Archivo · Derogación del 2 de octubre de 2026
Decretos de vivienda derogados el 2 de octubre: qué ocurrió
El Congreso rechazó el 2 de octubre de 2026 la convalidación de los dos reales decretos-ley de vivienda. Este fue el efecto de aquella votación sobre el precio del alquiler, las prórrogas y los contratos de los propietarios en Barcelona.
Esta entrada recoge qué ocurrió con los primeros textos del llamado «decreto Maricarmen»: los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, aprobados el 29 de septiembre, quedaron derogados el 2 de octubre al no obtener la convalidación del Congreso.
Lo esencial si eres propietario: la derogación de estas nuevas medidas no elimina los límites al precio del alquiler ni todas las prórrogas legales en Barcelona. Tampoco deja sin efecto por sí sola los contratos firmados ni las situaciones generadas durante la vigencia de los decretos.
Qué medidas de alquiler decayeron el 2 de octubre
El rechazo afecta a dos normas distintas. El Real Decreto-ley 26/2026 reunía medidas sobre vivienda, rentas y prórrogas. El 27/2026 establecía un nuevo régimen de renovación de los contratos de vivienda habitual.
Tras aquella derogación, la gestión de los alquileres volvió a ajustarse a la normativa anterior, sin perjuicio de los efectos que se hayan producido durante la vigencia de los decretos.
| Medida de los decretos | Qué implica la derogación |
|---|---|
| Prórroga extraordinaria de hasta dos añosLa nueva ampliación a petición del inquilino, sujeta a los requisitos del RDL 26/2026. | Deja de aplicarse esta prórroga específica. Hay que comprobar las otras prórrogas que puedan corresponder al contrato. |
| Congelación de rentas y límite del 2 %El régimen extraordinario preveía supuestos sin incremento y, en los demás, un límite del 2 % en ausencia de un nuevo acuerdo. | No se consolida ese régimen extraordinario. La actualización debe calcularse según la regulación aplicable al contrato. |
| Renovaciones de cinco o siete años y preaviso de seis mesesEl RDL 27/2026 incorporaba renovaciones sucesivas, ampliaba de cuatro a seis meses el preaviso del arrendador y preveía indemnizaciones por determinadas no renovaciones. | Dejan de aplicarse esas novedades. La duración, los preavisos y las posibles excepciones deben revisarse según el régimen de cada contrato. |
| Nuevas reglas estatales para temporada y habitacionesFormaban parte de la reforma del alquiler. | Su derogación no elimina la normativa catalana que regula estas modalidades. |
| Cambios en honorarios, gastos y garantíasLos decretos introducían nuevas condiciones y limitaciones. | Se recuperan las reglas anteriores aplicables. No desaparecen obligaciones que ya existían, como los honorarios de gestión y formalización a cargo del arrendador en los contratos de vivienda sujetos a ese régimen. |
El paquete incluía también novedades fiscales y de protección frente a desahucios. Su rechazo no equivale a eliminar todas las deducciones existentes ni permite recuperar una vivienda al margen del procedimiento legal.
Qué normas de Barcelona no eliminó aquella derogación
Barcelona continúa siendo una zona de mercado residencial tensionado. La legislación estatal y catalana que ya resultaba aplicable debe seguir teniéndose en cuenta.
Si vas a firmar un contrato
El precio sigue teniendo límites
Para calcular la renta de un nuevo contrato hay que revisar el alquiler anterior, la condición de gran tenedor y la aplicación del sistema estatal de referencia, según el caso. El rechazo de los decretos no permite elegir libremente cualquier precio.
Si tienes que actualizar la renta
Revisa la cláusula y el índice
La subida anual de un contrato en vigor es distinta del precio de un nuevo alquiler. Debes comprobar si se pactó la actualización, la fecha del contrato y el índice o límite aplicable, incluido el IRAV cuando corresponda.
Si el contrato está por vencer
No desaparecen todas las prórrogas
Además de las ordinarias, la LAU contempla una prórroga extraordinaria por anualidades de hasta tres años en zonas tensionadas. Su aplicación exige cumplir los requisitos legales y atender al régimen temporal del contrato. No debe confundirse con los dos años del decreto rechazado.
Si alquilas por temporada
Cataluña mantiene su regulación
La Ley catalana 11/2025 introdujo reglas para los arrendamientos temporales y de habitaciones. Deben revisarse la finalidad real, la justificación de la temporalidad y las reglas de renta aplicables. Escribir «11 meses» no basta para excluir las obligaciones legales.
¿Qué pasa con las actuaciones realizadas durante su vigencia?
