Comprar o vender una vivienda en Barcelona conlleva una serie de gastos e impuestos que muchas veces no se tienen en cuenta hasta el último momento. En 2025, tanto compradores como vendedores deben afrontar costes obligatorios que pueden representar entre un 10 % y un 15 % del valor del inmueble, además de trámites específicos según el tipo de propiedad y el perfil fiscal del cliente.
Con la entrada en vigor del Decreto-Ley 5/2025 en Cataluña, los impuestos por la compraventa han cambiado significativamente, incluyendo un nuevo ITP progresivo e incluso un tipo especial del 20 % para grandes tenedores o sociedades. Además, se mantienen obligaciones clave como la plusvalía municipal, IRPF, notaría, certificados o gastos de hipoteca.
En esta guía completa y actualizada desglosamos todos los costes que debe asumir el comprador y el vendedor de una vivienda en Barcelona, con ejemplos claros, consejos útiles y enfoque práctico para particulares, inversores o profesionales inmobiliarios.
| Gasto | ¿Quién lo paga? | Bonificaciones / Exenciones | Observaciones |
|---|---|---|---|
| ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales) | Comprador | ✅ | Reducción al 5 % si se cumplen requisitos (jóvenes, familias...). |
| IVA + AJD | Comprador | ✅ | IVA reducido al 4 % si es VPO. AJD no suele tener reducción. |
| Notaría | Comprador | ❌ | Tarifa oficial. No admite bonificación. |
| Registro de la propiedad | Comprador | ❌ | Arancel oficial sin descuentos personales. |
| Gestoría | Comprador | ❌ | Servicio privado. Libre elección de proveedor. |
| Tasación | Comprador | ❌ | Obligatoria si se solicita hipoteca. Sin bonificación. |
| IRPF (ganancia patrimonial) | Vendedor | ✅ | Exento si es mayor de 65 años o reinvierte en vivienda habitual. |
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Vendedor | ✅ | Exenta si no hay incremento de valor o en ciertas herencias. |
| Certificado energético | Vendedor | ❌ | Obligatorio para vender. No admite exención. |
| Cédula de habitabilidad | Vendedor | ❌ | Solo si no se dispone o está caducada. Obligatoria para escriturar. |
| IBI del año | Vendedor | ❌ | Corresponde al titular a 1 de enero. Puede pactarse reparto. |
Comprar una vivienda en Barcelona implica mucho más que pagar el precio acordado. Como comprador, debes asumir una serie de impuestos y gastos obligatorios que pueden elevar el coste total entre un 10 % y un 14 % adicional sobre el precio del inmueble.
A continuación, te explicamos cada uno de estos gastos, con enfoque práctico y actualizado para 2025.
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el principal gasto fiscal en viviendas de segunda mano. En Cataluña, este impuesto es progresivo y se aplica según el valor de compra:
Hasta 600.000 € → 10 %
Entre 600.001 € y 900.000 € → 11 %
Entre 900.001 € y 1.500.000 € → 12 %
Más de 1.500.000 € → 13 %
Por ejemplo, si compras un piso por 400.000 €, el ITP aplicable es del 10 %, es decir, pagarás 44.000 € solo en impuestos.
Cuando compras una vivienda de obra nueva en Barcelona, no pagas ITP. En su lugar, se aplican dos impuestos distintos:
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido):
10 % sobre el precio de venta para vivienda libre.
4 % si se trata de vivienda de protección oficial (VPO).
AJD (Actos Jurídicos Documentados):
Se aplica por la firma ante notario e inscripción registral.
En Cataluña, el tipo general es del 1,5 % del valor escriturado.
“Por ejemplo, si compras una vivienda nueva por 400.000 €, pagarás 40.000 € de IVA y 6.000 € de AJD, lo que supone un total de 46.000 € solo en impuestos.”
Los gastos de notaría son obligatorios al comprar una vivienda, ya que la transmisión debe formalizarse en escritura pública ante notario.
En España, las tarifas notariales están reguladas por arancel y dependen del valor declarado en la escritura.
En términos generales:
Para viviendas entre 100.000 € y 500.000 €, los costes suelen oscilar entre 700 € y 1.000 €.
Si hay hipoteca, se generan escrituras adicionales que también se deben firmar.
“Por ejemplo, en la compra de una vivienda de 400.000 €, los gastos de notaría habituales rondan los 850 €, aunque pueden variar ligeramente según el notario y el número de copias autorizadas.”
Sí. Tras la firma ante notario, la compraventa debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que el comprador sea reconocido como nuevo titular legal.
Este trámite también está sujeto a aranceles oficiales, y su coste depende del valor de la vivienda.
En Barcelona, para operaciones entre 100.000 € y 500.000 €, el gasto medio está entre 400 € y 700 €.
