Vivienda y alquiler · Barcelona
Nuevos decretos de vivienda 2026: cómo afectan al alquiler en Barcelona
El BOE del 7 de octubre de 2026 publica los dos nuevos decretos de vivienda aprobados por el Gobierno el 6 de octubre. El 29/2026 entra en vigor el 8 de octubre, con carácter general. El 28/2026 prevé su entrada en vigor el 15 de noviembre.
El llamado «decreto Maricarmen» vuelve a la actualidad con dos textos nuevos. Esta guía explica cómo afectan al alquiler en Barcelona: subida de la renta, prórrogas, temporada, gastos y recuperación de la vivienda. Su aprobación por el Gobierno no equivale a su convalidación parlamentaria, que sigue pendiente.
Lo esencial para el propietario: antes de subir la renta, comunicar el fin del contrato o firmar un nuevo alquiler, hay que comprobar qué regla se aplica y desde cuándo. En Barcelona también deben respetarse los límites de la zona tensionada y la normativa catalana.
Qué nuevos decretos de vivienda ha publicado el BOE y cuándo entran en vigor
La nueva regulación se reparte entre dos reales decretos-ley, con fechas y contenidos distintos. Puedes consultar el texto oficial de cada uno en los siguientes enlaces al BOE.
8 de octubre de 2026
Rentas, prórrogas y condiciones del alquiler
El Real Decreto-ley 29/2026 regula la actualización de rentas, la prórroga extraordinaria de hasta dos años, el alquiler temporal y por habitaciones, gastos, garantías y otras medidas de vivienda. Algunas disposiciones tienen fechas específicas.
15 de noviembre de 2026
Renovaciones de cinco o siete años
El Real Decreto-ley 28/2026 cambia el sistema de prórrogas, amplía el preaviso del propietario y establece indemnizaciones en determinados casos de no renovación. Estas medidas no se aplican desde el 8 de octubre.
No son los decretos derogados el 2 de octubre. Estos nuevos textos recuperan parte de aquellas medidas e incorporan cambios. Si recibiste nuestra newsletter anterior, puedes consultar el análisis de la derogación del 2 de octubre.
Nuevo decreto de vivienda: cómo cambia la subida del alquiler
Para las anualidades que se cumplan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el RDL 29/2026 establece un régimen extraordinario. El cálculo debe hacerse en este orden:
- Comprueba la cláusula del contrato
Debe existir un pacto expreso de actualización. La revisión se realiza al cumplirse la anualidad; no permite subir la renta en cualquier momento.
- Comprueba si la renta supera el máximo aplicable del sistema estatal de referencia
Si lo supera, no puede incrementarse. Ese sistema fija una referencia de precio para la vivienda concreta; no es el IRAV.
- Si puede actualizarse, calcula el importe respetando todos los límites
Sin un nuevo acuerdo con el inquilino, el incremento no puede superar el 2 %. Además, debe respetar el resultado de la cláusula y el límite del IRAV. Un nuevo acuerdo tampoco permite superar este último límite.
También afecta a los contratos anteriores a mayo de 2023
La nueva redacción extiende el límite del IRAV a esos contratos. Si tu contrato antiguo indica IPC, ya no basta con calcular el IPC: las revisiones sujetas a la nueva norma deben comprobar también el IRAV y las restricciones extraordinarias.
Tres ejemplos con una renta de 1.000 € al mes
Estos ejemplos utilizan porcentajes ilustrativos para explicar la regla; no representan los índices oficiales de un mes concreto.
| Situación del contrato | Renta tras la revisión |
|---|---|
| Los 1.000 € superan el máximo aplicable del sistema estatal de referencia. | 1.000 € al mesNo puede incrementarse la renta. |
| No superan ese máximo. La cláusula IPC daría un 3 %, el IRAV es del 2,4 % y no hay un nuevo acuerdo. | 1.020 € al mesSe aplica el límite del 2 %: la subida es de 20 €. |
| No superan ese máximo. La cláusula IPC daría un 3 %, el IRAV es del 1,5 % y no hay un nuevo acuerdo. | 1.015 € al mesEl IRAV limita la subida a 15 €, por debajo del 2 %. |
El porcentaje se calcula sobre la renta vigente antes de esta revisión. Una vez obtenido el importe, hay que comunicarlo al inquilino conforme a las reglas de notificación aplicables.
Prórroga extraordinaria de hasta dos años: cuándo puede pedirla el inquilino
La prórroga extraordinaria se dirige a contratos de vivienda habitual vigentes al entrar en vigor el RDL 29/2026. Puede afectar tanto a contratos que llegan al final de su duración obligatoria antes del 31 de diciembre de 2028 como a los que terminan una prórroga o una tácita reconducción, en los supuestos de la disposición final quinta.
