 16,4 % |
| el Putxet i el Farró | 4.630 | 4.641 | 11 | 0,2 % |
| Territorio | 2024 (€) | 2025 (€) | Δ € | Δ % |
|---|---|---|---|---|
| Sarrià‑Sant Gervasi (distrito) | 725.936 | 806.986 | 81.050 | 11,2 % |
| Vallvidrera, el Tibidabo i les Planes | 455.656 | 500.012 | 44.356 | 9,7 % |
| Sarrià | 727.014 | 752.140 | 25.126 | 3,5 % |
| les Tres Torres | 961.505 | 950.940 | -10.565 | -1,1 % |
| Sant Gervasi – la Bonanova | 736.477 | 735.126 | -1.351 | -0,2 % |
| Territorio | Ene-2025 (hab.) | Abr-2025 (hab.) | Δ personas | Δ % |
|---|---|---|---|---|
| Sarrià‑Sant Gervasi (distrito) | 153.673 | 153.281 | -392 | -0,3 % |
| Vallvidrera, el Tibidabo i les Planes | 4.962 | 4.929 | -33 | -0,7 % |
| Sarrià | 25.282 | 25.135 | -147 | -0,6 % |
| les Tres Torres | 16.376 | 16.350 | -26 | -0,2 % |
| Sant Gervasi – la Bonanova | 26.836 | 26.873 | +37 | 0,1 % |
| Sant Gervasi – Galvany | 49.461 | 49.211 | -250 | -0,5 % |
| el Putxet i el Farró | 30.756 | 30.783 | +27 | 0,1 % |
• El distrito sube con claridad en 2025: +8,5 % en €/m² y +11,2 % en precio medio.
• Galvany y les Tres Torres tiran del conjunto; Sarrià avanza y la Bonanova mantiene tono positivo.
• Vallvidrera–Tibidabo–les Planes baja en €/m² (–18,7 %) pero aumenta el ticket medio (+9,7 %): más metros y viviendas de mayor valor por operación.
• el Putxet i el Farró ya corregido: +0,2 % en €/m² y +11,7 % en precio medio.
• La población del distrito retrocede levemente (–392 hab.; –0,3 %) con descensos en Sarrià y Galvany, y ligeras mejoras en la Bonanova y Putxet.
Gràcia consolida en 2025 una senda alcista de precios. El valor por m² del distrito sube un 7,3 % (hasta 4.634 €/m²) y el precio medio por vivienda lo hace un 8,7 %. El avance es generalizado, con impulsos fuertes en Camp d’en Grassot i Gràcia Nova (+14,1 % €/m²) y la Salut (+11,0 % €/m²). La excepción es Vallcarca i els Penitents, que corrige un –4,1 % en €/m² tras el salto de 2024. En importes por vivienda destacan también el Coll (+18,2 %) y Camp d’en Grassot (+11,7 %).
| Territorio | 2024 (€/m²) | 2025 (€/m²) | Δ €/m² | Δ % |
|---|---|---|---|---|
| Gràcia (distrito) | 4.320 | 4.634 | 314 | 7,3 % |
| Vallcarca i els Penitents | 4.038 | 3.873 | -165 | -4,1 % |
| el Coll | 2.923 | 3.285 | 362 | 12,4 % |
| la Salut | 4.054 | 4.498 | 444 | 11,0 % |
| la Vila de Gràcia | 4.692 | 4.867 | 175 | 3,7 % |
| Camp d’en Grassot i Gràcia Nova | 4.305 | 4.911 | 606 | 14,1 % |
| Territorio | 2024 (€) | 2025 (€) | Δ € | Δ % |
|---|---|---|---|---|
| Gràcia (distrito) | 358.747 | 389.927 | 31.180 | 8,7 % |
| Vallcarca i els Penitents | 367.216 | 329.938 | -37.278 | -10,2 % |
| el Coll | 224.364 | 265.216 | 40.852 | 18,2 % |
| la Salut | 353.272 | 393.030 | 39.758 | 11,3 % |
| la Vila de Gràcia | 392.927 | 428.356 | 35.429 | 9,0 % |
| Camp d’en Grassot i Gràcia Nova | 337.669 | 377.039 | 39.370 | 11,7 % |
| Territorio | Ene-2025 (hab.) | Abr-2025 (hab.) | Δ personas | Δ % |
|---|---|---|---|---|
| Gràcia (distrito) | 127.603 | 126.629 | -974 | -0,8 % |
| Vallcarca i els Penitents | 16.919 | 16.844 | -75 | -0,4 % |
| el Coll | 8.091 | 8.078 | -13 | -0,2 % |
| la Salut | 14.017 | 13.928 | -89 | -0,6 % |
| la Vila de Gràcia | 51.833 | 51.382 | -451 | -0,9 % |
| Camp d’en Grassot i Gràcia Nova | 36.743 | 36.397 | -346 | -0,9 % |
Precios al alza con matices. Gràcia sube +7,3 % en €/m² y +8,7 % en precio por vivienda. El empuje llega sobre todo de Camp d’en Grassot i Gràcia Nova (+14,1 % €/m²; +11,7 % € por vivienda), la Salut (+11,0 % €/m²; +11,3 %) y el Coll (+12,4 % €/m²; +18,2 %).