Es un pago único y obligatorio.
“Por ejemplo, en una vivienda de 400.000 €, el coste de inscripción en el Registro suele situarse en torno a los 550 €.”
La gestoría no es obligatoria por ley, pero es muy habitual cuando la operación incluye una hipoteca. En esos casos, el banco exige una gestoría para garantizar que se gestionan correctamente todos los trámites:
Liquidación de impuestos (ITP o AJD)
Inscripción en el Registro
Verificación de escrituras
Si compras sin financiación, puedes realizar los trámites por tu cuenta o contratar una gestoría opcional.
Coste medio: entre 300 € y 500 €, dependiendo del volumen de gestiones.
“Por ejemplo, si compras una vivienda con hipoteca en Barcelona, la gestoría suele suponer un gasto adicional de unos 400 €, gestionado directamente por la entidad financiera.”
Si vas a solicitar una hipoteca, deberás contratar una tasación oficial del inmueble. Este informe determina el valor real de mercado y sirve al banco para calcular el porcentaje máximo de financiación.
La tasación la paga el comprador, aunque suele gestionarla el propio banco.
Debe realizarla una empresa de tasación homologada por el Banco de España.
Tiene una validez de 6 meses.
Coste medio: entre 300 € y 600 €, según la empresa y el tipo de vivienda.
“Por ejemplo, si compras una vivienda de 400.000 €, el informe de tasación puede costarte unos 400 €, y es necesario para que el banco apruebe la hipoteca.”
Además de los impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación, un comprador puede incurrir en otros gastos vinculados a la operación, especialmente si solicita hipoteca. Algunos de los más habituales son:
Comisión de apertura de hipoteca (si la aplica el banco): entre el 0,5 % y el 1 % del capital financiado.
Seguros vinculados: el seguro de hogar es obligatorio con hipoteca, y el de vida suele ser recomendable (aunque no exigible por ley).
Duplicados o copias autorizadas de escrituras o documentación: con coste adicional según volumen.
Honorarios de abogado o asesor fiscal (si se contratan): opcionales pero útiles para operaciones complejas.
“Por ejemplo, si contratas una hipoteca de 300.000 € con una comisión de apertura del 0,5 %, pagarás 1.500 € solo en concepto de apertura, aparte de los impuestos y gastos generales.”
Al vender una vivienda en Barcelona, el propietario también debe asumir una serie de gastos e impuestos que pueden afectar significativamente al beneficio final obtenido por la operación. Algunos de ellos dependen de si ha habido ganancia patrimonial, del tiempo que se ha tenido la vivienda, o de la ubicación del inmueble.
A continuación te explicamos, uno a uno, los costes más importantes que debe prever el vendedor.
Cuando vendes una vivienda por un precio superior al que pagaste al adquirirla, estás generando una ganancia patrimonial. Esa diferencia tributa en tu declaración de la renta del año siguiente.
La base imponible se calcula así:
Precio de venta – (precio de adquisición + gastos asociados: notaría, impuestos, reformas justificadas, etc.)
Los tipos impositivos aplicables en 2025 en la renta general son:
Hasta 6.000 € de ganancia: 19 %
De 6.000 € a 50.000 €: 21 %
De 50.000 € a 200.000 €: 23 %
De 200.000 € a 300.000 €: 27 %
Más de 300.000 €: 28 %
“Por ejemplo, si compraste una vivienda por 250.000 € y la vendes por 400.000 €, con 10.000 € en gastos deducibles, tributarías por una ganancia neta de 140.000 €. El IRPF que pagarías estaría entre 26.600 € y 32.200 €, según el tramo aplicable.”
La plusvalía municipal (IIVTNU) es un impuesto local que grava el incremento del valor del suelo urbano desde la fecha de adquisición hasta la venta. En Barcelona, lo gestiona el Ayuntamiento y es obligatorio liquidarlo en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
El vendedor puede elegir entre dos métodos de cálculo:
Objetivo: se basa en el valor catastral del suelo y los años transcurridos.
Real: se basa en la ganancia efectiva obtenida en la operación.
Se aplicará el más beneficioso para el contribuyente.
Existen exenciones, por ejemplo:
Si no ha existido incremento de valor.
En transmisiones por fallecimiento de la vivienda habitual a descendientes.
“Por ejemplo, si vendes un piso en Barcelona tras 15 años y el suelo ha incrementado de valor, la plusvalía podría suponer entre 3.000 € y 6.000 €, dependiendo del valor catastral y el barrio.”
Puedes ver cómo calcularla paso a paso en esta guía:
👉 Cómo calcular la plusvalía municipal en Barcelona
Sí. El certificado de eficiencia energética (CEE) es obligatorio en toda compraventa de vivienda en España, incluida Barcelona. Debe estar disponible antes de publicar el anuncio y entregarse al comprador en el momento de la firma.