Los decretos llegaron a entrar en vigor: el RDL 26/2026, con carácter general, el 1 de octubre, y el RDL 27/2026, el 2 de octubre. La falta de convalidación no significa que nunca hayan existido efectos jurídicos.
La derogación no anula por sí sola un contrato o un acuerdo válidamente celebrado. Si se presentó una solicitud de prórroga, hay que comprobar si se ejercitó un derecho que reunía los requisitos legales. Conserva los documentos y las fechas de firma, envío y recepción. En las preguntas frecuentes explicamos la diferencia entre ambos supuestos.
Preguntas frecuentes sobre la derogación
¿Qué ocurrió con la normativa del alquiler tras la no convalidación del 2 de octubre?
La no convalidación del 2 de octubre dejó sin vigencia las nuevas medidas de los RDL 26/2026 y 27/2026. Tras aquella derogación se recuperó el marco anterior, sin eliminar la regulación de las zonas tensionadas. Posteriormente se publicaron otros dos decretos: consulta la guía de los nuevos decretos de vivienda publicados el 7 de octubre para conocer sus medidas y fechas de aplicación.
El Real Decreto-ley 26/2026 entró en vigor, con carácter general, el 1 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 27/2026 entró en vigor el 2 de octubre. Ambos quedaron derogados ese mismo día 2: el primero estuvo vigente durante el día 1 y parte del día 2; el segundo, únicamente durante parte del día 2.
Esa breve vigencia importa: los contratos, acuerdos o solicitudes realizados mientras eran aplicables pueden haber producido efectos jurídicos. Por eso hay que distinguir las nuevas actuaciones de las situaciones que se generaron durante ese intervalo.
¿Qué pasa si he firmado un contrato de alquiler, una renovación o una prórroga mientras estaban vigentes los decretos?
La derogación no anula por sí sola lo que se haya firmado válidamente. Hay que revisar el documento y las reglas que le resultaban aplicables cuando se formalizó.
No es lo mismo un contrato nuevo que una modificación del anterior o un acuerdo para ampliar su duración. En un contrato nuevo importa la normativa aplicable a su celebración; en una renovación o prórroga también hay que comprobar si continúa el contrato original y qué se ha pactado. Por ejemplo, una ampliación de plazo válidamente acordada no desaparece por el mero hecho de derogarse después el decreto.
El RDL 27/2026 incluía reglas transitorias para los contratos que ya estaban vigentes. Por ello, no basta con haber firmado un documento esos días para concluir que todas sus nuevas reglas se aplican al alquiler. Conserva el contrato, los anexos y las fechas de firma y de efectos antes de modificar la renta o dar por terminado el arrendamiento.
¿Qué pasa si mi inquilino notificó una solicitud de prórroga mientras los decretos estaban vigentes?
No puedes descartar la solicitud únicamente porque el decreto haya sido derogado. Si se ejercitó válidamente un derecho mientras la norma era aplicable, la solicitud puede haber producido efectos que deban respetarse.
El RDL 26/2026 preveía una prórroga de aceptación obligatoria cuando se cumplían sus requisitos y no concurría una excepción. Por eso, que el propietario no hubiera respondido antes de la derogación no resuelve por sí solo la validez de la solicitud.
Hay que comprobar cuándo se envió y recibió, qué prórroga se pidió, el vencimiento y la fase del contrato, los requisitos de pago y las posibles excepciones. En Barcelona también debe revisarse si correspondía preferentemente la prórroga de la LAU para zonas tensionadas. Presentar una solicitud esos días no garantiza, por sí solo, dos años adicionales: hay que determinar si el derecho llegó a generarse. Conserva la comunicación y el justificante de recepción para revisar el caso antes de contestar.
¿Puedo fijar libremente el precio de un nuevo alquiler en Barcelona?
La derogación de estos decretos no elimina los límites de renta de las zonas de mercado residencial tensionado. Antes de anunciar el piso hay que revisar la renta del contrato anterior, la condición del arrendador y la aplicación del sistema estatal de referencia, según el caso.
¿Desaparecen todas las prórrogas obligatorias?
No. La derogación de las nuevas medidas no elimina las prórrogas previstas por la legislación anterior que resulte aplicable al contrato. En zonas tensionadas puede corresponder la prórroga extraordinaria por anualidades de hasta tres años del artículo 10.3 de la LAU, cuando se cumplen sus requisitos.
¿Se pueden volver a cobrar los honorarios de la inmobiliaria al inquilino?
En los arrendamientos de vivienda sujetos a este régimen de la LAU, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato siguen correspondiendo al arrendador. Esta obligación ya figuraba en el artículo 20.1 antes de los decretos rechazados.