Corrección en Vallcarca i els Penitents. Tras el salto de 2024, registra un ajuste en 2025 (–4,1 % €/m² y –10,2 % por vivienda), manteniendo aun así niveles superiores a los de 2023.
Ligera pérdida de población. El distrito reduce –974 habitantes entre enero y abril (–0,8 %), con descensos en todos los barrios —más visibles en la Vila de Gràcia (–451) y Camp d’en Grassot (–346). La presión de precios, la rotación hacia alquiler de media estancia y la menor disponibilidad de vivienda accesible explican parte del goteo demográfico pese al buen tono del mercado de compraventa.
En Horta‑Guinardó, 2025 consolida una subida moderada de precios frente a 2024: +5,0 % en €/m² y +5,5 % en precio unitario. El impulso se concentra en la Vall d’Hebron y Can Baró, mientras Horta y Sant Genís dels Agudells corrigen. La población del distrito desciende levemente entre enero y abril.
| Territorio | 2024 (€/m²) | 2025 (€/m²) | Δ €/m² | Δ % |
|---|---|---|---|---|
| Horta‑Guinardó (distrito) | 3.213 | 3.373 | 160 | 5,0 % |
| el Baix Guinardó | 3.922 | 4.019 | 97 | 2,5 % |
| Can Baró | 3.117 | 3.455 | 338 | 10,8 % |
| el Guinardó | 3.479 | 3.766 | 287 | 8,2 % |
| la Font d'en Fargues | 3.847 | 3.766 | -81 | -2,1 % |
| el Carmel | 2.533 | 2.781 | 248 | 9,8 % |
| la Teixonera | 2.687 | 3.029 | 342 | 12,7 % |
| Sant Genís dels Agudells | 2.790 | 2.481 | -309 | -11,1 % |
| Montbau | 2.694 | 2.955 | 261 | 9,7 % |
| la Vall d'Hebron | 3.250 | 3.785 | 535 | 16,5 % |
| Horta | 3.464 | 3.209 | -255 | -7,4 % |
| Territorio | 2024 (€) | 2025 (€) | Δ € | Δ % |
|---|---|---|---|---|
| Horta‑Guinardó (distrito) | 237.814 | 250.810 | 12.996 | 5,5 % |
| el Baix Guinardó | 299.889 | 314.292 | 14.403 | 4,8 % |
| Can Baró | 220.063 | 276.611 | 56.548 | 25,7 % |
| el Guinardó | 271.691 | 289.412 | 17.721 | 6,5 % |
| la Font d'en Fargues | 316.396 | 321.618 | 5.222 | 1,7 % |
| el Carmel | 166.341 | 179.490 | 13.149 | 7,9 % |
| la Teixonera | 180.473 | 193.716 | 13.243 | 7,3 % |
| Sant Genís dels Agudells | 208.078 | 189.137 | -18.941 | -9,1 % |
| Montbau | 190.688 | 200.135 | 9.447 | 5,0 % |
| la Vall d'Hebron | 222.250 | 303.646 | 81.396 | 36,6 % |
| Horta | 255.523 | 237.239 | -18.284 | -7,2 % |
| Territorio | Ene-2025 (hab.) | Abr-2025 (hab.) | Δ personas | Δ % |
|---|---|---|---|---|
| Horta‑Guinardó (distrito) | 183.009 | 182.735 | -274 | -0,1 % |
| el Baix Guinardó | 26.536 | 26.437 | -99 | -0,4 % |
| Can Baró | 9.672 | 9.652 | -20 | -0,2 % |
| el Guinardó | 39.061 | 39.028 | -33 | -0,1 % |
| la Font d'en Fargues | 9.952 | 9.899 | -53 | -0,5 % |
