Propietaris · Barcelona i Catalunya
Lloguer no declarat: com el detecta Hisenda i com regularitzar-lo
Cobrar un lloguer i no incloure'l en la declaració de la renda pot acabar en una reclamació d'Hisenda. L'Agència Tributària disposa de dades de l'inquilí, de companyies elèctriques i de determinades plataformes per contrastar si has declarat els ingressos del teu pis.
Si has deixat un lloguer sense declarar, pots corregir-ho. T'expliquem quina informació pot detectar l'omissió, quant pot costar regularitzar-la i quines particularitats has de tenir en compte si resideixes a Catalunya. Aquesta guia s'adreça a propietaris particulars residents fiscals a Espanya, en règim comú, que lloguen fora d'una activitat econòmica; els no residents tenen altres obligacions fiscals.
Actuar abans que Hisenda t'ho requereixi canvia les conseqüències: si corregeixes fora de termini per iniciativa pròpia i has de pagar més IRPF, normalment s'aplica un recàrrec pel retard. Si Hisenda ja ha iniciat una comprovació sobre aquest lloguer, també pot exigir interessos i, si es compleixen els requisits legals, una sanció.
01 · D'on surt la informació
Com pot detectar Hisenda un lloguer no declarat?
Hisenda pot comparar la teva declaració amb informació que rep de qui es relaciona amb l'habitatge. Quan parlem de «tercers», ens referim, per exemple, a l'inquilí, la companyia elèctrica o una plataforma que gestiona lloguers. Cadascun aporta dades diferents: no tots comuniquen quant has cobrat.
El que declara el teu inquilí
Per aplicar la deducció catalana per lloguer, l'inquilí ha d'indicar quant ha pagat i el NIF de l'arrendador. Per exemple, si declara que t'ha pagat 900 € al mes durant tot l'any i tu no inclous aquest lloguer, Hisenda disposa d'informació amb què contrastar l'omissió i demanar explicacions.
Les dades de la companyia elèctrica
Les comercialitzadores comuniquen el titular del subministrament, l'habitatge i el consum anual mitjançant el model 159. La referència cadastral permet vincular aquestes dades al mateix pis. Que una altra persona hi consti com a titular pot justificar una comprovació, però no demostra per si sol que hi hagi un lloguer: també pot tractar-se d'una cessió gratuïta.
Les plataformes que intermedien en el lloguer
Les plataformes subjectes a les obligacions d'informació DAC7 comuniquen dades de l'arrendador, de l'immoble i de les quantitats abonades; també els dies llogats quan els coneixen. No s'ha de confondre amb un portal que només publica anuncis: un servei exclusivament publicitari no té aquesta obligació pel simple fet d'anunciar el pis.
El contracte i els justificants de pagament
En una comprovació, Hisenda pot sol·licitar-te el contracte i els justificants del lloguer, i requerir informació a l'inquilí o a entitats bancàries d'acord amb el procediment legal. Així pot contrastar, per exemple, els pagaments mensuals de l'inquilí amb els ingressos que vas declarar. Cobrar en efectiu no elimina l'obligació de declarar.
Aquests encreuaments poden revelar una discrepància i donar lloc a una comprovació. Per calcular un deute o imposar una sanció, Hisenda ha d'acreditar els fets i seguir el procediment corresponent.
Deducció de l'inquilí i NIF de l'arrendador · Model 159 · Informació de plataformes · Portals d'anuncis · Requeriments d'informació
02 · Abans de presentar res
Regularitzar per iniciativa pròpia o després d'un requeriment
| Situació | Què has de revisar |
|---|---|
| No hi ha requeriment previCorregeixes fora de termini i en resulta una quantitat addicional a ingressar. | Es pot aplicar el recàrrec per presentació extemporània de l'article 27, en lloc de la sanció per aquesta manca d'ingrés, si es compleixen les seves condicions. |
| Hisenda ja ha iniciat actuacionsHas rebut una comunicació formal relacionada amb aquestes rendes. | Revisa'n l'abast i el termini de resposta. Es poden exigir quota, interessos i, si escau, una sanció. Presentar una altra declaració no deixa sense efecte el procediment obert. |
No tota comunicació és un requeriment previ: cal llegir-ne el contingut. Tampoc qualsevol error genera automàticament una sanció; s'han de complir els requisits legals i tramitar el procediment corresponent.
Sobre quin import es calcula una sanció?
