Família i primer habitatge · Catalunya
Donar diners a un fill per comprar habitatge a Catalunya: donació o préstec familiar?
La primera decisió és senzilla: els diners es retornaran? Si és un regal, parlem d’una donació. Si hi ha una obligació real de retornar-los, parlem d’un préstec.
Expliquem qui ha de complir cada requisit, què canvia segons el parentiu i com es calcula l’impost, amb un exemple de 40.000 € i un calendari per organitzar la compra a Barcelona.
Abans de triar: si no hi haurà devolució, estudia la donació. Si hi haurà devolució real, documenta un préstec amb un calendari viable. Anomenar-lo «préstec» no és suficient si en realitat s'estan regalant els diners.
01 · Dues maneres d'ajudar
Donació i préstec familiar: les diferències
En una donació, el donant és qui regala els diners i el donatari qui els rep. Si una mare dona diners al seu fill, ella és la donant i ell el donatari. En un préstec, qui presta és el prestador i qui rep els diners i els ha de retornar és el prestatari.
| Què comparar | Donació | Préstec |
|---|---|---|
| Devolució | No es retornen els diners donats. | Hi ha una obligació real de retornar-los. |
| Document | Escriptura pública per accedir als beneficis fiscals explicats en aquesta guia. | Contracte que identifiqui import, parts, interès i devolució. En un préstec simple pot ser privat. |
| Impost | Successions i donacions. Declara qui rep els diners, amb el model 651 quan correspon a l'ATC. | Un préstec d'un particular està subjecte a TPO però exempt de pagament. Qui rep els diners presenta el model 600. |
| Termini a Catalunya | Amb caràcter general, un mes des de l'acte o contracte de donació. | Un mes des de la signatura del contracte de préstec. |
| Després | Conservar documents i complir les condicions del benefici fiscal aplicat. | Fer i acreditar les devolucions pactades. |
L'opció adequada depèn de la intenció de la família i de la seva capacitat econòmica. Una quota fiscal reduïda no converteix una donació en la millor solució per a tothom, i l'exempció d'un préstec no elimina el deute.
02 · La ubicació del pis no és suficient
Quan s'aplica la normativa catalana?
En una donació de diners a una persona resident a Espanya, l'Administració competent i la normativa aplicable es determinen, amb caràcter general, per la comunitat on qui rep els diners hagi residit més dies durant els cinc anys anteriors, comptats de data a data i acabant el dia anterior a la donació.
Per tant, comprar un pis a Barcelona no implica automàticament que la donació de diners tributi a Catalunya. Si hi ha residència a l'estranger, canvis recents de comunitat o fons situats fora d'Espanya, cal comprovar les regles de competència abans de presentar el model.
ATC: Administració competent en les donacions. Les regles d'una donació de l'immoble mateix són diferents de les d'una donació de diners.
Què canvia segons el parentiu?
En un préstec real entre particulars no hi ha un límit de parentiu per a l’exempció de TPO. Pot prestar una mare al seu fill, un oncle al nebot, un cònjuge a l’altre, un germà o una persona sense parentiu. No és una deducció per ser familiar: l’exempció correspon al préstec. El contracte, la declaració i la devolució continuen sent necessaris.
En una donació sí que importa el parentiu. Cal separar dos beneficis: la reducció del 95 % per primer habitatge de descendents i la tarifa reduïda de l’impost. No s’apliquen sempre junts.
Dos beneficis que actuen en passos diferents
Primer: quina quantitat pots descomptar. La reducció del 95 % permet restar part dels diners rebuts abans de calcular l’impost. Per exemple, si es compleixen els requisits i límits de primer habitatge, d’una donació de 40.000 € es descompten 38.000 €: l’impost es calcula sobre els 2.000 € restants. El fill continua rebent els 40.000 € complets.
Després: quin percentatge s’aplica. La tarifa reduïda estableix percentatges més baixos per a determinades donacions entre familiars correctament formalitzades. El primer tram és del 5 %, aplicable als primers 200.000 € de la quantitat que queda després de les reduccions. En l’exemple: 2.000 € × 5 % = 100 € d’impost.
Es poden aplicar junts, però tenen requisits diferents. Si el fill no té dret a la reducció del 95 % —per exemple, perquè supera el límit de renda—, pot conservar la tarifa reduïda si en compleix els requisits de parentiu i formalització. En aquest cas: 40.000 € × 5 % = 2.000 €. La tarifa reduïda no exigeix per si mateixa comprar un primer habitatge ni complir els límits d’edat i renda d’aquella reducció.