El inquilino debe solicitarla
Se concede por anualidades, hasta un máximo de dos años. Debe estar al corriente de pago al pedirla y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. Se mantienen las condiciones del contrato.
El propietario debe aceptarla si procede
La norma prevé excepciones, entre ellas determinados acuerdos o un nuevo contrato, y la recuperación por necesidad real y acreditada para uso propio o familiar en los términos legales. No basta con preferir otro inquilino.
En Barcelona hay que comprobar primero la prórroga de hasta tres años
La prórroga para zonas tensionadas del artículo 10.3 de la LAU tiene aplicación preferente cuando corresponde. No se suman automáticamente tres años y otros dos: estas dos prórrogas extraordinarias son incompatibles.
Si vas a volver a alquilar tu piso en Barcelona
El nuevo decreto de vivienda no elimina los límites del precio del alquiler en Barcelona. Si el piso estuvo alquilado como vivienda habitual en los últimos cinco años, hay que revisar la última renta y su actualización legal. Cuando también resulte obligatorio el límite del sistema estatal de referencia, deben respetarse ambos topes. Si no hubo un contrato en ese periodo, hay que comprobar el límite aplicable a ese supuesto.
La publicación de los nuevos decretos no permite fijar libremente un precio distinto. Tampoco elimina las obligaciones de información en anuncios y contratos que ya se exigían en Cataluña.
Alquiler de temporada y habitaciones: las nuevas condiciones
Para los contratos temporales sujetos al nuevo régimen, la causa del desplazamiento debe ser real, acreditable y estar indicada en el contrato. Corresponde al arrendador acreditar su existencia. Sin una causa válida, el alquiler puede quedar sometido al régimen de vivienda habitual desde su inicio.
Duración y salida del inquilino
Con carácter general, más de 31 días y hasta 12 meses; puede superarse ese plazo si persiste la causa justificada. El inquilino puede desistir después del primer mes, con 10 días de preaviso y sin indemnización.
Garantías y precio por habitaciones
La garantía adicional del temporal no puede superar una mensualidad. En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas simultáneas no puede superar la renta correspondiente a la vivienda completa, respetando los límites de la zona tensionada.
En Cataluña ya existían límites para el alquiler temporal por necesidades de vivienda. El artículo 66 bis de la Ley catalana 18/2007, incorporado por la Ley 11/2025, somete los alquileres por trabajo, estudios, atención médica y otras necesidades temporales de vivienda a las reglas que establece sobre renta y condiciones del arrendamiento.
Honorarios, gastos, garantías y reparaciones
Al preparar un contrato sujeto a las nuevas reglas, conviene revisar estos puntos:
Honorarios y seguros
Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización no pueden trasladarse al inquilino, tampoco con otro nombre. Los servicios adicionales requieren una petición expresa por escrito, con información previa sobre su carácter opcional y coste. No se le puede exigir un seguro de impago.
IBI, comunidad y garantías
El nuevo artículo 20 impide imponer al inquilino tributos de la vivienda si no es su obligado tributario. La comunidad requiere un pacto escrito con importe anual y no puede cobrarse en edificios sin división horizontal. En vivienda habitual, la garantía adicional no puede superar dos mensualidades en contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica.
Reparaciones necesarias
El nuevo artículo 21.5 prevé un requerimiento escrito del inquilino con presupuesto razonable. El propietario dispone de 15 días naturales para aceptarlo, proponer una alternativa o reparar. Sin respuesta o ante una negativa injustificada, el inquilino puede ejecutar la reparación necesaria y descontar el coste razonable y acreditado de rentas futuras.
Reparaciones en el temporal
El nuevo artículo 21 bis atribuye al arrendador también las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario. Debe responder al aviso en cinco días hábiles. Si no lo hace, la norma permite al inquilino reparar y reclamar o descontar el importe, con la justificación correspondiente.
Para un contrato que ya está firmado, hay que comprobar su régimen temporal antes de trasladarle todas las reglas de un contrato nuevo.
Renovaciones e indemnización: qué prevé el nuevo decreto para noviembre
El RDL 28/2026 establece un nuevo sistema para los vencimientos que queden sujetos a su regulación. No debe aplicarse anticipadamente y está pendiente de convalidación.
- Prórrogas sucesivas de cinco o siete años
Una vez alcanzada la duración mínima, si ninguna parte comunica válidamente la no renovación, el contrato se prorroga por cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica. Los siete años dependen de ser persona jurídica, no simplemente de ser gran tenedor.
