Aplicación del Indice y Zona Tensionada
Indice Precios Alquiler Barcelona Zona Tensionada
Tras la publicación en el BOE del Sistema estatal de referencia de precios de alquiler, a partir de mañana (16 de marzo de 2024) ya se va a poder aplicar un límite de precios a los contratos de arrendamiento que se celebren.
Como ya se había anunciado, la ciudad de Barcelona y toda su área metropolitana están incluidos dentro del grupo de municipios en los que se limitará la libertad de pactos a la hora de establecer la renta por el alquiler de un piso.
Pero la aplicación del indice de precios no se va a limitar a la Ciudad Condal y su corona: serán un total de 140 municipios catalanes los que se vean afectados por el cambio legislativo.
Hasta el momento, Catalunya es la única Comunidad Autónoma que va a aplicar la regulación relativa a las zonas de mercado residencial tensionado a la que deberán ceñirse los nuevos contratos de arrendamiento.
Así, en el resto de España, se mantendrá la aplicación íntegra de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 sin tener que observar las limitaciones que la declaración de zona tensionada impone a la propiedad a la hora de solicitar un precio en el mercado.
Indice Precios Alquiler Barcelona: conceptos básicos
El Indice de Precios al Alquiler en Barcelona y la declaración de zona tensionada han dado mucho que hablar en los últimos meses.
Para entender su aplicación, hemos de partir de la base de diferenciar dos supuestos: viviendas con contrato en vigor durante los últimos 5 años y viviendas que no han estado alquiladas en los cinco años anteriores a la declaración de zona de tensionada.
Indice de Precios Alquiler Barcelona para viviendas que han estado alquiladas en los últimos cinco años
Aclaración preliminar: los alquileres de temporada NO están incluidos dentro de esta categoría por el hecho de que no han estado sujetos a la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Si hemos tenido un piso alquilado en Barcelona durante los cinco años anteriores bajo la modalidad de arrendamiento temporal, la renta que haya sido fijada en él no se tendrá en cuenta de cara a la nueva regulación y pasará a ser considerada como una vivienda que no ha estado alquilada en los últimos cinco años.
En los nuevos contratos de arrendamiento sobre viviendas en Barcelona que hubiesen estado alquiladas durante los cinco últimos años, la renta a solicitar será la siguiente:
- La renta pactada para el nuevo contrato NO podrá exceder de la cantidad que resulte de sumar la renta pactada en el contrato de arrendamiento de vivienda habitual sujeto a la LAU a la que habrá que añadir la cláusula de actualización anual.
- No se podrán establecer en el nuevo contrato repercusiones al arrendatario que no estuvieran previstas en el contrato que estaba vigente en los 5 años anteriores. Osea, si en el contrato anterior se preveía, por ejemplo, que el arrendatario se hacía cargo de los gastos de comunidad, sí que podremos repercutirlos el en nuevo arrendamiento. En caso contrario, no.
Supuestos en los que se podrá incrementar la renta hasta un 10%
La nueva normativa sobre el Indice del Alquiler permite un aumento de la renta del último contrato en un 10% para los siguientes supuestos:
- Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
- Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran realizado actuaciones de mejora de la vivienda que supongan un ahorro de energía primaria NO renovable del 30%
- Cuando se hayan realizado obras para la mejora de la accesibilidad a la vivienda en los dos años anteriores a la celebración del nuevo contrato.
- Cuando el nuevo contrato se firme por un periodo de 10 o más años o se fijen en el contrato prórrogas por las que el arrendatario pueda residir en la vivienda por este periodo de tiempo.
Indice de Precios Alquiler Barcelona para viviendas que NO han estado alquiladas en los últimos cinco años
En los nuevos contratos de arrendamiento que se que tengan por objeto viviendas en Barcelona que NO han estado alquiladas durante los últimos cinco años conforme a la LAU (por ejemplo, los alquileres temporales) las rentas a solicitar se verán limitadas por el precio máximo que establezca el Sistema de índices de precios de referencia.
Para conocer el límite, debemos acudir a la web del Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda e introducir la localización de la vivienda.
A continuación, debemos rellenar los campos relativos a la vivienda: ascensor, amueblado, servicio de conserjería,..
Para los que hagáis la prueba, observad que, en función de los ítems que marquemos, la renta se irá actualizando hacia arriba o abajo.
Cuando tengamos bien definidos todos los parámetros, obtendremos la renta máxima a solicitar y podremos descargar el informe.
En las próximas entradas de nuestro blog, os seguiremos informando sobre el desarrollo de la normativa y las primeras casuísticas que aparezcan en su aplicación.
Además, dedicaremos una entrada específica para el análisis de las consecuencias de la aplicación de la zona tensionada para los grandes tenedores (5 o más viviendas).
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