La venta de la nuda propiedad permite a los propietarios conservar el derecho de usufructo (vivir o usar el inmueble), transfiriendo únicamente la titularidad (nuda propiedad) a un comprador.
Cuando se posee una propiedad completa, se tienen dos derechos:
Usufructo: derecho de uso y disfrute del inmueble, como residir o arrendarlo.
Nuda propiedad: titularidad jurídica del bien sin derecho de uso.
💡 Si vendes la nuda propiedad, mantienes el usufructo (vitalicio o temporal), y el comprador obtiene la titularidad.
Cuando termina el usufructo, el comprador adquiere la plena propiedad.
Es el más común. Dura toda la vida del usufructuario (quien vende la nuda propiedad).
Cuando el usufructuario fallece, el comprador pasa a tener la plena propiedad del inmueble.
Tiene una duración limitada (10, 15, 20 años…) pactada por contrato.
Es útil si:
Se desea vivir en la vivienda solo unos años más.
Se planifica una donación o herencia con fecha futura.
Se prevé un cambio de residencia.
Al finalizar el plazo pactado, el usufructo desaparece y el comprador adquiere la plena propiedad.
El precio recibido es menor que el de una venta total, porque conservas el uso.
Es una operación irreversible: una vez hecha, no puedes recuperar la plena propiedad.
El comprador no podrá utilizar ni alquilar la vivienda mientras dure el usufructo, lo que puede limitar el perfil de interesados (solo para oinversores a largo plazo).
Ser pleno propietario del inmueble (sin cargas hipotecarias activas).
Conservar el usufructo vitalicio o temporal.
Puede aplicarse a vivienda habitual, segunda residencia o locales.
Antes de aplicar las fórmulas para calcular cuánto vale la nuda propiedad y el usufructo, es imprescindible conocer el valor de mercado actual del inmueble. Este valor actúa como base para repartir los porcentajes correspondientes a cada derecho.
Este valor total será el que después se utilice para aplicar la fórmula correspondiente y determinar cuánto representa, en euros, la parte que conserva el propietario (usufructo) y la parte que transmite al comprador (nuda propiedad).
Procedimientos judiciales o periciales
→ En divorcios, herencias litigiosas, embargos, ejecuciones hipotecarias…
→ Se exige una tasación independiente y objetiva.
Reparto de herencias o donaciones con impacto fiscal elevado
→ En transmisiones sujetas al Impuesto de Sucesiones y Donaciones, Hacienda puede requerir una tasación profesional si el valor declarado no se ajusta a los valores de referencia.
Venta a entidades públicas o subastas judiciales
→ El valor debe estar acreditado por un técnico autorizado o perito designado judicialmente.
En los siguientes casos, puede bastar con una valoración de mercado emitida por una inmobiliaria profesional:
Venta privada de una nuda propiedad entre particulares
→ El precio lo fijan libremente comprador y vendedor, aunque pueden apoyarse en una valoración de un profesional inmobiliario para garantizar objetividad.
Negociaciones orientativas para establecer precios
→ Por ejemplo, cuando se quiere calcular cuánto vale el usufructo y la nuda propiedad de forma orientativa (sin fines fiscales o judiciales inmediatos).
Fijación de precio en contratos privados sin intervención bancaria ni fiscal directa
→ Siempre que ambas partes estén de acuerdo.
Al vender la nuda propiedad, se deben determinar dos porcentajes:
Usufructo: lo que conserva el propietario.
Nuda propiedad: lo que se transmite al comprador.
La tabla extraída del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones se utiliza como referencia para calcular el valor del usufructo en función de la edad del usufructuario. Aunque su uso es obligatorio solo en determinados contextos fiscales, es muy habitual emplearla también en operaciones privadas .
La referencia oficial se encuentra concretamente en el artículo 49 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (RD 1629/1991, de 8 de noviembre).
En cuanto a su obligatoriedad, como ya hemos dicho, depende del contexto:
Sí son obligatorias. Hacienda usa esta fórmula para valorar el usufructo y la nuda propiedad en sus liquidaciones.
Son orientativas, pero muy utilizadas.