| el Carmel | 33.694 | 33.703 | +9 | 0,0 % |
| la Teixonera | 12.605 | 12.634 | +29 | 0,2 % |
| Sant Genís dels Agudells | 7.826 | 7.836 | +10 | 0,1 % |
| Montbau | 5.343 | 5.368 | +25 | 0,5 % |
| la Vall d'Hebron | 5.990 | 6.026 | +36 | 0,6 % |
| Horta | 31.259 | 31.059 | -200 | -0,6 % |
En Horta-Guinardó, los precios suben de manera generalizada, con incrementos destacados en Can Baró (+25,7 % en precio unitario) y la Vall d’Hebron (+36,6 %). En contraste, barrios como Sant Genís dels Agudells y Horta registran caídas. En población, el distrito en su conjunto pierde ligeramente habitantes, aunque algunos barrios como Carmel, Teixonera, Montbau y la Vall d’Hebron muestran pequeños crecimientos.
El distrito de Nou Barris muestra en 2025 una evolución destacada en sus indicadores inmobiliarios, con un fuerte incremento en los precios tanto por superficie como por vivienda, acompañado de ligeras variaciones demográficas. A pesar de seguir siendo una de las zonas con precios más asequibles de Barcelona, el distrito experimenta subidas que lo acercan progresivamente a los valores de otras áreas periféricas de la ciudad.
El mercado residencial de Nou Barris evidencia un proceso de revalorización muy marcado en 2025. Distritos tradicionalmente más económicos como Ciutat Meridiana o Torre Baró lideran los incrementos relativos, mientras que barrios como Porta o Vilapicina consolidan una senda de crecimiento sostenido. En contraste, los datos de población muestran una cierta estabilidad con ligeras pérdidas en la mayoría de barrios, salvo pequeños aumentos puntuales. En conjunto, la tendencia apunta a un distrito en transformación, donde la presión de precios empieza a ser significativa pese a mantener niveles todavía más bajos que la media de Barcelona.
Es importante subrayar que, debido al reducido número de transacciones en algunos barrios —especialmente en los más pequeños—, las variaciones de precios de un trimestre a otro pueden ser muy acusadas y no siempre reflejan un cambio estructural del mercado.
En 2025, el distrito de Sant Andreu confirma su papel como uno de los mercados residenciales en crecimiento de Barcelona. Los precios por superficie y por vivienda muestran incrementos sólidos en la mayoría de barrios, con especial protagonismo de Sant Andreu (barrio), Navas y la Sagrera, que consolidan su atractivo en el contexto de transformación urbana y nuevas promociones. Pese a este dinamismo inmobiliario, la población del distrito se mantiene prácticamente estable, con leves variaciones entre barrios.
