Comprar o vendre un habitatge a Barcelona comporta una sèrie de despeses i impostos que moltes vegades no es tenen en compte fins a l’últim moment. El 2025, tant compradors com venedors han d’assumir costos obligatoris que poden representar entre un 10 % i un 15 % del valor de l’immoble, a més de tràmits específics segons el tipus de propietat i el perfil fiscal del client.
Amb l’entrada en vigor del Decret-llei 5/2025 a Catalunya, els impostos per a la compravenda han canviat significativament, incloent un nou ITP progressiu i fins i tot un tipus especial del 20 % per a grans posseïdors o societats. A més, es mantenen obligacions clau com la plusvàlua municipal, l’IRPF, la notaria, certificats o despeses d’hipoteca.
En aquesta guia completa i actualitzada desglossem tots els costos que ha d’assumir el comprador i el venedor d’un habitatge a Barcelona, amb exemples clars, consells útils i un enfocament pràctic per a particulars, inversors o professionals immobiliaris.
| Despesa | Qui la paga? | Bonificacions / Exempcions | Observacions |
|---|---|---|---|
| ITP (Impost de Transmissions Patrimonials) | Comprador | ✅ | Reducció al 5 % si es compleixen requisits (joves, famílies...). |
| IVA + AJD | Comprador | ✅ | IVA reduït al 4 % si és VPO. L’AJD no sol tenir reducció. |
| Notaria | Comprador | ❌ | Tarifa oficial. No admet bonificació. |
| Registre de la propietat | Comprador | ❌ | Aranzel oficial sense descomptes personals. |
| Gestoria | Comprador | ❌ | Servei privat. Lliure elecció de proveïdor. |
| Taxació | Comprador | ❌ | Obligatòria si es sol·licita hipoteca. Sense bonificació. |
| IRPF (guany patrimonial) | Venedor | ✅ | Exempt si és major de 65 anys o reinverteix en habitatge habitual. |
| Plusvàlua municipal (IIVTNU) | Venedor | ✅ | Exempta si no hi ha increment de valor o en certes herències. |
| Certificat energètic | Venedor | ❌ | Obligatori per vendre. No admet exempció. |
| Cèdula d’habitabilitat | Venedor | ❌ | Només si no es disposa o està caducada. Obligatòria per escriure. |
| IBI de l’any | Venedor | ❌ | Correspon al titular a 1 de gener. Pot pactar-se repartiment. |
Comprar un habitatge a Barcelona implica molt més que pagar el preu acordat. Com a comprador, has d’assumir una sèrie d’impostos i despeses obligatòries que poden elevar el cost total entre un 10 % i un 14 % addicional sobre el preu de l’immoble.
A continuació, t’expliquem cadascun d’aquests costos, amb un enfocament pràctic i actualitzat per al 2025.
L’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) és la principal despesa fiscal en habitatges de segona mà. A Catalunya, aquest impost és progressiu i s’aplica segons el valor de compra:
Per exemple, si compres un pis per 400.000 €, l’ITP aplicable és del 10 %, és a dir, pagaràs 40.000 € només en impostos.
Quan compres un habitatge d’obra nova a Barcelona, no pagues ITP. En el seu lloc, s’apliquen dos impostos diferents:
IVA (Impost sobre el Valor Afegit):
AJD (Actes Jurídics Documentats):
“Per exemple, si compres un habitatge nou per 400.000 €, pagaràs 40.000 € d’IVA i 6.000 € d’AJD, cosa que suposa un total de 46.000 € només en impostos.”
Les despeses de notaria són obligatòries en comprar un habitatge, ja que la transmissió s’ha de formalitzar en escriptura pública davant notari.
A Espanya, les tarifes notarials estan regulades per aranzel i depenen del valor declarat a l’escriptura.
En termes generals:
“Per exemple, en la compra d’un habitatge de 400.000 €, les despeses habituals de notaria ronden els 850 €, encara que poden variar lleugerament segons el notari i el nombre de còpies autoritzades.”
