Guía para propietarios en Barcelona
IPC e IRAV en el alquiler: diferencias y qué índice consultar
El IPC y el IRAV no son lo mismo, y el porcentaje publicado no siempre es la subida que puedes aplicar. Antes de revisar el alquiler, hay que distinguir lo que dice el contrato de los límites que establece la ley.
Qué diferencia hay entre IPC e IRAV
IPC: la evolución de los precios
El Índice de Precios de Consumo mide cómo cambian los precios de los bienes y servicios que consumen los hogares. Muchos contratos lo utilizan como referencia para la revisión anual del alquiler.
Si tu contrato dice IPC, debes leer esa cláusula y comprobar qué límites legales se aplican al resultado.
IRAV: un límite para la actualización
El Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda lo publica mensualmente el INE. Su función legal es limitar los incrementos anuales de renta.
También puede ser la referencia prevista en el contrato. Su valor varía: no es un porcentaje fijo del 2 %.
El IRAV tiene en cuenta el IPC, la inflación subyacente y un ajuste moderador. Para utilizarlo no necesitas calcular esa fórmula: el INE publica directamente el porcentaje.
No lo confundas con el índice de precios del alquiler
El sistema estatal de precios de referencia ofrece importes para una vivienda concreta según sus características. Se utiliza para comprobar límites de renta en los casos previstos por la ley, especialmente al formalizar contratos en zonas tensionadas.
El IRAV es un porcentaje de actualización; el sistema de precios de referencia ofrece importes de alquiler. No son la misma consulta.
Mi contrato dice IPC: ¿tengo que mirar también el IRAV?
Sí, con la regulación introducida el 8 de octubre de 2026. El artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece el IRAV como límite de actualización. La reforma también extiende ese límite a los contratos anteriores a la Ley de Vivienda de mayo de 2023.
| Qué pone en el contrato | Qué debes comprobar |
|---|---|
| Actualización por IPC | El IPC previsto en la cláusula y los límites legales. Que figure IPC no permite aplicar toda su subida si supera el máximo autorizado. |
| Actualización por IRAV | El IRAV correspondiente a la revisión y los posibles límites adicionales. |
| Permite actualizar, pero no concreta el índice | El artículo 18 vigente establece el IRAV como referencia cuando existe pacto expreso de actualización sin índice o método definido. |
| No hay pacto expreso de actualización | La publicación de un índice no autoriza por sí sola una subida anual. Hay que comprobar el régimen aplicable al contrato. |
Un contrato de 2022 con cláusula IPC no queda automáticamente fuera del límite del IRAV por ser anterior a mayo de 2023. Para una revisión actual debes tener en cuenta la reforma; para revisar una subida de años anteriores, la norma que correspondía entonces.
Por qué el índice puede ser distinto de la subida final
Además del IRAV, el Real Decreto-ley 29/2026 establece un régimen extraordinario para las anualidades que se cumplan desde el 8 de octubre de 2026 hasta el 31 de diciembre de 2027 :
- Si la renta supera el máximo aplicable del sistema de precios de referencia, no procede incrementarla.
- En los demás casos, puede existir un nuevo acuerdo entre propietario e inquilino. Si no lo hay, el incremento no puede superar el 2 % .
- Ese 2 % no autoriza a superar el IRAV ni un porcentaje inferior que resulte de la cláusula aplicable.
Un ejemplo con una renta de 1.000 €
Imagina que el contrato permite revisar por IPC, el IPC correspondiente es del 3 % y el IRAV del 2,5 %. Si la revisión está dentro de ese periodo, no hay un nuevo acuerdo y no corresponde congelar la renta, la subida máxima sería del 2 %: 20 € al mes.
La nueva renta sería de 1.020 €, no de 1.030 €.
Los porcentajes del IPC y del IRAV de este ejemplo son ilustrativos, no los datos oficiales de un mes concreto.
El decreto está pendiente de convalidación parlamentaria. Estas reglas se aplican mientras siga vigente; si cambia su situación, debe revisarse la normativa de la fecha de actualización. Puedes seguir las novedades en nuestra guía de los nuevos decretos de vivienda .
Qué mes se utiliza para actualizar el alquiler
Para el límite del IRAV, el artículo 18 toma el último índice publicado en la fecha de actualización del contrato . No tiene por qué ser el dato del mismo mes en que se cumple la anualidad.
Por ejemplo: si revisas el contrato el 1 de mayo y el último IRAV publicado corresponde a marzo, ese es el dato que debes consultar. El de abril todavía no estaría disponible en ese supuesto.
Para el IPC pactado, revisa el mes de referencia que establezca la cláusula. No sustituyas el dato definitivo por un indicador adelantado.
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Comprobamos el índice, el mes de referencia y los límites que corresponden a tu contrato para calcular la nueva mensualidad.
Solicitar el cálculo de mi alquilerPreguntas frecuentes sobre IPC e IRAV
¿Puedo elegir entre IPC e IRAV según cuál me convenga?
No puedes cambiar unilateralmente el índice pactado. Debes revisar la cláusula del contrato y respetar el límite legal de actualización. Que el contrato indique IPC no permite superar el IRAV ni otros límites aplicables.
¿El IRAV es siempre del 2 %?
No. El INE publica un valor cada mes. El límite extraordinario del 2 % cuando no existe un nuevo acuerdo entre las partes es una regla distinta del IRAV. Pueden intervenir ambos en una misma revisión.
¿Un contrato anterior a mayo de 2023 queda fuera del límite del IRAV?
La regulación introducida el 8 de octubre de 2026 extiende el límite de actualización del IRAV a los contratos anteriores a la Ley de Vivienda. Por eso, la fecha de firma por sí sola ya no permite concluir que basta con aplicar el IPC pactado.
¿Se usa el IPC anual, mensual o acumulado?
Si la cláusula prevé una revisión anual por IPC, se consulta la variación interanual del periodo correspondiente. La tasa mensual compara con el mes anterior y la acumulada mide el cambio desde diciembre: son datos diferentes.
¿Puedo aplicar el dato adelantado del IPC?
El dato adelantado es provisional. Para calcular una revisión basada en el dato oficial publicado, utiliza el definitivo que corresponda a la cláusula y comprueba por separado los límites legales. No confundas la previsión de un mes con su dato definitivo.
¿El índice de precios del alquiler es lo mismo que el IRAV?
No. El IRAV es un porcentaje para limitar actualizaciones anuales. El sistema estatal de precios de referencia ofrece importes asociados a una vivienda concreta y sirve para comprobar límites de renta en los supuestos previstos por la ley.
¿Puedo subir la renta si el contrato no contiene cláusula de actualización?
En los contratos sujetos al artículo 18 de la LAU en su régimen actual, sin pacto expreso de actualización no se aplica una subida anual. La publicación del IPC o del IRAV no crea por sí sola ese derecho.
¿Qué índice corresponde a tu contrato?
En PUNTO HABITAT revisamos la cláusula, la fecha de actualización y los límites aplicables para ayudarte a calcular la nueva renta de tu piso en Barcelona.
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