Sirven de base de negociación entre vendedor y comprador, pero el precio final es libre y puede ajustarse según:
Condiciones pactadas (usufructo temporal o vitalicio).
Estado del inmueble.
Rentabilidad esperada por el comprador.
Necesidades del propietario.
| Edad del usufructuario | Valor del usufructo | Valor de la nuda propiedad |
|---|---|---|
| 60 años | 29% | 71% |
| 65 años | 24% | 76% |
| 70 años | 19% | 81% |
| 75 años | 14% | 86% |
| 80 años | 9% | 91% |
| 85 años | 4% | 96% |
📌 Fuente: Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, art. 49.
El valor del usufructo se calcula en función de la edad del usufructuario en el momento de la transmisión.
Fórmula oficial:Valor del usufructo = 89 - edad del usufructuario (%)
El resultado representa el porcentaje del valor total del inmueble que corresponde al usufructo.
El valor de la nuda propiedad se calcula como el complemento hasta el 100%:Valor nuda propiedad = 100% - valor del usufructo
📌 Ejemplo práctico:
Valor de mercado del inmueble: 400.000 €
👤 Edad del usufructuario: 70 años
📐 Fórmula:
→ Valor del usufructo = 89 – 70 = 19%
→ Valor nuda propiedad = 100% – 19% = 81%
💰 Cálculo en euros:
Valor del usufructo: 400.000 € × 19% = 76.000 €
Valor de la nuda propiedad: 400.000 € × 81% = 324.000 €
En este caso, el usufructo tiene una duración concreta (por ejemplo, 10, 15 o 20 años). El cálculo es diferente:
Fórmula oficial:Valor del usufructo = 2% × número de años del usufructo
(hasta un máximo del 70% del valor del inmueble)
El valor de la nuda propiedad será:100% - valor del usufructo
📌 Ejemplo práctico en un usufructo temporal de 20 años:
Valor de mercado del inmueble: 430.000 €
📐 Fórmula:
→ Valor del usufructo = 2% × 20 años = 40%
→ Valor nuda propiedad = 100% – 40% = 60%
💰 Cálculo en euros:
Valor del usufructo: 430.000 € × 40% = 172.000 €
Valor de la nuda propiedad: 430.000 € × 60% = 258.000 €
Vender la nuda propiedad de tu vivienda puede ser una excelente solución si buscas liquidez sin tener que dejar tu casa. Es especialmente interesante si:
Tienes más de 65 años y quieres complementar tu pensión o planificar tu herencia.
Quieres seguir residiendo en tu hogar con total seguridad legal.
Buscas una alternativa a la hipoteca inversa, sin endeudarte.
Sin embargo, también es importante tener en cuenta que:
El precio de venta será inferior al de una venta total, ya que conservas el derecho de uso.
Es una operación irreversible: una vez vendida la nuda propiedad, no puedes recuperarla.
Si estás pensando en vender la nuda propiedad de tu vivienda, en PUNTO HABITAT te acompañamos de principio a fin:
✅ Te explicamos con claridad en qué consiste la nuda propiedad y cómo afecta a tus derechos.
✅ Calculamos el valor real de tu vivienda y te ayudamos a estimar correctamente el valor del usufructo.
✅ Nos encargamos de revisar todos los aspectos legales y fiscales para que no tengas sorpresas.
✅ Buscamos el perfil adecuado de comprador, garantizando que respetará tus condiciones de uso.
✅ Lo gestionamos todo con discreción, cercanía y transparencia.
Calcula el valor de tu vivienda en menos de 2 minutos con nuestra herramienta online gratuita.
Valorar mi vivienda
Confianza, experiencia y cercanía en el mercado inmobiliario de Barcelona.
En PUNTO HABITAT llevamos más de 30 años ayudando a propietarios como tú a vender o alquilar su vivienda con seguridad y resultados. Te acompañamos en todo el proceso con un servicio transparente y adaptado a tus necesidades.
Inmobiliaria en Barcelona desde 1995
Contacta con nosotros para resolver cualquier duda sobre el mercado inmobiliario en Barcelona.
Si prefieres un asesoramiento personalizado, acude a nuestras oficinas: te esperamos