Aquests dos càlculs suposen que el patrimoni previ del fill no supera 500.000 € i que no hi ha donacions anteriors acumulables. Els requisits complets i els límits s’expliquen a continuació.
| Qui dona a qui | Quina quantitat pots descomptar abans de calcular l’impost Reducció del 95 % per primer habitatge | Quin percentatge d’impost s’aplica després Tarifa aplicable a la quantitat restant |
|---|---|---|
| Pares → fills; avis → nets; altres ascendents → descendents | 95 % de l’import, si compleix els requisits i els límits d’aquesta reducció. | Tarifa reduïda: 5 %, 7 % i 9 %, per trams, amb la formalització exigida. |
| Fills → pares; nets → avis | No s’aplica aquesta reducció per primer habitatge de descendents. | Tarifa reduïda: 5 %, 7 % i 9 %, per trams, amb la formalització exigida. |
| Entre cònjuges o membres d’una parella estable reconeguda legalment | No s’aplica aquesta reducció pel fet de ser parella. | Tarifa reduïda: 5 %, 7 % i 9 %, per trams, amb la formalització exigida. |
| Entre germans; oncles → nebots | No s’aplica aquesta reducció. | Tarifa general: del 7 % al 32 %, per trams; després, coeficient del grup III. |
| Entre cosins o persones sense parentiu | No s’aplica aquesta reducció. | Tarifa general: del 7 % al 32 %, per trams; després, coeficient del grup IV. |
La filiació adoptiva també compta. La normativa preveu assimilacions específiques, com els fills del cònjuge o de la parella estable i determinats acolliments; s’han d’acreditar. La taula es refereix a aquests beneficis, no a qualsevol altra reducció que pugui correspondre per una situació especial.
ATC: grups de parentiu · tarifa reduïda i escriptura pública.
03 · Primer habitatge habitual
La reducció del 95 % a Catalunya: requisits i límits
La normativa catalana permet reduir el 95 % de l'import donat per adquirir el primer habitatge habitual d'un descendent, amb una reducció màxima de 60.000 €. El màxim és de 120.000 € quan la persona donatària té una discapacitat reconeguda igual o superior al 65 %.
La reducció es resta de la quantitat sobre la qual es calcula l’impost. No és una devolució del 95 % de l’impost ni significa que no es pagui res.
60.000 € és el límit de la reducció
No és un límit universal als diners que es poden donar ni significa que qualsevol donació de 60.000 € estigui exempta. A més, les donacions successives o simultànies s'acumulen per a aquests límits, encara que provinguin de diferents ascendents.
- Parentiu i destinació
Els diners es donen a un descendent per adquirir el seu primer habitatge habitual, amb les assimilacions legals indicades abans. No n’hi ha prou amb destinar-los a qualsevol immoble.
- Edat de qui rep: fins als 36 anys inclosos
El fill o descendent no pot tenir més de 36 anys en la data de la donació. Aquest límit d’edat no s’exigeix si té una discapacitat igual o superior al 65 %.
- Renda fiscal de qui rep: com a màxim 36.000 €
Es comprova l’IRPF del fill o descendent que rep els diners, no el dels pares. Cal sumar les seves bases imposables general i de l’estalvi i restar els seus mínims personal i familiar. El resultat no pot superar 36.000 €. No és el salari brut ni els diners que entren al compte. Per exemple: 30.000 € + 2.000 € − 5.550 € = 26.450 €, per sota del límit.
S’utilitza l’última declaració d’IRPF rellevant segons les regles de l’ATC. A les preguntes freqüents expliquem quina correspon.
- Escriptura de donació i compra dins de termini
L’escriptura ha de dir expressament que els diners es destinen a adquirir el primer habitatge habitual de qui els rep. L’escriptura de donació i l’escriptura de compravenda són documents diferents, amb terminis diferents.
- Adquisició i ús de l’habitatge
Com a regla general, cal adquirir la totalitat de l’habitatge en ple domini; la norma també admet la part indivisa adquirida per cònjuges o futurs contraents. Si compres només una part amb una altra persona, cal revisar aquesta forma d’adquisició. També s’han de complir els terminis d’ocupació i residència.
Hi ha un límit de patrimoni de 500.000 € per a aquesta reducció?
No. Els 500.000 € no són un requisit d’accés al benefici del 95 %. El patrimoni que ja tenia qui rep els diners influeix en un altre pas del càlcul: el coeficient multiplicador de l’impost.
Un calendari que convé preparar abans de transferir
Des del lliurament dels diners per atorgar davant notari l’escriptura de donació.
Des de la donació per adquirir l’habitatge. Si hi ha diverses donacions, des de la primera.
Des de l’adquisició per ocupar efectivament i permanentment l’habitatge, com a regla general.
