Lloguer · Barcelona
Decrets llei de lloguer derogats: què passa ara a Barcelona
El Congrés ha rebutjat el 2 d’octubre de 2026 la convalidació dels dos reials decrets llei d’habitatge. Què significa per al preu del lloguer, les pròrrogues i els contractes dels propietaris a Barcelona?
Si has arribat aquí buscant el «decret Maricarmen», aquesta és la situació: els reials decrets llei 26/2026 i 27/2026, aprovats el 29 de setembre, han quedat derogats el 2 d’octubre perquè no han obtingut la convalidació del Congrés.
El més important si ets propietari: la derogació d’aquestes noves mesures no elimina els límits al preu del lloguer ni totes les pròrrogues legals a Barcelona. Tampoc deixa sense efecte per si sola els contractes signats ni les situacions generades durant la vigència dels decrets.
Quines mesures de lloguer es deixen d’aplicar
El rebuig afecta dues normes diferents. El Reial decret llei 26/2026 reunia mesures sobre habitatge, rendes i pròrrogues. El 27/2026 establia un nou règim de renovació dels contractes d’habitatge habitual.
La gestió dels lloguers torna a ajustar-se a la normativa anterior, sens perjudici dels efectes que s’hagin produït durant la vigència dels decrets.
| Mesura dels decrets | Què implica la derogació |
|---|---|
| Pròrroga extraordinària de fins a dos anysLa nova ampliació a petició del llogater, subjecta als requisits del RDL 26/2026. | Es deixa d’aplicar aquesta pròrroga específica. Cal comprovar les altres pròrrogues que puguin correspondre al contracte. |
| Congelació de rendes i límit del 2 %El règim extraordinari preveia supòsits sense increment i, en els altres, un límit del 2 % si no hi havia un nou acord. | Aquest règim extraordinari no es consolida. L’actualització s’ha de calcular segons la regulació aplicable al contracte. |
| Renovacions de cinc o set anys i preavís de sis mesosEl RDL 27/2026 incorporava renovacions successives, ampliava de quatre a sis mesos el preavís de l’arrendador i preveia indemnitzacions per determinades no-renovacions. | Aquestes novetats es deixen d’aplicar. La durada, els preavisos i les possibles excepcions s’han de revisar segons el règim de cada contracte. |
| Noves regles estatals per al lloguer de temporada i d’habitacionsFormaven part de la reforma del lloguer. | La seva derogació no elimina la normativa catalana que regula aquestes modalitats. |
| Canvis en honoraris, despeses i garantiesEls decrets introduïen noves condicions i limitacions. | Es recuperen les regles anteriors aplicables. No desapareixen obligacions que ja existien, com els honoraris de gestió i formalització a càrrec de l’arrendador en els contractes d’habitatge subjectes a aquest règim. |
El paquet també incloïa novetats fiscals i de protecció davant dels desnonaments. El seu rebuig no equival a eliminar totes les deduccions existents ni permet recuperar un habitatge al marge del procediment legal.
Quines normes de Barcelona no elimina la derogació
Barcelona continua sent una zona de mercat residencial tensionat. Cal continuar tenint en compte la legislació estatal i catalana que ja era aplicable.
Si has de signar un contracte
El preu continua tenint límits
Per calcular la renda d’un nou contracte cal revisar el lloguer anterior, la condició de gran tenidor i l’aplicació del sistema estatal de referència, segons el cas. El rebuig dels decrets no permet triar lliurement qualsevol preu.
Si has d’actualitzar la renda
Revisa la clàusula i l’índex
L’increment anual d’un contracte vigent és diferent del preu d’un nou lloguer. Has de comprovar si es va pactar l’actualització, la data del contracte i l’índex o límit aplicable, inclòs l’IRAV quan correspongui.
Si el contracte està a punt de vèncer
No desapareixen totes les pròrrogues
A més de les ordinàries, la LAU preveu una pròrroga extraordinària per anualitats de fins a tres anys en zones tensionades. Per aplicar-la, cal complir els requisits legals i tenir en compte el règim temporal del contracte. No s’ha de confondre amb els dos anys del decret rebutjat.
Si llogues per temporada
Catalunya manté la seva regulació
La Llei catalana 11/2025 va introduir regles per als arrendaments temporals i d’habitacions. Cal revisar la finalitat real, la justificació de la temporalitat i les regles de renda aplicables. Escriure «11 mesos» no és suficient per excloure les obligacions legals.
Què passa amb les actuacions realitzades durant la seva vigència?
Els decrets van arribar a entrar en vigor: el RDL 26/2026, amb caràcter general, l’1 d’octubre, i el RDL 27/2026, el 2 d’octubre. La manca de convalidació no significa que no hagin produït efectes jurídics.
Si durant la seva vigència s’ha signat un contracte, sol·licitat una pròrroga o comunicat una actualització, conserva la documentació i les dates. Cal analitzar-ne els efectes individualment, tenint en compte les disposicions transitòries. No donis per anul·lada una actuació únicament per la derogació.
Preguntes freqüents sobre la derogació
S’ha aprovat l’anomenat decret Maricarmen?
No. El 2 d’octubre de 2026 el Congrés ha rebutjat la convalidació dels dos reials decrets llei d’habitatge aprovats el 29 de setembre. Aquesta denominació col·loquial no és el nom oficial de les normes, que són els reials decrets llei 26/2026 i 27/2026.
Puc fixar lliurement el preu d’un nou lloguer a Barcelona?
La derogació d’aquests decrets no elimina els límits de renda de les zones de mercat residencial tensionat. Abans d’anunciar el pis cal revisar la renda del contracte anterior, la condició de l’arrendador i l’aplicació del sistema estatal de referència, segons el cas.
Desapareixen totes les pròrrogues obligatòries?
No. La derogació de les noves mesures no elimina les pròrrogues previstes per la legislació anterior que sigui aplicable al contracte. En zones tensionades pot correspondre la pròrroga extraordinària per anualitats de fins a tres anys de l’article 10.3 de la LAU, quan se’n compleixen els requisits.
Es poden tornar a cobrar els honoraris de la immobiliària al llogater?
En els arrendaments d’habitatge subjectes a aquest règim de la LAU, les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte continuen corresponent a l’arrendador. Aquesta obligació ja figurava a l’article 20.1 abans dels decrets rebutjats.