Lo emite un técnico cualificado tras una visita al inmueble.
Su vigencia es de 10 años.
El vendedor asume el coste.
Excepciones:
No se exige en viviendas en ruina o demolición, pero sí en todo inmueble habitable.
Coste habitual en Barcelona: entre 60 € y 150 €, dependiendo del tamaño y proveedor.
“Por ejemplo, para un piso de 90 m² en Barcelona, el certificado energético suele costar unos 100 €, incluyendo visita, registro y emisión del documento.”
Sí. En Cataluña, la cédula de habitabilidad es un documento obligatorio para vender una vivienda, salvo que el inmueble esté exento por antigüedad o uso (por ejemplo, si es un local no destinado a vivienda).
Acredita que el inmueble cumple las condiciones mínimas de habitabilidad.
Debe estar en vigor en el momento de la firma de la compraventa.
La debe aportar el vendedor.
Si la cédula está caducada o no existe, se debe tramitar una nueva antes de escriturar. El proceso suele tardar entre 5 y 15 días hábiles.
Coste estimado en Barcelona: entre 80 € y 120 €, incluyendo visita técnica y tasas.
“Por ejemplo, si vendes un piso que no tiene cédula en vigor, deberás encargarla con antelación, con un coste medio de unos 100 €.”
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un tributo municipal que grava la propiedad de un inmueble a fecha 1 de enero de cada año. Por ley, en Cataluña, lo debe pagar quien sea el propietario en ese momento, es decir, el vendedor, incluso si vende la vivienda en marzo o diciembre.
Sin embargo, en muchas operaciones se pacta prorratear el IBI en proporción al tiempo que cada parte haya disfrutado del inmueble durante ese año.
El importe depende del valor catastral y del coeficiente que aplique el Ayuntamiento de Barcelona.
En un piso medio, puede situarse entre 500 € y 1.000 € al año.
“Por ejemplo, si vendes un piso en junio, es habitual que en la escritura se acuerde que el comprador te devuelva la mitad del IBI anual, es decir, unos 400 € a 500 € prorrateados.”
Veamos un caso real para ilustrar los costes de cada parte en una operación estándar:
Tipo de inmueble: vivienda usada
Ubicación: Barcelona ciudad
Precio de compraventa: 400.000 €
Forma de pago: con hipoteca
Vendedor: persona física que compró hace 15 años por 250.000 €
Comprador: persona física, no aplica bonificación por edad
ITP (10 %): 40.000 €
Notaría: 850 €
Registro: 550 €
Gestoría: 400 €
Tasación: 400 €
Comisión de apertura hipoteca (0,5 %): 2.000 €
“En total, el comprador debe disponer de aproximadamente 44.200 € en gastos adicionales, más el 20 % de entrada exigido por el banco.”
IRPF (ganancia de 140.000 €): entre 26.600 € y 32.200 €
Plusvalía municipal: 4.500 € (estimado)
Certificado energético: 100 €
Cédula habitabilidad: 100 €
IBI (a prorratear): 800 €
“En total, el vendedor asume entre 32.000 € y 38.000 € en gastos, que se restarán de la ganancia obtenida por la venta.”
Comprar o vender una vivienda en Barcelona conlleva trámites, impuestos y decisiones importantes. Aquí van algunas recomendaciones clave y errores que es mejor evitar:
Calcula todos los gastos antes de hacer una oferta: ITP, notaría, hipoteca, tasación…
Solicita varias ofertas hipotecarias: el diferencial, comisiones y condiciones varían mucho entre bancos.
Comprueba el estado registral del inmueble: que no tenga cargas, embargos o discrepancias.
Reserva siempre con contrato privado claro, con cláusulas sobre señal y penalizaciones.
Ten preparada toda la documentación: cédula, certificado energético, último recibo del IBI, nota simple actualizada.
Solicita un cálculo previo de la plusvalía municipal y del IRPF, sobre todo si hay mucha ganancia.
Acuerda el prorrateo del IBI con el comprador si la venta se realiza a mitad de año.
Haz reformas menores si aportan valor (pintura, iluminación, pequeños arreglos).
Calcular mal el ITP o no prever gastos de hipoteca, quedándose corto de liquidez.
Firmar contratos sin asesoramiento profesional o sin revisar el estado legal de la vivienda.
No incluir una cláusula de penalización si el vendedor se echa atrás tras la reserva.
Aceptar una tasación sin revisar la empresa emisora o el contenido del informe.
Olvidar declarar la venta en el IRPF o calcular mal la ganancia patrimonial.