En la infracció per deixar d'ingressar, la referència és la quota tributària no ingressada, no la suma de tots els lloguers cobrats. L'article 191 preveu percentatges del 50 % al 150 % segons la qualificació i la graduació, abans de possibles reduccions. No són una multa fixa per a qualsevol lloguer omès.
03 · Una revisió per exercici
Com regularitzar un lloguer no declarat
- Reuneix l'expedient del pis
Contracte i annexos, dates d'ocupació, titularitat, referència cadastral, ingressos, factures i rebuts. Separa cada any i cada immoble. Revisa també les rendes exigibles pendents de cobrament i el seu tractament: el càlcul fiscal no sempre es limita als diners que han entrat al banc.
- Calcula el rendiment correcte
Comprova ingressos, despeses fiscalment deduïbles, amortització, dies llogats i percentatge de titularitat. La quota addicional depèn del conjunt de la declaració. Pots ampliar els conceptes a la nostra guia de despeses i reduccions del lloguer a l'IRPF.
- Utilitza el procediment de l'any afectat
Per a declaracions ja presentades de 2024 i següents, la regla general és l'autoliquidació rectificativa. Per a exercicis anteriors, una omissió que va suposar ingressar menys o rebre una devolució més gran es corregeix, amb caràcter general, mitjançant complementària. Si no vas presentar declaració i hi estaves obligat, correspon presentar la declaració omesa de l'exercici.
- Atén els terminis i conserva els justificants
Si hi ha un requeriment, respon dins del termini indicat. Guarda la declaració, el justificant de presentació, els documents aportats i el pagament o acord corresponent. Un assessor fiscal pot revisar conjuntament els anys afectats i les possibles actuacions prèvies.
Consulta la regla de correcció de l'IRPF i l'ajuda de Renta WEB.
04 · El cost de presentar tard
Recàrrecs: un exemple amb 2.000 € de quota addicional
Quan s'aplica l'article 27 per una presentació fora de termini sense requeriment previ, el recàrrec és de l'1 % més un altre 1 % per cada mes complet de retard. Un cop transcorreguts dotze mesos, és del 15 %, més els interessos del període legalment previst.
| Retard | Recàrrec | Sobre 2.000 € |
|---|---|---|
| Menys d'un mes complet | 1 % | 20 € |
| Tres mesos complets | 4 % | 80 € |
| Sis mesos complets | 7 % | 140 € |
| Més de dotze mesos | 15 % + interessos | 300 € + interessos |
Exemple il·lustratiu, sense aplicar la possible reducció del 25 % del recàrrec, subjecta a condicions. En retards superiors a dotze mesos, els interessos es calculen des de l'endemà del terme d'aquests dotze mesos fins a la presentació. El retard parteix del final del termini de declaració, no del dia que descobreixes l'error.
05 · Barcelona i Catalunya
Com influeix viure a Catalunya en regularitzar el lloguer
El lloguer es declara a l'IRPF davant l'AEAT. A Catalunya no hi ha un recàrrec especial per haver-lo omès: les regles de presentació fora de termini i les sancions són estatals. El que sí que pot canviar és l'impost que vas deixar de pagar, perquè l'IRPF combina una part estatal i una altra d'autonòmica.
L'escala catalana depèn d'on resideixes tu
S'aplica si la teva residència habitual a efectes de l'IRPF és a Catalunya l'any que corregeixes. Tenir un pis llogat a Barcelona no és suficient: si resideixes fiscalment en una altra comunitat de règim comú, s'aplica l'escala d'aquella comunitat. La residència autonòmica es determina, en primer lloc, per on passes més dies de l'any.
Un exemple: quant afegeix un lloguer al teu IRPF de 2025
El lloguer no tributa sempre a un percentatge fix. Primer es resten dels ingressos les despeses deduïbles i, si escau, s'aplica la reducció per lloguer d'habitatge. La quantitat resultant se suma a altres rendes, com el salari, per calcular l'impost.
Suposem que la teva base liquidable general de 2025 era de 28.000 €: la quantitat sobre la qual es calcula aquesta part de l'IRPF, un cop fets els ajustos fiscals. En incorporar el lloguer omès, aquesta base augmenta 3.000 € i passa a 31.000 €. Els 3.000 € ja estan calculats després de les despeses i de la reducció que, si escau, correspongui.
| Part de l'impost | Càlcul sobre els 3.000 € afegits | Augment |
|---|---|---|
| Estatal | 3.000 € × 15 % | 450 € |
| Catalana | 3.000 € × 16 % | 480 € |
| Total | 15 % + 16 % = 31 % | 930 € |
Els 3.000 € queden íntegrament dins dels trams del 15 % estatal (de 20.200 a 35.200 €) i del 16 % català (de 22.000 a 33.000 €). L'exemple manté iguals els mínims personals i familiars i les deduccions. Els 930 € són impost addicional, abans de recàrrecs o interessos; el 31 % no s'aplica a tot el salari ni a tot el lloguer cobrat.