- Preaviso de seis meses del propietario
Se amplía el plazo general para comunicar la no renovación. Existe una excepción transitoria de cuatro meses cuando, al entrar en vigor la norma, falten menos de seis meses para el vencimiento.
- Indemnización en determinados casos de no renovación
La norma prevé una compensación al inquilino, con excepciones: por ejemplo, determinadas necesidades de vivienda del propietario persona física o ciertos supuestos de nuevo contrato. No puede darse por hecho que cualquier finalización genera una indemnización.
Los contratos actuales tienen reglas de transición
Los que estén en la prórroga del anterior artículo 10.1 continúan en ella hasta terminar ese periodo. Las comunicaciones de no renovación efectuadas válidamente antes de la publicación del decreto, el 7 de octubre, conservan su eficacia y no generan la nueva indemnización.
Desahucios de inquilinos vulnerables: qué cambia el nuevo decreto de vivienda
El RDL 29/2026 modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) e incorpora una nueva intervención pública en determinados desahucios por impago cuando se acredita la vulnerabilidad económica del inquilino.
La Administración competente dispone de dos meses desde la notificación para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o pagar o consignar la deuda y las costas previstas. Durante ese plazo se suspende el procedimiento.
Si transcurre el plazo sin alternativa ni pago íntegro, la norma dispone que la Administración pase a ocupar la posición deudora del inquilino. No procede el lanzamiento y el contrato continúa hasta su expiración mientras persista la vulnerabilidad en los términos legales.
No equivale a una cobertura automática de cualquier impago. Requiere el procedimiento y los requisitos legales, y determinados tipos de entidades demandantes tienen un régimen específico.
Otra novedad: préstamos de hasta 50.000 € para la primera vivienda
El programa TU CASA prevé préstamos sin intereses ni comisiones como complemento a la hipoteca: el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 €.
Los requisitos y la tramitación deben desarrollarse. Además, la vivienda financiada quedará sujeta a un precio máximo permanente de reventa. La publicación del decreto, por sí sola, no significa que ya pueda solicitarse el préstamo.
Otros cambios en vivienda que conviene conocer
Fiscalidad del alquiler
El RDL 29/2026 modifica las reducciones del IRPF por arrendamiento de vivienda e introduce incentivos vinculados a la renta y a las condiciones del contrato. No significa que todos los propietarios puedan aplicar la misma reducción: hay que comprobar la fecha, la renta pactada y los requisitos del caso.
Grandes tenedores y publicidad
El texto incorpora restricciones a determinadas compras de vivienda y obligaciones de información en los anuncios de alquiler. En Cataluña ya existían exigencias propias sobre renta, temporalidad y condición del arrendador, que deben revisarse junto con las nuevas reglas estatales.
Decretos de vivienda y Diputación Permanente: qué queda pendiente
Los nuevos reales decretos-ley ya han sido aprobados por el Gobierno y publicados en el BOE. Queda pendiente su convalidación o derogación parlamentaria. Con las Cortes disueltas, esta decisión corresponde a la Diputación Permanente del Congreso.
El plazo constitucional es de 30 días desde la promulgación. Mientras tanto, las medidas que entren en vigor deben cumplirse mientras sigan vigentes. Por eso hay que distinguir el régimen general del 8 de octubre de las renovaciones previstas para el 15 de noviembre.
Si tienes que actuar sobre un contrato
Comprueba la fecha de la revisión de renta, firma, vencimiento o comunicación. Una fecha de entrada en vigor distinta puede cambiar la respuesta para el mismo piso. La votación posterior tampoco permite dar por anuladas automáticamente las actuaciones realizadas mientras una norma era aplicable.
Preguntas frecuentes sobre los nuevos decretos de vivienda
¿Cuándo entra en vigor el nuevo decreto de vivienda publicado en el BOE?
El BOE del 7 de octubre de 2026 publica dos normas. El Real Decreto-ley 29/2026 entra en vigor, con carácter general, el 8 de octubre, con excepciones para determinadas medidas. El Real Decreto-ley 28/2026 fija su entrada en vigor para el 15 de noviembre. Ambos están pendientes de convalidación: la publicación en el BOE no significa que todas las medidas sean aplicables desde el mismo día.
¿Hasta cuándo estarán en vigor estos decretos?
No tienen una fecha única de caducidad. Primero, la Diputación Permanente debe decidir si convalida o deroga cada decreto dentro del plazo constitucional de 30 días desde su promulgación. Ese es el plazo para tomar la decisión parlamentaria; no significa que ambos decretos duren solo 30 días.