De residència continuada, llevat de les excepcions legals. Si s’ocupa en els 12 mesos exigits, es computen des de l’adquisició.
No són un mes més sis mesos. Signar la donació davant notari unes setmanes després de rebre els diners no reinicia el termini per comprar. Si es reben els diners el 10 de gener, la referència per a l’escriptura de donació és el 10 de febrer i per adquirir l’habitatge el 10 de juliol; no el 10 d’agost.
El model 651 és un altre tràmit: qui rep presenta la declaració i, si correspon, paga l’impost dins del termini general d’un mes des de la donació. No ha d’esperar a comprar. Convé coordinar l’escriptura i la declaració dins d’aquest primer mes.
El termini de sis mesos s’aplica a donacions des del 27 de juny de 2025. Aquest resum se centra a comprar un habitatge existent; adquirir terreny i construir té condicions addicionals. Cada termini parteix d’un fet diferent: no són terminis consecutius que se sumin.
ATC: reducció per primer habitatge habitual · Codi tributari de Catalunya, arts. 632-20 i 632-21.
Com es calcula l’impost: tres passos diferents
- Restar la reducció que correspongui
Dels diners rebuts es resta la reducció del 95 %, si es compleixen tots els requisits i respectant el màxim. El que queda s’anomena base liquidable: la quantitat sobre la qual s’aplica la tarifa.
- Aplicar la tarifa
Per a ascendents, descendents i cònjuges o parelles estables equiparades, la tarifa reduïda exigeix escriptura pública; si els diners ja es van lliurar, s’ha de formalitzar dins del mes següent. Els trams són: 5 % sobre els primers 200.000 € de base liquidable; 7 % sobre la part entre 200.000 € i 600.000 €; i 9 % sobre la part que excedeixi de 600.000 €. Són trams progressius, no un únic percentatge sobre tot l’import.
- Aplicar el coeficient multiplicador
En aquests familiars dels grups I i II, depèn del patrimoni que ja tenia qui rep la donació, abans de rebre-la. No és el patrimoni dels pares ni la seva renda anual. Es valora segons les regles fiscals del patrimoni; no consisteix només a mirar el saldo del banc.
| Patrimoni previ de qui rep | Multiplicador |
|---|---|
| Fins a 500.000 € inclosos | 1 |
| Més de 500.000 € i fins a 2.000.000 € | 1,10 |
| Més de 2.000.000 € i fins a 4.000.000 € | 1,15 |
| Més de 4.000.000 € | 1,20 |
Superar 500.000 € de patrimoni previ no elimina per si mateix la reducció per habitatge: pot augmentar l’impost en passar del coeficient 1 a l’1,10. Oncles i nebots o germans són al grup III, amb coeficient 1,5882; cosins i persones sense parentiu, al IV, amb coeficient 2. A aquests grups se’ls aplica la tarifa general, no el 5 % dels nostres exemples.
Donar 40.000 €: quan es paguen 100 € i quan 2.000 €
En tots dos casos, una mare dona 40.000 € al seu fill de 27 anys. El fill té 20.000 € de patrimoni previ, no hi ha donacions anteriors acumulables, s’aplica la normativa catalana i la mare i el fill signen l’escriptura de donació davant notari dins del mes següent a la data en què el fill rep els diners. L’habitatge i la compra compleixen els requisits anteriors. Només canvia la renda fiscal del fill.
Cas A · Renda fiscal de 30.000 €
100 € d’impost
El resultat de bases d’IRPF menys mínims del fill és 30.000 €. És dins del límit de 36.000 € i compleix els altres requisits.
Reducció: 40.000 € × 95 % = 38.000 €.
Base liquidable: 40.000 € − 38.000 € = 2.000 €.
Impost: 2.000 € × 5 % × 1 = 100 €.
Cas B · Renda fiscal de 40.000 €
2.000 € d’impost
El resultat de bases d’IRPF menys mínims del fill és 40.000 €. Supera 36.000 € i perd la reducció per primer habitatge.
No es resten els 38.000 €: la base és 40.000 €.
Conserva la tarifa reduïda perquè és una donació de mare a fill correctament escripturada.
Impost: 40.000 € × 5 % × 1 = 2.000 €.
En tots dos casos, el coeficient és 1 perquè el patrimoni previ del fill no supera 500.000 €. Els imports són únicament l’impost de la donació: no inclouen notaria ni impostos i despeses de comprar el pis. Altres donacions acumulables o circumstàncies diferents poden canviar el càlcul.
