Guia per a propietaris · Barcelona

Vendre un pis amb hipoteca a Barcelona: passos, despeses i cancel·lació

Com pagar el deute amb la venda, cancel·lar la càrrega i calcular quants diners et quedaran.

Sí, pots vendre un pis amb hipoteca a Barcelona. El més habitual és destinar una part del preu a pagar el deute en el moment de la signatura i tramitar la cancel·lació registral. No cal haver acabat de pagar el préstec abans d’anunciar l’habitatge. Primer has de conèixer el saldo, les despeses i com es coordinaran els pagaments.

Pagar el préstec i eliminar la càrrega del Registre són gestions diferents. La venda ha de deixar resoltes totes dues quan s’ha pactat lliurar l’habitatge lliure d’aquesta hipoteca.

01 · El procés

Com vendre un pis hipotecat en tres passos

Abans de les arres: revisa el deute i les condicions

Demana al banc una previsió de liquidació i comprova l’escriptura del préstec i una nota simple recent. Revisa la possible comissió per amortització i el preavís. El saldo que veus a l’aplicació pot no incloure tots els imports necessaris per liquidar el préstec.

Deixa per escrit en el contracte d’arres com es cancel·larà la hipoteca, qui assumirà les despeses i quin termini de signatura és viable.
En el moment de la signatura: coordina el pagament al banc

Sol·licita el certificat de saldo pendent calculat per a la data prevista i envia’l a la notaria. S’organitza el pagament al banc amb una part del preu, mitjançant els mitjans acordats, i la resta al venedor, descomptant les bestretes i les retencions pactades.

Si es reté una provisió de fons per gestionar la cancel·lació, concreta qui la rep, què cobreix i com es justificarà i es retornarà el sobrant.
Completa la cancel·lació al Registre

Un cop pagat el préstec, sol·licita el certificat de deute zero i tramita l’escriptura de cancel·lació amb el consentiment de l’entitat creditora. A Catalunya es presenta el model 600 amb l’exempció corresponent i es porta la documentació al Registre de la Propietat.

Comprova després que la càrrega s’ha cancel·lat. L’escriptura de compravenda, per si sola, no elimina la hipoteca.

Per reunir també els documents de l’habitatge i organitzar la resta de l’operació, consulta la nostra guia de tràmits per vendre un pis a Barcelona.

02 · Les despeses

Quant costa cancel·lar la hipoteca per vendre?

No hi ha un preu únic. Separa els diners que deus al banc de les despeses d’amortització i de cancel·lació registral. Demana un pressupost desglossat abans d’acceptar una provisió de fons.

Concepte	Què has de preveure
Liquidació del préstec	Capital pendent i interessos meritats fins a la data del pagament, a més d’altres imports exigibles, si n’hi ha.
Amortització anticipada	Pot haver-hi una comissió. Depèn del contracte, la data, el tipus d’interès i els límits legals aplicables. Sol·licita el càlcul per escrit.
Certificat de deute zero	Gratuït. El banc tampoc no ha de cobrar per la signatura del seu representant ni pel seu desplaçament a la notaria.
Notaria i Registre	Generen aranzels per l’escriptura i la inscripció de la cancel·lació. Demana el pressupost de la teva operació.
Gestoria	Honoraris si encarregues la tramitació. S’han de diferenciar de les despeses de notaria i Registre.
AJD de la cancel·lació	L’escriptura de cancel·lació està exempta de pagament. A Catalunya s’ha de presentar el model 600.

Si vens lliure d’aquesta hipoteca, el més habitual és que n’assumeixis la cancel·lació; concreta el repartiment en el contracte. Afegeix al pressupost els impostos de la venda, els certificats i els honoraris de la immobiliària.

03 · Un exemple

Quants diners et queden després de pagar la hipoteca?

Imagina una venda per 360.000 € i un import de 140.000 € destinat a liquidar el préstec. Aquest seria el repartiment inicial:

Preu de venda360.000 €Import total acordat

Menys el pagament al banc−140.000 €Liquidació del préstec

Resta abans de despeses220.000 €Pendent de descomptar despeses i impostos

Exemple fictici i simplificat. Les bestretes ja cobrades formen part del preu, i una provisió retinguda pot reduir el que reps el dia de la signatura.

