Arxiu · Derogació del 2 d’octubre de 2026
Decrets d’habitatge derogats el 2 d’octubre: què va passar
El Congrés va rebutjar el 2 d’octubre de 2026 la convalidació dels dos reials decrets llei d’habitatge. Aquest va ser l’efecte d’aquella votació sobre el preu del lloguer, les pròrrogues i els contractes dels propietaris a Barcelona.
Aquesta entrada recull què va passar amb els primers textos de l’anomenat «decret Maricarmen»: els reials decrets llei 26/2026 i 27/2026, aprovats el 29 de setembre, van quedar derogats el 2 d’octubre perquè no van obtenir la convalidació del Congrés.
El més important si ets propietari: la derogació d’aquestes noves mesures no elimina els límits al preu del lloguer ni totes les pròrrogues legals a Barcelona. Tampoc deixa sense efecte per si sola els contractes signats ni les situacions generades durant la vigència dels decrets.
Quines mesures de lloguer van decaure el 2 d’octubre
El rebuig afecta dues normes diferents. El Reial decret llei 26/2026 reunia mesures sobre habitatge, rendes i pròrrogues. El 27/2026 establia un nou règim de renovació dels contractes d’habitatge habitual.
Després d’aquella derogació, la gestió dels lloguers es va tornar a ajustar a la normativa anterior, sens perjudici dels efectes que s’hagin produït durant la vigència dels decrets.
| Mesura dels decrets | Què implica la derogació |
|---|---|
| Pròrroga extraordinària de fins a dos anysLa nova ampliació a petició del llogater, subjecta als requisits del RDL 26/2026. | Es deixa d’aplicar aquesta pròrroga específica. Cal comprovar les altres pròrrogues que puguin correspondre al contracte. |
| Congelació de rendes i límit del 2 %El règim extraordinari preveia supòsits sense increment i, en els altres, un límit del 2 % si no hi havia un nou acord. | Aquest règim extraordinari no es consolida. L’actualització s’ha de calcular segons la regulació aplicable al contracte. |
| Renovacions de cinc o set anys i preavís de sis mesosEl RDL 27/2026 incorporava renovacions successives, ampliava de quatre a sis mesos el preavís de l’arrendador i preveia indemnitzacions per determinades no renovacions. | Aquestes novetats es deixen d’aplicar. La durada, els preavisos i les possibles excepcions s’han de revisar segons el règim de cada contracte. |
| Noves regles estatals per al lloguer de temporada i d’habitacionsFormaven part de la reforma del lloguer. | La seva derogació no elimina la normativa catalana que regula aquestes modalitats. |
| Canvis en honoraris, despeses i garantiesEls decrets introduïen noves condicions i limitacions. | Es recuperen les regles anteriors aplicables. No desapareixen obligacions que ja existien, com els honoraris de gestió i formalització a càrrec de l’arrendador en els contractes d’habitatge subjectes a aquest règim. |
El paquet també incloïa novetats fiscals i de protecció davant dels desnonaments. El seu rebuig no equival a eliminar totes les deduccions existents ni permet recuperar un habitatge al marge del procediment legal.
Quines normes de Barcelona no va eliminar aquella derogació
Barcelona continua sent una zona de mercat residencial tensionat. Cal continuar tenint en compte la legislació estatal i catalana que ja era aplicable.
Si has de signar un contracte
El preu continua tenint límits
Per calcular la renda d’un nou contracte cal revisar el lloguer anterior, la condició de gran tenidor i l’aplicació del sistema estatal de referència, segons el cas. El rebuig dels decrets no permet triar lliurement qualsevol preu.
Si has d’actualitzar la renda
Revisa la clàusula i l’índex
L’increment anual d’un contracte vigent és diferent del preu d’un nou lloguer. Has de comprovar si es va pactar l’actualització, la data del contracte i l’índex o límit aplicable, inclòs l’IRAV quan correspongui.
Si el contracte està a punt de vèncer
No desapareixen totes les pròrrogues
A més de les ordinàries, la LAU preveu una pròrroga extraordinària per anualitats de fins a tres anys en zones tensionades. Per aplicar-la, cal complir els requisits legals i tenir en compte el règim temporal del contracte. No s’ha de confondre amb els dos anys del decret rebutjat.
Si llogues per temporada
Catalunya manté la seva regulació
La Llei catalana 11/2025 va introduir regles per als arrendaments temporals i d’habitacions. Cal revisar la finalitat real, la justificació de la temporalitat i les regles de renda aplicables. Escriure «11 mesos» no és suficient per excloure les obligacions legals.
Què passa amb les actuacions realitzades durant la seva vigència?