05 · Si els diners es retornaran
Com documentar un préstec familiar sense interessos
El préstec ha de reflectir un acord real. Identifica prestador i prestatari, el capital, el lliurament dels diners, la finalitat, el termini i les quotes. Si és gratuït, deixa escrit que l'interès és del 0 %. Conserva tant la transferència inicial com els justificants de les devolucions. En aquest préstec simple entre particulars el contracte pot ser privat: no és obligatòria una escriptura notarial.
- Calcula una devolució assumible
Per a 40.000 € a deu anys sense interessos, la devolució anual seria de 4.000 €. Si es pacten quotes mensuals, ajusta el calendari i l'últim pagament per quadrar els cèntims.
- Presenta el model 600
En el préstec entre particulars explicat per l'ATC, el presenta qui rep els diners. L'operació està subjecta però exempta: tarifa DRG i exempció 128. Cal adjuntar el contracte i presentar-lo en el termini d'un mes des de la signatura, encara que no resulti quota a pagar. L’exempció s’aplica també entre oncle i nebot, entre cònjuges o entre persones sense parentiu. No és una deducció especial per comprar habitatge.
- Compleix i documenta el que s'ha pactat
No és suficient guardar un contracte si no hi ha devolució real. Documenta qualsevol modificació. Si després es perdona el deute, caldrà analitzar aquesta condonació com a donació i els seus requisits fiscals en aquell moment.
Si també demanes hipoteca, per què ho ha de saber el banc?
El banc ha de valorar si podràs retornar tots els deutes. Si els diners de l’entrada són un préstec familiar, les quotes redueixen la teva capacitat per pagar la hipoteca. Has d’incloure aquesta obligació en la informació econòmica de la sol·licitud, encara que no consti als registres que consulta el banc. Una donació, en canvi, no genera quotes de devolució.
A més, el banc pot demanar documents que justifiquin la procedència dels fons. La comprovació dels mitjans de pagament pel notari en escripturar la compravenda és un altre control i no substitueix l’anàlisi prèvia del banc. No parlem d’un formulari universal addicional, sinó d’aportar informació completa i correcta quan se sol·licita finançament.
Llei 5/2019, arts. 11 i 12: solvència i informació del prestatari · Banc d’Espanya: contractació de la hipoteca.
Abans de signar arres, separa preu, impostos, despeses i deute que hauràs de retornar. Coordina transferència, contracte o escriptura, declaració de l’impost i compravenda. Consulta la nostra guia de despeses i impostos en comprar habitatge a Barcelona.
Preguntes freqüents
Quina declaració d’IRPF del fill s’utilitza?
Segons l’ATC, si la donació es fa abans d’acabar el termini per declarar l’any anterior, s’utilitza aquella declaració si el fill ja l’ha presentada abans de la donació; si encara no l’ha presentada, es pren la de l’exercici precedent. Un cop acabat el termini, es pren la de l’any anterior, encara que es presenti tard. Per exemple, per a una donació l’octubre de 2026, la referència és l’IRPF de 2025. Si no hi havia obligació de declarar, cal comprovar com acreditar el requisit en aquell cas.
Puc fer una transferència sense documentar-la?
La transferència acredita un moviment, però no explica per si sola si és una donació o un préstec. Cal documentar l'operació real i complir-ne les obligacions fiscals.
Als 36 anys encara puc aplicar la reducció?
La norma diu que la persona donatària no pot tenir més de 36 anys. Tenir-ne 36 no exclou per si sol el benefici; s'han de complir els altres requisits. L'excepció per discapacitat té les seves pròpies condicions.
Cada progenitor disposa d'un límit de 60.000 €?
No per a aquesta reducció. Els límits s'apliquen acumulant les donacions previstes per la norma, també quan provenen de diferents ascendents. Dividir l'ajuda entre tots dos progenitors no duplica automàticament el benefici.
La donació està lliure d'impostos perquè es destina a un habitatge?
No amb caràcter general. Hi ha una reducció condicionada i pot resultar una quota a pagar. L'impost de la donació es calcula per separat dels impostos d'adquisició de l'immoble.
Puc prestar ara i perdonar el deute després?
La condonació exigeix analitzar l’impost de donacions. No s’ha de planificar comptant automàticament amb la reducció del 95 %: l’ATC admet determinats supòsits de condonació formalitzada abans de l’adquisició i complint els altres requisits; perdonar el préstec després de comprar no satisfà aquesta seqüència.
PUNTO HABITAT · Barcelona
Prepara l'operació amb el pressupost complet
Si l'ajuda familiar forma part d'una compra o de la venda d'un altre immoble, podem ajudar-te a coordinar l'operació immobiliària. L'elecció fiscal i els documents de la donació o préstec s'han de revisar amb el teu assessor i, quan correspongui, amb la notaria.
Parlar amb PUNTO HABITAT