Sí. Després de la signatura davant notari, la compravenda s’ha d’inscriure al Registre de la Propietat perquè el comprador sigui reconegut com a nou titular legal.
Aquest tràmit també està subjecte a aranzels oficials, i el seu cost depèn del valor de l’habitatge.
A Barcelona, per a operacions entre 100.000 € i 500.000 €, la despesa mitjana està entre 400 € i 700 €.
És un pagament únic i obligatori.
“Per exemple, en un habitatge de 400.000 €, el cost d’inscripció al Registre sol situar-se al voltant dels 550 €.”
La gestoria no és obligatòria per llei, però és molt habitual quan l’operació inclou una hipoteca. En aquests casos, el banc exigeix una gestoria per garantir que es gestionen correctament tots els tràmits:
Liquidació d’impostos (ITP o AJD)
Inscripció al Registre
Verificació d’escriptures
Si compres sense finançament, pots realitzar els tràmits pel teu compte o contractar una gestoria opcional.
Cost mitjà: entre 300 € i 500 €, depenent del volum de gestions.
“Per exemple, si compres un habitatge amb hipoteca a Barcelona, la gestoria sol suposar una despesa addicional d’uns 400 €, gestionada directament per l’entitat financera.”
Si vas a sol·licitar una hipoteca, hauràs de contractar una taxació oficial de l’immoble. Aquest informe determina el valor real de mercat i serveix al banc per calcular el percentatge màxim de finançament.
La taxació la paga el comprador, tot i que normalment la gestiona el mateix banc.
Ha de ser realitzada per una empresa de taxació homologada pel Banc d’Espanya.
Té una validesa de 6 mesos.
Cost mitjà: entre 300 € i 600 €, segons l’empresa i el tipus d’habitatge.
“Per exemple, si compres un habitatge de 400.000 €, l’informe de taxació pot costar-te uns 400 €, i és necessari perquè el banc aprovi la hipoteca.”
A més dels impostos, notaria, registre, gestoria i taxació, un comprador pot tenir altres despeses vinculades a l’operació, especialment si sol·licita hipoteca. Algunes de les més habituals són:
Comissió d’obertura d’hipoteca (si l’aplica el banc): entre el 0,5 % i l’1 % del capital finançat.
Assegurances vinculades: l’assegurança de llar és obligatòria amb hipoteca, i la de vida sol ser recomanable (tot i que no exigible per llei).
Duplicats o còpies autoritzades d’escriptures o documentació: amb cost addicional segons volum.
Honoraris d’advocat o assessor fiscal (si es contracten): opcionals però útils per a operacions complexes.
“Per exemple, si contractes una hipoteca de 300.000 € amb una comissió d’obertura del 0,5 %, pagaràs 1.500 € només en concepte d’obertura, a part dels impostos i despeses generals.”
En vendre un habitatge a Barcelona, el propietari també ha d’assumir una sèrie de despeses i impostos que poden afectar significativament el benefici final obtingut per l’operació. Alguns d’aquests depenen de si hi ha hagut guany patrimonial, del temps que s’ha tingut l’habitatge o de la ubicació de l’immoble.
A continuació t’expliquem, un a un, els costos més importants que ha de preveure el venedor.
Quan vens un habitatge per un preu superior al que vas pagar en adquirir-lo, estàs generant un guany patrimonial. Aquesta diferència tributa a la declaració de la renda de l’any següent.
La base imposable es calcula així:
Preu de venda – (preu d’adquisició + despeses associades: notaria, impostos, reformes justificades, etc.)
Els tipus impositius aplicables el 2025 a la renda general són:
“Per exemple, si vas comprar un habitatge per 250.000 € i el vens per 400.000 €, amb 10.000 € en despeses deduïbles, tributaràs per un guany net de 140.000 €. L’IRPF que pagaràs estarà entre 26.600 € i 32.200 €, segons el tram aplicable.”