Si el lloguer afegit et fa superar un tram, la part que l'excedeix tributa al percentatge del tram següent. Si corregeixes un altre any, has d'utilitzar les escales i les regles d'aquell exercici, sense aplicar automàticament les de 2025.
La deducció de l'inquilí no és un avantatge del propietari
La deducció catalana per lloguer d'habitatge habitual permet a l'inquilí descomptar una part del lloguer que paga del seu impost, si compleix els requisits. El 2025, el règim general preveu el 10 %, amb un màxim de 500 € en declaració individual, subjecte a condicions personals i de renda. No és un descompte sobre els lloguers que cobra l'arrendador.
Com a propietari, les teves deduccions personals es revisen en la teva pròpia declaració. Afegir ingressos omesos pot fer que superis el límit de renda d'alguna deducció que haguessis aplicat. Per això cal recalcular la declaració completa, no només multiplicar el lloguer per un percentatge.
La reducció del rendiment del lloguer sí que afecta l'arrendador
Aquesta és una regla estatal, també aplicable a Catalunya: permet tributar només per una part del benefici del lloguer destinat a habitatge habitual. Per exemple, amb 6.000 € de rendiment net i una reducció aplicable del 50 %, s'incorporen 3.000 € al càlcul de l'IRPF.
Per a l'exercici 2025, la reducció general és del 50 % en contractes celebrats a partir del 26 de maig de 2023; els anteriors conserven el 60 %. Hi ha percentatges superiors per a determinats supòsits amb requisits específics, que expliquem a la guia de despeses i reduccions del lloguer. Els lloguers de temporada no gaudeixen d'aquesta reducció.
El moment de corregir importa: per aplicar la reducció, el rendiment s'ha d'haver calculat en una autoliquidació presentada abans de l'inici d'una verificació de dades, comprovació limitada o inspecció que inclogui aquest lloguer. La part omesa que Hisenda regularitzi en aquest procediment no gaudeix de la reducció, encara que la reconeguis durant la comprovació.
La fiança de l'INCASÒL és una altra obligació
Per a un lloguer d'habitatge habitual a Catalunya, l'arrendador ha de dipositar la fiança legal —una mensualitat de renda— a l'INCASÒL dins dels dos mesos següents a la signatura del contracte. Si no ho vas fer, has de revisar aquest dipòsit per separat: corregir l'IRPF no el regularitza i dipositar la fiança tampoc no declara els ingressos davant Hisenda.
Escala catalana · Escala estatal · Residència autonòmica · Deducció catalana per lloguer · Reducció del rendiment · Dipòsit de la fiança
Preguntes freqüents
Ho he de declarar si cobro el lloguer en efectiu?
La forma de cobrament no elimina l'obligació d'incloure les rendes quan correspongui. Guarda rebuts i documentació que permetin acreditar els imports i les dates.
I si el lloguer no apareix a les meves dades fiscals?
Les dades fiscals no substitueixen l'obligació de declarar correctament. Comprova el contracte i els rendiments encara que la informació no s'hi incorpori automàticament.
Pot Hisenda revisar tots els anys?
El termini general per determinar el deute tributari és de quatre anys, però cal revisar-ne l'inici i les interrupcions en cada exercici. No es compta simplement des de la signatura del contracte.
Em serveix aquesta guia si visc fora d'Espanya?
Només si continues sent resident fiscal a Espanya i encaixes en l'àmbit explicat. Per als no residents cal revisar l'IRNR i les seves declaracions específiques; tenir un habitatge a Barcelona no determina per si sol la residència fiscal.
PUNTO HABITAT · Gestió de lloguer
Un lloguer ben documentat és més fàcil de gestionar
T'ajudem amb la gestió del teu pis a Barcelona i amb l'organització de la documentació del lloguer. Per corregir declaracions o respondre a una comprovació, revisa l'expedient amb el teu assessor fiscal.
Conèixer la gestió de lloguer