No pedir un borrador de plusvalía municipal antes de firmar y llevarse un susto.
No tener la cédula o el certificado energético a tiempo, lo que puede retrasar la escritura.
Publicar el piso por encima del precio de mercado, lo que puede hacer que no genere interés real y se “queme” en los portales.
No preguntar si la inmobiliaria cobra honorarios al comprador, lo que puede generar fricción y limitar las visitas.
No asegurarse de si la agencia gestionará todos los trámites previos a la firma, como visitas, certificados, prórrogas o coordinación con notaría.
Depende del precio, la zona y el estado del inmueble. De media, una vivienda bien valorada puede venderse en entre 1 y 3 meses. Si el precio está por encima del mercado, el proceso puede alargarse indefinidamente.
Depende del tipo de arras firmado. En el caso más habitual, las arras penitenciales, si el comprador se echa atrás sin causa justificada, pierde la cantidad entregada como señal.
Pero si se han firmado arras confirmatorias o penales, podrían aplicarse otras consecuencias (como exigir cumplimiento del contrato o indemnización adicional).
💡 Es fundamental que el contrato especifique claramente que se trata de “arras penitenciales”, y no otro tipo.
Si se trata de arras penitenciales, el vendedor que rompe el acuerdo debe devolver el doble de la señal recibida como penalización.
Sin embargo, si las arras son confirmatorias o penales, las consecuencias pueden incluir el cumplimiento forzoso del contrato o indemnizaciones.
Todo dependerá de la redacción exacta del documento.
🧾 Siempre es recomendable que las arras estén revisadas por un abogado o asesor inmobiliario especializado.
Sí, puedes vender una vivienda con hipoteca activa. En la escritura ante notario se procederá a cancelar la deuda pendiente, y esto puede hacerse de dos formas:
El comprador paga parte del precio directamente al banco del vendedor, para cancelar la hipoteca, y el resto al propio vendedor.
O bien, el vendedor recibe todo el importe y es él quien da orden de cancelar la hipoteca.
En ambos casos, es fundamental que la cancelación registral de la hipoteca quede tramitada, algo que la notaría o una gestoría puede gestionar tras la firma.
Por ley, el comprador tiene derecho a elegir el notario si es quien asume los costes. Aun así, en muchas operaciones se pacta de mutuo acuerdo o se escoge uno por cercanía o confianza. Lo importante es que ambas partes estén cómodas y se garantice la neutralidad.
Si una de las partes reside fuera de España, la compraventa se puede formalizar mediante un poder notarial. Es decir, esa persona autoriza a otra —habitualmente un abogado, familiar o agente inmobiliario— a firmar en su nombre.
Este poder debe ser:
Firmado ante notario en el país de residencia
Legalizado con Apostilla de La Haya o mediante vía consular
Traducido por intérprete jurado si no está en español
No se puede firmar digitalmente a distancia en operaciones privadas como una compraventa. La presencialidad sigue siendo obligatoria, ya sea del titular o de su apoderado.
💡 Muchas operaciones con compradores extranjeros en Barcelona se realizan por poder notarial, especialmente cuando el cliente no puede viajar para firmar.
No es obligatorio, pero sí muy recomendable. El contrato de arras es un compromiso privado entre comprador y vendedor que fija condiciones clave: precio, plazos, penalizaciones por desistimiento, etc.
Firmarlo evita malentendidos, protege a ambas partes y asegura la operación hasta llegar a notaría.
Sí, pero es necesario que todos los copropietarios firmen la venta o autoricen a uno mediante poder notarial.
Si uno de los titulares no está de acuerdo en vender, no se puede realizar la operación salvo por vía judicial (extinción de condominio).
Sí, pero si el inmueble está inscrito a nombre de ambos cónyuges, deben firmar los dos, o aportar sentencia firme de adjudicación de la vivienda a uno solo.
Si hay hijos menores, el juez debe autorizar la venta si afecta a la vivienda familiar.
Sí. El comprador quedará subrogado en el contrato de alquiler vigente.
En arrendamientos sujetos a la LAU, el inquilino tiene derecho preferente de adquisición (tanteo), y debe ser notificado con antelación.
Sí, se puede vender un piso con usufructo, pero con algunas limitaciones importantes según el Código Civil. Sigue este enlace para conocerlas: Venta de la Nuda Propiedad: Guía para Vender tu Vivienda Conservando el Uso
Como has visto, vender o comprar una vivienda en Barcelona conlleva más gastos y decisiones de lo que parece. Conocer los impuestos, los documentos obligatorios y los errores más comunes es clave para evitar imprevistos y proteger tu inversión.
En PUNTO HABITAT llevamos años ayudando a propietarios como tú a vender de forma segura, rentable y sin complicaciones. Nos encargamos de todo:
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