La plusvàlua municipal (IIVTNU) és un impost local que grava l’increment del valor del sòl urbà des de la data d’adquisició fins a la venda. A Barcelona, la gestiona l’Ajuntament i és obligatori liquidar-la en un termini de 30 dies hàbils des de la signatura de l’escriptura.
El venedor pot triar entre dos mètodes de càlcul:
Objectiu: es basa en el valor cadastral del sòl i els anys transcorreguts.
Real: es basa en el guany efectiu obtingut en l’operació.
S’aplicarà el més beneficiós per al contribuent.
Hi ha exempcions, per exemple:
Si no ha existit increment de valor.
En transmissions per defunció de l’habitatge habitual a descendents.
“Per exemple, si vens un pis a Barcelona després de 15 anys i el sòl ha incrementat de valor, la plusvàlua podria suposar entre 3.000 € i 6.000 €, depenent del valor cadastral i el barri.”
Pots veure com calcular-la pas a pas en aquesta guia:
Com calcular la plusvàlua municipal a Barcelona
Sí. El certificat d’eficiència energètica (CEE) és obligatori en tota compravenda d’habitatge a Espanya, inclosa Barcelona. Ha d’estar disponible abans de publicar l’anunci i lliurar-se al comprador en el moment de la signatura.
Excepcions:
No s’exigeix en habitatges en runa o demolició, però sí en tot immoble habitable.
“Per exemple, per a un pis de 90 m² a Barcelona, el certificat energètic sol costar uns 100 €, incloent visita, registre i emissió del document.”
Sí. A Catalunya, la cèdula d’habitabilitat és un document obligatori per vendre un habitatge, llevat que l’immoble estigui exempt per antiguitat o ús (per exemple, si és un local no destinat a habitatge).
Si la cèdula està caducada o no existeix, cal tramitar-ne una de nova abans d’escriure l’escriptura. El procés sol trigar entre 5 i 15 dies hàbils.
“Per exemple, si vens un pis que no té la cèdula en vigor, hauràs d’encarregar-la amb antelació, amb un cost mitjà d’uns 100 €.”
L’IBI (Impost sobre Béns Immobles) és un tribut municipal que grava la propietat d’un immoble a data 1 de gener de cada any. Per llei, a Catalunya, l’ha de pagar qui sigui el propietari en aquest moment, és a dir, el venedor, encara que vengui l’habitatge al març o al desembre.
No obstant això, en moltes operacions es pacta prorratejar l’IBI en proporció al temps que cada part hagi gaudit de l’immoble durant aquell any.
“Per exemple, si vens un pis al juny, és habitual que a l’escriptura s’acordi que el comprador et retorni la meitat de l’IBI anual, és a dir, uns 400 € a 500 € prorratejats.”
Vegem un cas real per il·lustrar els costos de cada part en una operació estàndard:
Tipus d’immoble: habitatge de segona mà
Ubicació: ciutat de Barcelona
Preu de compravenda: 400.000 €
Forma de pagament: amb hipoteca
Venedor: persona física que va comprar fa 15 anys per 250.000 €
Comprador: persona física, no aplica bonificació per edat
“En total, el comprador ha de disposar d’aproximadament 44.200 € en despeses addicionals, més el 20 % d’entrada exigida pel banc.”
“En total, el venedor assumeix entre 32.000 € i 38.000 € en despeses, que es restaran del guany obtingut per la venda.”
Comprar o vendre un habitatge a Barcelona comporta tràmits, impostos i decisions importants. Aquí tens algunes recomanacions clau i errors que és millor evitar:
Depèn del preu, la zona i l’estat de l’immoble. De mitjana, un habitatge ben valorat es pot vendre entre 1 i 3 mesos. Si el preu està per sobre del mercat, el procés pot allargar-se indefinidament.