Si no se convalidan, decaen. En el caso del RDL 29/2026, dejarían de aplicarse las medidas que hubieran entrado en vigor. El RDL 28/2026 no llegaría a entrar en vigor el 15 de noviembre. Los efectos que se hayan producido durante la vigencia de una norma deben analizarse por separado.
Si se convalidan, cada medida conserva su propio plazo. El régimen extraordinario de actualización de rentas del RDL 29/2026 abarca las anualidades que se cumplan hasta el 31 de diciembre de 2027. Esto no significa que el decreto entero termine ese día.
Las reformas de la LAU que no fijan una fecha de caducidad, como el nuevo sistema de renovaciones previsto por el RDL 28/2026, se mantendrían hasta que otra norma las modificase o derogase. Las prórrogas ya concedidas tienen, además, su propia duración conforme al contrato y a la norma aplicable.
¿Mi contrato anterior a mayo de 2023 puede seguir actualizándose solo con el IPC?
Para las revisiones sujetas al RDL 29/2026, no basta con aplicar el IPC. Si el contrato lo pacta, se calcula ese resultado, pero debe respetar también el límite del IRAV. Además, entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 se aplica el régimen extraordinario: sin subida si la renta supera el máximo de referencia aplicable y, en los demás casos, un máximo del 2 % si no hay un nuevo acuerdo. Un resultado contractual inferior no se eleva automáticamente hasta ese 2 %.
Si mi alquiler supera el máximo del sistema de referencia, ¿tengo que bajarlo automáticamente?
La regla extraordinaria de actualización establece que no se puede incrementar esa renta. Por sí sola no ordena rebajar automáticamente la mensualidad de cualquier contrato anterior. Es diferente que la renta se hubiera fijado incumpliendo un límite que ya era obligatorio al contratar: ese supuesto requiere revisar y corregir la situación que corresponda.
¿El inquilino puede sumar la prórroga de dos años a los tres años de Barcelona?
No se acumulan estas dos prórrogas extraordinarias. Cuando corresponde la prevista para zonas tensionadas, se aplica preferentemente esa prórroga, de hasta tres años por anualidades. La petición del inquilino, la fase del contrato y las excepciones legales determinan cuál procede.
¿Qué ocurre con un alquiler temporal firmado antes del 8 de octubre?
La disposición transitoria incorporada a la LAU mantiene el régimen que correspondía al contrato hasta la finalización del plazo pactado. Alcanzado ese plazo, prevé su extinción sin prórroga; el arrendamiento temporal renovado debe ajustarse al nuevo régimen. Esto no elimina las obligaciones catalanas que ya resultaban aplicables, incluidos los límites de renta según la finalidad del alquiler.
¿Cómo se calcula la indemnización por no renovar prevista para noviembre?
Cuando proceda según el RDL 28/2026, se toma el mayor de estos importes: doce mensualidades o una por cada año que el inquilino haya vivido en el piso, con el prorrateo previsto para periodos inferiores. La mensualidad de referencia es el valor superior del rango individualizado del sistema estatal para esa vivienda; si no puede obtenerse, se utiliza la renta vigente al comunicar la no renovación.
Existen excepciones y reglas de transición. Si corresponde una prórroga legal obligatoria que el inquilino solicita, el eventual pago se difiere hasta su finalización. Este régimen tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre y está pendiente de convalidación.
¿Se anulan los contratos o solicitudes de prórroga de los días 1 y 2 de octubre?
No quedan anulados automáticamente. Los decretos anteriores estuvieron vigentes durante un breve periodo y pudieron producir efectos. Los nuevos textos no permiten ignorar sin más un contrato, acuerdo o solicitud anterior. Deben revisarse las fechas, los requisitos y las reglas aplicables en cada momento.
¿Debo esperar a la convalidación para cumplir las nuevas medidas?
No respecto de las medidas que ya hayan entrado en vigor y sigan vigentes. El RDL 29/2026 fija su entrada general para el 8 de octubre. El RDL 28/2026 establece otra fecha, el 15 de noviembre, y antes debe superar el trámite de convalidación. Publicación, entrada en vigor y convalidación son momentos diferentes.
Fotografías: Pool Moncloa/Borja Puig de la Bellacasa y Sandra Armada · Comparecencia del 6 de octubre de 2026
Origen de los datos: sitio web de lamoncloa.gob.es. Ministerio de la Presidencia. Actualización de la fuente: 6 de octubre de 2026 · Condiciones de reutilización