Els decrets van arribar a entrar en vigor: el RDL 26/2026, amb caràcter general, l’1 d’octubre, i el RDL 27/2026, el 2 d’octubre. La manca de convalidació no significa que no hagin produït efectes jurídics.
La derogació no anul·la per si sola un contracte o un acord subscrit vàlidament. Si es va presentar una sol·licitud de pròrroga, cal comprovar si es va exercir un dret que complia els requisits legals. Conserva els documents i les dates de signatura, enviament i recepció. A les preguntes freqüents expliquem la diferència entre tots dos supòsits.
Preguntes freqüents sobre la derogació
Què va passar amb la normativa del lloguer després de la no convalidació del 2 d’octubre?
La no convalidació del 2 d’octubre va deixar sense vigència les noves mesures dels RDL 26/2026 i 27/2026. Després d’aquella derogació es va recuperar el marc anterior, sense eliminar la regulació de les zones tensionades. Posteriorment es van publicar dos decrets més: consulta la guia dels nous decrets d’habitatge publicats el 7 d’octubre per conèixer les mesures i les dates d’aplicació.
El Reial decret llei 26/2026 va entrar en vigor, amb caràcter general, l’1 d’octubre de 2026. El Reial decret llei 27/2026 va entrar en vigor el 2 d’octubre. Tots dos van quedar derogats aquell mateix dia 2: el primer va estar vigent durant el dia 1 i part del dia 2; el segon, únicament durant part del dia 2.
Aquesta breu vigència és important: els contractes, acords o sol·licituds formalitzats mentre eren aplicables poden haver produït efectes jurídics. Per això cal distingir les noves actuacions de les situacions que es van generar durant aquest interval.
Què passa si he signat un contracte de lloguer, una renovació o una pròrroga mentre estaven vigents els decrets?
La derogació no anul·la per si sola allò que s’hagi signat vàlidament. Cal revisar el document i les regles que li eren aplicables quan es va formalitzar.
No és el mateix un contracte nou que una modificació de l’anterior o un acord per ampliar-ne la durada. En un contracte nou importa la normativa aplicable quan se subscriu; en una renovació o pròrroga també cal comprovar si continua el contracte original i què s’ha pactat. Per exemple, una ampliació de termini acordada vàlidament no desapareix pel sol fet que després es derogui el decret.
El RDL 27/2026 incloïa regles transitòries per als contractes que ja estaven vigents. Per tant, no n’hi ha prou amb haver signat un document aquells dies per concloure que totes les noves regles s’apliquen al lloguer. Conserva el contracte, els annexos i les dates de signatura i d’efectes abans de modificar la renda o donar per acabat l’arrendament.
Què passa si el meu llogater va notificar una sol·licitud de pròrroga mentre els decrets estaven vigents?
No pots descartar la sol·licitud únicament perquè el decret s’hagi derogat. Si es va exercir vàlidament un dret mentre la norma era aplicable, la sol·licitud pot haver produït efectes que s’hagin de respectar.
El RDL 26/2026 preveia una pròrroga d’acceptació obligatòria quan es complien els requisits i no hi concorria cap excepció. Per això, el fet que el propietari no hagués respost abans de la derogació no resol per si sol la validesa de la sol·licitud.
Cal comprovar quan es va enviar i rebre, quina pròrroga es va demanar, el venciment i la fase del contracte, els requisits de pagament i les possibles excepcions. A Barcelona també cal revisar si corresponia preferentment la pròrroga de la LAU per a zones tensionades. Presentar una sol·licitud aquells dies no garanteix, per si sol, dos anys addicionals: cal determinar si el dret es va arribar a generar. Conserva la comunicació i el justificant de recepció per revisar el cas abans de respondre.
Puc fixar lliurement el preu d’un nou lloguer a Barcelona?
La derogació d’aquests decrets no elimina els límits de renda de les zones de mercat residencial tensionat. Abans d’anunciar el pis cal revisar la renda del contracte anterior, la condició de l’arrendador i l’aplicació del sistema estatal de referència, segons el cas.
Desapareixen totes les pròrrogues obligatòries?
No. La derogació de les noves mesures no elimina les pròrrogues previstes per la legislació anterior que sigui aplicable al contracte. En zones tensionades pot correspondre la pròrroga extraordinària per anualitats de fins a tres anys de l’article 10.3 de la LAU, quan se’n compleixen els requisits.
Es poden tornar a cobrar els honoraris de la immobiliària al llogater?
En els arrendaments d’habitatge subjectes a aquest règim de la LAU, les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte continuen corresponent a l’arrendador. Aquesta obligació ja figurava a l’article 20.1 abans dels decrets rebutjats.