| Territorio | 2024 (€/m²) | 2025 (€/m²) | Δ €/m² | Δ % |
|---|---|---|---|---|
| Sant Andreu (distrito) | 3.085 | 3.446 | 361 | 11,7 % |
| la Trinitat Vella | 2.090 | 2.547 | 457 | 21,9 % |
| Baró de Viver | 1.718 | 1.826 | 108 | 6,3 % |
| el Bon Pastor | 2.306 | 2.985 | 679 | 29,4 % |
| Sant Andreu (barrio) | 3.384 | 3.839 | 455 | 13,4 % |
| la Sagrera | 3.616 | 3.417 | -199 | -5,5 % |
| el Congrés i els Indians | 2.890 | 3.801 | 911 | 31,5 % |
| Navas | 3.404 | 3.935 | 531 | 15,6 % |
| Territorio | 2024 (€) | 2025 (€) | Δ € | Δ % |
|---|---|---|---|---|
| Sant Andreu (distrito) | 241.427 | 253.487 | 12.060 | 5,0 % |
| la Trinitat Vella | 145.964 | 163.227 | 17.263 | 11,8 % |
| Baró de Viver | 141.513 | 156.955 | 15.442 | 10,9 % |
| el Bon Pastor | 166.134 | 214.440 | 48.306 | 29,1 % |
| Sant Andreu (barrio) | 264.542 | 273.974 | 9.432 | 3,6 % |
| la Sagrera | 279.631 | 266.205 | -13.426 | -4,8 % |
| el Congrés i els Indians | 233.187 | 291.929 | 58.742 | 25,2 % |
| Navas | 285.490 | 304.389 | 18.899 | 6,6 % |
| Territorio | Ene-2025 (hab.) | Abr-2025 (hab.) | Δ personas | Δ % |
|---|---|---|---|---|
| Sant Andreu (distrito) | 157.674 | 157.523 | -151 | -0,1 % |
| la Trinitat Vella | 11.160 | 11.119 | -41 | -0,4 % |
| Baró de Viver | 2.678 | 2.669 | -9 | -0,3 % |
| el Bon Pastor | 15.918 | 15.826 | -92 | -0,6 % |
| Sant Andreu (barrio) | 58.988 | 59.047 | +59 | 0,1 % |
| la Sagrera | 30.965 | 30.980 | +15 | 0,0 % |
| el Congrés i els Indians | 15.175 | 15.160 | -15 | -0,1 % |
| Navas | 22.790 | 22.722 | -68 | -0,3 % |
Sant Andreu atraviesa una fase de revalorización sostenida que lo sitúa en el radar tanto de compradores como de inversores. El crecimiento de precios es homogéneo en casi todo el distrito, destacando barrios tradicionalmente más asequibles como Baró de Viver o la Trinitat Vella, que registran incrementos significativos, aunque partiendo de valores más bajos. La estabilidad demográfica sugiere un equilibrio entre oferta y demanda residencial, lo que refuerza la idea de un mercado maduro en expansión. En conjunto, Sant Andreu se perfila como una de las zonas con mayor proyección dentro del sector inmobiliario barcelonés para los próximos años.
En 2025 Sant Martí mantiene un tono claramente alcista. El precio medio por superficie sube un 11,8 % y el precio unitario medio un 9,3 %, con impulsos destacados en Provençals del Poblenou, el Camp de l’Arpa del Clot, Navas y el Poblenou. En el segmento alto, Diagonal Mar–Front Marítim modera precios, mientras Vila Olímpica permanece prácticamente estable. La población del distrito apenas varía, con leves ajustes por barrios.