Els 220.000 € encara no són el teu import net final. Resta-hi la cancel·lació registral, els honoraris, altres despeses i els impostos que corresponguin, inclosa la plusvàlua municipal de Barcelona.

Els diners que et queden no equivalen al guany fiscal. A l’IRPF, aquest es calcula a partir dels valors de transmissió i d’adquisició ajustats. Retornar el capital de la hipoteca no redueix per si mateix aquest guany. Si no ets resident fiscal, revisa també la retenció i les regles de l’IRNR.

04 · Canviar d’habitatge

Vendre un pis amb hipoteca per comprar-ne un altre

Comença per calcular quants diners quedaran disponibles i quan els podràs utilitzar. Aquest import ha d’encaixar amb les arres del nou habitatge, l’entrada, els impostos i les despeses de compra.

Coordina les dues operacions abans de comprometre’t amb les dates

Vendre primer et permet conèixer l’import disponible, tot i que potser necessitaràs allotjament temporal. Si compres abans, confirma el finançament i la teva capacitat per sostenir totes dues operacions si la venda s’endarrereix. Una signatura encadenada exigeix coordinar pagaments, bancs, notaries i el lliurament de claus.

Si depens de vendre o d’obtenir finançament, negocia com es recolliran aquestes condicions en les arres de la nova compra. No donis per fet que podràs recuperar la paga i senyal.

Comprova la possible exempció per reinversió

A l’IRPF, el guany pot quedar totalment o parcialment exempt si vens el teu habitatge habitual i reinverteixes en un altre que també compleixi els requisits. El termini general és de dos anys abans o després de la venda, comptats de data a data.

Per determinar l’import que has de reinvertir es té en compte, quan correspongui, el principal pendent del préstec utilitzat per adquirir l’habitatge venut. És un càlcul diferent del dels diners disponibles: comprar un altre habitatge no elimina automàticament els impostos.

05 · Preguntes freqüents

Altres dubtes quan vens amb hipoteca

I si ja he pagat el préstec, però la hipoteca continua inscrita?

Queda pendent la cancel·lació registral. Sol·licita el certificat de deute zero i organitza l’escriptura, el tràmit fiscal i la inscripció. No has de tornar a pagar el préstec, però sí que has de preveure les despeses d’aquesta tramitació.

El comprador es pot quedar amb la meva hipoteca?

Es pot plantejar una subrogació de deutor si l’entitat l’accepta. No n’hi ha prou d’acordar-ho entre comprador i venedor: ha de quedar resolt el teu alliberament davant del banc. Abans de comptar amb aquesta opció, confirma l’aprovació, les condicions i els costos.

Què passa si el preu de venda no cobreix el deute?

La diferència no desapareix amb la venda. Per lliurar l’habitatge lliure d’aquesta hipoteca hauràs d’aportar fons o arribar a un acord amb l’entitat sobre el saldo i l’alliberament de la garantia. Resol-ho abans d’assumir compromisos amb un comprador.

Quant triga la cancel·lació registral?

Depèn de la documentació, l’entitat, la notaria i el Registre. Es pot coordinar el pagament del préstec amb la venda i completar després la inscripció si s’organitza així. Demana un calendari i deixa assignada la responsabilitat de cada gestió.

Què passa amb la hipoteca si finalment no venc?

El préstec continua vigent i has de continuar pagant les quotes mentre no s’hagi amortitzat. Les conseqüències de desistir de la venda depenen del que s’hagi signat en les arres i de la normativa aplicable; són una qüestió diferent del teu deute amb el banc.

PUNTO HABITAT · Des de 1995

Vols vendre el teu pis amb hipoteca a Barcelona?

Valorem el teu habitatge i t’ajudem a organitzar la documentació, les despeses i els terminis per coordinar la venda amb el banc i la notaria. Si vols comprar un altre habitatge, tindrem en compte totes dues operacions des del principi.

Treballem amb honoraris fixos acordats des de l’inici.

Sol·licitar una valoració