Depèn del tipus d’arres signades. En el cas més habitual, les arres penitencials, si el comprador es retracta sense causa justificada, perd la quantitat lliurada com a senyal.
Però si s’han signat arres confirmatòries o penals, podrien aplicar-se altres conseqüències (com exigir compliment del contracte o indemnització addicional).
💡 És fonamental que el contracte especifiqui clarament que es tracta d’“arres penitencials”, i no un altre tipus.
Si es tracta d’arres penitencials, el venedor que trenca l’acord ha de tornar el doble de la senyal rebuda com a penalització.
No obstant això, si les arres són confirmatòries o penals, les conseqüències poden incloure el compliment forçós del contracte o indemnitzacions.
Tot dependrà de la redacció exacta del document.
🧾 Sempre és recomanable que les arras estiguin revisades per un advocat o assessor immobiliari especialitzat.
Sí, pots vendre un habitatge amb hipoteca activa. A l’escriptura davant notari es procedirà a cancel·lar el deute pendent, i això es pot fer de dues maneres:
En ambdós casos, és fonamental que la cancel·lació registral de la hipoteca quedi tramitada, cosa que la notaria o una gestoria pot gestionar després de la signatura.
Per llei, el comprador té dret a triar el notari si és qui assumeix les despeses. Tot i això, en moltes operacions es pacta de mutu acord o se’n tria un per proximitat o confiança. L’important és que ambdues parts estiguin còmodes i es garanteixi la neutralitat.
Si una de les parts resideix fora d’Espanya, la compravenda es pot formalitzar mitjançant un poder notarial. És a dir, aquesta persona autoritza una altra —habitualment un advocat, familiar o agent immobiliari— a signar en el seu nom.
Aquest poder ha de ser:
No es pot signar digitalment a distància en operacions privades com una compravenda. La presencialitat continua sent obligatòria, ja sigui del titular o del seu apoderat.
💡 Moltes operacions amb compradors estrangers a Barcelona es realitzen per poder notarial, especialment quan el client no pot viatjar per signar.
No és obligatori, però sí molt recomanable. El contracte d’arras és un compromís privat entre comprador i venedor que fixa condicions clau: preu, terminis, penalitzacions per desistiment, etc.
Signar-lo evita malentesos, protegeix ambdues parts i assegura l’operació fins a arribar a notaria.
Sí, però és necessari que tots els copropietaris signin la venda o autoritzin un d’ells mitjançant poder notarial.
Si un dels titulars no està d’acord a vendre, no es pot fer l’operació, llevat que sigui per via judicial (extinció de condominio).
Sí, però si l’immoble està inscrit a nom d’ambdós cònjuges, han de signar els dos, o aportar sentència ferma d’adjudicació de l’habitatge a un sol titular.
Si hi ha fills menors, el jutge ha d’autoritzar la venda si afecta l’habitatge familiar.
Sí. El comprador quedarà subrogat en el contracte de lloguer vigent.
En arrendaments subjectes a la LAU, l’inquilí té dret preferent d’adquisició (tempteig), i ha de ser notificat amb antelació.
Sí, es pot vendre un pis amb usufructe, però amb algunes limitacions importants segons el Codi Civil. Segueix aquest enllaç per conèixer-les: Venda de la nua propietat: Guia per vendre el teu habitatge conservant-ne l’ús.
Com has vist, vendre o comprar un habitatge a Barcelona comporta més despeses i decisions del que sembla. Conèixer els impostos, els documents obligatoris i els errors més comuns és clau per evitar imprevistos i protegir la teva inversió.
A PUNTO HABITAT portem anys ajudant propietaris com tu a vendre de manera segura, rendible i sense complicacions. Ens encarreguem de tot:
👉 Contacta’ns sense compromís i explica’ns el teu cas.
T’ajudarem a vendre amb total tranquil·litat.
Tens dubtes o prefereixes parlar per WhatsApp?
Escriu-nos per WhatsApp