| Territorio | 2024 (€/m²) | 2025 (€/m²) | Δ €/m² | Δ % |
|---|---|---|---|---|
| Sant Martí (distrito) | 3.657 | 4.087 | 430 | 11,8 % |
| el Camp de l’Arpa del Clot | 3.616 | 4.206 | 590 | 16,3 % |
| el Clot | 3.641 | 4.023 | 382 | 10,5 % |
| el Parc i la Llacuna del Poblenou | 4.406 | 4.598 | 192 | 4,4 % |
| la Vila Olímpica del Poblenou | 4.896 | 5.479 | 583 | 11,9 % |
| el Poblenou | 4.638 | 5.210 | 572 | 12,3 % |
| Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou | 5.458 | 5.641 | 183 | 3,4 % |
| el Besòs i el Maresme | 2.610 | 2.984 | 374 | 14,3 % |
| Provençals del Poblenou | 3.544 | 4.108 | 564 | 15,9 % |
| Sant Martí de Provençals | 2.888 | 3.314 | 426 | 14,7 % |
| la Verneda i la Pau | 2.785 | 3.043 | 258 | 9,3 % |
| Territorio | 2024 (€) | 2025 (€) | Δ € | Δ % |
|---|---|---|---|---|
| Sant Martí (distrito) | 298.735 | 326.432 | 27.697 | 9,3 % |
| el Camp de l’Arpa del Clot | 275.121 | 297.577 | 22.456 | 8,2 % |
| el Clot | 280.459 | 304.621 | 24.162 | 8,6 % |
| el Parc i la Llacuna del Poblenou | 359.476 | 354.686 | -4.790 | -1,3 % |
| la Vila Olímpica del Poblenou | 499.648 | 497.928 | -1.720 | -0,3 % |
| el Poblenou | 370.727 | 409.594 | 38.867 | 10,5 % |
| Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou | 571.685 | 534.618 | -37.067 | -6,5 % |
| el Besòs i el Maresme | 184.444 | 268.204 | 83.760 | 45,4 % |
| Provençals del Poblenou | 278.760 | 313.310 | 34.550 | 12,4 % |
| Sant Martí de Provençals | 223.728 | 248.320 | 24.592 | 11,0 % |
| la Verneda i la Pau | 225.592 | 243.417 | 17.825 | 7,9 % |
| Territorio | Ene-2025 (hab.) | Abr-2025 (hab.) | Δ personas | Δ % |
|---|---|---|---|---|
| Sant Martí (distrito) | 253.139 | 252.657 | -482 | -0,2 % |
| el Parc i la Llacuna del Poblenou | 17.603 | 17.615 | +12 | +0,1 % |
| la Vila Olímpica del Poblenou | 9.345 | 9.333 | -12 | -0,1 % |
| el Poblenou | 34.818 | 34.666 | -152 | -0,4 % |
| Diagonal Mar i el Front Marítim del Poblenou | 13.691 | 13.644 | -47 | -0,3 % |
| el Besòs i el Maresme | 30.724 | 30.545 | -179 | -0,6 % |
| Provençals del Poblenou | 21.902 | 21.983 | +81 | +0,4 % |
| Sant Martí de Provençals | 26.976 | 27.042 | +66 | +0,2 % |
| la Verneda i la Pau | 31.173 | 31.214 | +41 | +0,1 % |
| el Clot | 27.103 | 26.996 | -107 | -0,4 % |
| el Camp de l’Arpa del Clot | 39.804 | 39.619 | -185 | -0,5 % |
Sant Martí consolida su revalorización en 2025 con subidas generalizadas de precios y una ligera contracción demográfica. Provençals del Poblenou, el Camp de l’Arpa del Clot, el Clot, Navas y el Poblenou impulsan el crecimiento, mientras que Diagonal Mar–Front Marítim corrige tras los máximos de 2024 y Vila Olímpica se estabiliza. El distrito mantiene atractivo tanto para comprador residencial como para inversor, con heterogeneidad por submercados que conviene reflejar en tasaciones y argumentario comercial.
El debate sobre si Barcelona está viviendo una nueva burbuja inmobiliaria recuerda, inevitablemente, a lo sucedido en 2008. Sin embargo, aunque los precios actuales ya superan los máximos de aquel boom, el contexto es muy distinto.
1. Condiciones financieras
2008: Los tipos de interés eran relativamente bajos, pero lo más relevante era la facilidad excesiva para conceder hipotecas. Se financiaba el 100% (o más) del valor de la vivienda, incluso a perfiles con poca solvencia (las llamadas “hipotecas basura”).
2025: Aunque los precios están altos, las condiciones de financiación son más estrictas. Los bancos suelen exigir una entrada del 20%, y el perfil del comprador actual es más solvente. Además, tras la subida y posterior caída de los tipos en 2024–2025, las hipotecas se han vuelto más atractivas, pero sin volver a la laxitud de hace dos décadas.
2. Oferta y construcción
2008: Había un exceso de construcción. Miles de viviendas nuevas se levantaron en toda España sin una demanda real que las absorbiera.
2025: Ocurre lo contrario. La falta de obra nueva en Barcelona limita la oferta, y esto sostiene los precios. No se construye al ritmo de la demanda real, lo que genera presión al alza.
3. Demanda y perfil del comprador
2008: La demanda estaba muy apalancada en hipotecas, con muchos compradores que dependían totalmente del crédito.
2025: La demanda está más diversificada. Hay compradores con alto nivel de ahorro, inversión extranjera y corporativa, y demanda de segundas residencias. No depende únicamente del crédito.
4. Evolución de precios
2008: Los precios crecían a un ritmo insostenible, alimentados por la especulación y el crédito fácil. Cuando el sistema financiero colapsó tras la caída de Lehman Brothers, los precios se desplomaron más de un 30% en pocos años.
2025: Los precios actuales crecen de forma constante, pero apoyados en factores estructurales (escasez de oferta, atractivo internacional, caída reciente de tipos de interés). Aunque existe riesgo de correcciones, no se perciben síntomas de desplome inmediato.
💡 Conclusión:
Aunque los precios actuales superan los del boom de 2008, las bases del mercado son más sólidas. La principal diferencia es que ahora no hay un exceso de oferta ni una burbuja crediticia como entonces. El riesgo actual no está tanto en el colapso financiero, sino en la desconexión creciente entre los precios y la capacidad adquisitiva de la población local, lo que podría frenar la demanda interna a medio plazo.
| Factor | 2008 – Burbuja inmobiliaria | 2025 – Mercado actual |
|---|---|---|
| Condiciones financieras | Hipotecas al 100% (incluso más), crédito fácil, escaso control de riesgo. | Hipotecas más restrictivas, se exige 20–30% de entrada. Compradores más solventes. |
| Tipos de interés | Moderados, pero con exceso de liquidez bancaria. | En descenso tras las subidas de 2023–24. Euríbor en torno al 2%. Financiación atractiva pero controlada. |
| Oferta de vivienda | Exceso de construcción, miles de viviendas nuevas sin absorberse. | Escasez de obra nueva. El parque de segunda mano sostiene el mercado. |
| Demanda | Basada en crédito, compradores muy apalancados. | Diversificada: residentes con ahorro, inversión extranjera y corporativa. |
| Precios de la vivienda | Subida acelerada y especulativa hasta 2008. Colapso del 30–40% tras la crisis financiera. | Subida constante y sostenida desde 2019 (+27% €/m²). Sin desplome inmediato a la vista. |
| Contexto económico | Crisis financiera global → impacto directo en bancos e hipotecas. | Economía más diversificada. Riesgo: pérdida de poder adquisitivo local frente a precios altos. |
| Riesgo principal | Riesgo sistémico financiero (colapso bancario e inmobiliario). | Riesgo social: desconexión entre precios y salarios, exclusión de la demanda local. |
Con los tipos de interés a la baja, oferta limitada y demanda sostenida, el escenario base para Barcelona es de estabilidad con sesgo alcista suave. Los movimientos relevantes vendrán más por barrio y tipología que por el conjunto de la ciudad.
Tipos de interés más bajos → mejora la capacidad de compra y reactiva operaciones aplazadas en 2023–24.
Escasez de oferta (obra nueva limitada y rotación baja en zonas prime).
Demanda internacional/corporativa en ubicaciones consolidadas.
Pérdida de poder adquisitivo local (salarios vs. precios).
Regulación que restrinja aún más determinados usos (alquiler turístico/temporada).
Empeoramiento del ciclo económico (empleo/consumo) que retrase decisiones de compra.
Barcelona ciudad: +0% a +3% anual en €/m² (promedio), con más dinamismo en Eixample, Gràcia, Sarrià–Sant Gervasi y zonas bien comunicadas de Sant Martí.
Riesgo de correcciones puntuales en producto con obsolescencia (sin ascensor, baja eficiencia energética, reformas costosas).
Si tu vivienda está actualizada y bien ubicada: es probable que mantenga tracción y precio; vender ahora evita incertidumbre y aprovecha la mejora de financiación del comprador.
Si requiere reforma importante: valora preparar la vivienda (home staging/pequeñas mejoras) o ajustar precio a la obra pendiente; la demanda discrimina más.
Timing: con tipos a la baja, la ventana de demanda se está ensanchando; la clave es salir bien posicionado desde el primer día.
Solicita una valoración profesional (€/m² + precio medio por vivienda) y compárala con operaciones cerradas recientes en tu finca/entorno.
Define una estrategia de salida: precio de lanzamiento, plan de ajustes por semanas, y calendario de marketing (fotos pro, vídeo, tour 3D, posicionamiento en portales inmobiliarios).
El mercado inmobiliario de Barcelona en 2025 muestra un escenario estable con ligera tendencia alcista, impulsado por la bajada de los tipos de interés, la limitada oferta de vivienda y la demanda sostenida tanto local como internacional.
No estamos ante una burbuja como en 2008, sino frente a un mercado más maduro y selectivo, donde la ubicación y el estado de la vivienda marcan la diferencia.
Para los propietarios que estén valorando vender, este puede ser un momento favorable para poner el inmueble en el mercado: la financiación se ha vuelto más accesible, la competencia es limitada y los compradores solventes están activos.
Los barrios más caros por €/m² en 2025 son Galvany, Les Tres Torres y la Dreta de l’Eixample, seguidos de Diagonal Mar y Vila Olímpica.
Estas zonas destacan por su condición de “producto prime”: localización céntrica o vistas al mar, edificios de alto standing, oferta muy limitada y demanda solvente tanto nacional como internacional. Todo ello explica la diferencia de precios respecto a la media de la ciudad.
El mayor precio medio por vivienda de Barcelona se concentra en Pedralbes, Diagonal Mar y Les Tres Torres, superando el millón de euros en algunos casos.
Son barrios con tipología de vivienda muy superior en tamaño (grandes pisos y casas unifamiliares) y localizaciones de prestigio. El valor total no depende solo del €/m², sino también de la superficie y la exclusividad del producto.
Algunos barrios de Gràcia, Sant Andreu y parte de Sant Martí ofrecen precios intermedios, más accesibles que los distritos prime.
Estas zonas combinan buena conectividad y vida de barrio con una oferta residencial variada. Son los distritos más buscados por familias jóvenes y compradores locales, con equilibrio entre calidad de vida y precio.
El aumento sostenido de población en Barcelona desde 2022 presiona la demanda y contribuye al alza de los precios.
La ciudad Condal ha ganado más de 70.000 habitantes desde finales de 2022, con máximos recientes en 2025. Este incremento implica más presión sobre el parque residencial, especialmente en barrios con poca oferta disponible, y explica parte de las subidas registradas.
Tipos de interés más bajos, oferta limitada y demanda internacional elevan los precios en 2025.
La bajada de tipos reactivó operaciones aplazadas, mientras que la falta de obra nueva en zonas prime y la presión compradora extranjera mantienen la tendencia alcista. Estos tres factores coinciden y explican la fuerza del mercado.
La pérdida de poder adquisitivo local, más regulación y un empeoramiento económico pueden frenar el mercado.
El desfase entre salarios y precios limita la capacidad de compra, especialmente entre jóvenes. Además, posibles restricciones al alquiler turístico y un ciclo económico más débil podrían ralentizar la dinámica actual.
Sí, 2025 es un buen momento para vender: hay demanda activa, financiación accesible y poca competencia de oferta.
Los propietarios que se plantean vender se benefician de un mercado con escasez de producto, tipos de interés más bajos y fuerte interés comprador. Esto favorece precios de cierre más altos y operaciones más ágiles en comparación con años anteriores.
No hay una burbuja como en 2008: el mercado es más maduro y selectivo, con precios sostenidos por la demanda real.
A diferencia de la crisis pasada, hoy los precios no dependen del crédito excesivo, sino de la ubicación, calidad y estado de la vivienda. La presión se concentra en barrios concretos y no en toda la ciudad, lo que descarta de momento un escenario de burbuja generalizada.
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