PUNTO HABITAT · Guia per a propietaris
Com calcular la plusvàlua municipal a Barcelona
Si vols vendre, aquest és un dels imports que convé conèixer abans d'acceptar una oferta. T'expliquem quines dades necessites, com comparar els dos mètodes i quan has de presentar l'impost.
Barcelona · Revisat el 20 de setembre de 2026
01 · Abans de fer el càlcul
Què és la plusvàlua municipal i qui la paga?
La plusvàlua municipal és el nom habitual de l'impost sobre l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana, o IIVTNU. Grava l'increment del valor del terreny que es posa de manifest en transmetre un immoble.
En una compravenda, normalment correspon al venedor. En una herència o donació, a l'adquirent. Si qui ven és una persona física no resident a Espanya, el comprador actua com a substitut del contribuent.
Consulta: Llei d'hisendes locals, article 106.
02 · Reuneix els documents
Les dades que necessites per calcular-la
Tingues a mà l'escriptura d'adquisició, la de venda —o les dades de l'operació prevista— i el rebut de l'IBI. Per a un habitatge amb sòl i construcció necessitaràs:
| Dada | Document o informació |
|---|---|
| Data d'adquisició i data de transmissió | Escriptures i títols de l'operació. Si vas adquirir per herència, revisa la data de defunció. |
| Valor d'adquisició i de transmissió | Títols i, quan escaigui, valors declarats en successions i donacions o comprovats per l'Administració. |
| Valor cadastral del sòl | IBI o informació cadastral, referit al moment de la transmissió. |
| Valor cadastral total | IBI o informació cadastral del mateix moment. |
| Percentatge de propietat i dret que transmets | Escriptura: cal revisar el supòsit segons si transmets el ple domini, una quota, l'usdefruit o la nua propietat. |
03 · Compara els dos resultats
Mètode objectiu i mètode d'increment real
La base de l'impost es pot calcular pel mètode objectiu. Si acredites que l'increment real és menor, pots sol·licitar que s'utilitzi aquest import inferior. Convé comprovar tots dos abans de presentar l'autoliquidació.
Mètode objectiu
Parteix del valor cadastral del sòl
Es multiplica pel coeficient que correspongui al temps transcorregut entre l'adquisició i la transmissió.
Increment real
Parteix de la diferència de valors
En un habitatge amb sòl i construcció, s'aplica a la diferència entre transmissió i adquisició la proporció cadastral que correspon al sòl.
A Barcelona, l'ordenança estableix un tipus del 30 % sobre la base imposable. No és el 30 % del preu de venda del pis.
Consulta: ordenança fiscal de Barcelona, articles 5 a 7 (PDF) i article 107 de la Llei d'hisendes locals.
Per comparar els valors de l'increment real no se sumen ni es resten les despeses o els impostos de la compra i de la venda. L'Administració pot comprovar els valors declarats.
04 · Un cas il·lustratiu
Exemple de plusvàlua d'un pis a Barcelona
Suposem un habitatge adquirit per 350.000 € i transmès per 380.000 €, després de 7 anys complets. El seu valor cadastral total és de 200.000 € i el del sòl, de 80.000 €. Es ven el 100 % del ple domini.
L'exemple utilitza el coeficient 0,20 per a 7 anys que figura a l'ordenança municipal enllaçada. Per a una operació concreta cal comprovar la norma aplicable en la data de transmissió.
Pel mètode objectiu
- Valor cadastral del sòl
- 80.000 €
- Coeficient per a 7 anys
- 0,20
- Base: 80.000 × 0,20
- 16.000 €
16.000 € × 30 %
4.800 €Per l'increment real
- Diferència: 380.000 − 350.000
- 30.000 €
- Proporció del sòl
- 40 %
- Base: 30.000 × 40 %
- 12.000 €
12.000 € × 30 %
3.600 €En aquest exemple, sol·licitar la base per increment real redueix la quota en 1.200 €. El supòsit no inclou bonificacions ni altres ajustos.
Si la diferència entre compra i venda fos molt més gran, podria convenir el mètode objectiu. El resultat depèn de les teves dades: no hi ha un mètode que sempre sigui millor.
05 · La taula del càlcul objectiu
Quin coeficient correspon a Barcelona
El coeficient depèn del període de generació. Per a una compravenda es compten els anys complets; si no arriba a un any, es prorrateja el coeficient corresponent pels mesos complets.
Per exemple, 7 anys i 8 mesos s'enquadren en 7 anys. En una transmissió ordinària després de 8 mesos complets, el coeficient inferior a un any es multiplica per 8/12.
Veure la taula de l'ordenança de Barcelona
| Període de generació | Coeficient |
|---|---|
| Menys d'1 any | 0,05, prorratejat per mesos complets |
| 1 any | 0,15 |
| 2 o 3 anys | 0,14 |
| 4 anys | 0,16 |
| 5 anys | 0,18 |
| 6 anys | 0,19 |
| 7 anys | 0,20 |
| 8 anys | 0,19 |
| 9 anys | 0,15 |
| 10 anys | 0,12 |
| 11 anys | 0,10 |
| De 12 a 15 anys | 0,09 |
| 16 anys | 0,10 |
| 17 anys | 0,13 |
| 18 anys | 0,17 |
| 19 anys | 0,23 |
| 20 anys o més | 0,40 |
Aquests valors provenen de l'ordenança municipal enllaçada. Per calcular una transmissió d'una altra data, comprova els coeficients locals i els límits legals aplicables aleshores. L'ordenança recull un tractament específic per a les herències amb períodes inferiors a un any.
Consulta: ordenança de Barcelona, article 5 (PDF).
06 · Si no hi ha hagut increment de valor
Es paga plusvàlua si vens amb pèrdues?
Si s'acredita la inexistència d'increment de valor d'acord amb les regles de l'impost, la transmissió no està subjecta a plusvàlua municipal.
No n'hi ha prou amb deixar de pagar. Has de declarar la transmissió i aportar els documents d'adquisició i transmissió. L'Ajuntament pot comprovar els valors.
Tampoc no n'hi ha prou que, després de restar reformes, despeses o hipoteca, et quedin menys diners: per a aquesta comprovació no es computen les despeses ni els tributs de les operacions.
Consulta: Llei d'hisendes locals, article 104.5.
07 · Presentació i pagament
Quan i com es tramita la plusvàlua
Compravenda
30 dies hàbils
Des de la transmissió. No esperis a rebre una carta per ocupar-te del tràmit.
Herència
6 mesos
Des de la defunció. Es pot sol·licitar una pròrroga fins a un any dins dels primers sis mesos.
Comprova les dades
Escriptures, dates, referència cadastral, valors i percentatge de propietat. Si vas comprar diferents parts en dates diferents, cal revisar cada adquisició.
Calcula i compara
Obtén la base objectiva i comprova l'increment real. Revisa si correspon no-subjecció, exempció o alguna bonificació.
Presenta el tràmit corresponent
Utilitza el canal municipal que correspongui al teu cas. Conserva l'autoliquidació o declaració presentada, els documents aportats i el justificant de pagament si hi ha quota.
Consulta: Ajuntament de Barcelona: gestió, canals i terminis.
08 · Si el pis prové d'una herència
Abans de vendre un pis heretat, revisa la bonificació
L'herència i la venda posterior són transmissions diferents. En preparar la venda cal revisar els valors i les dates d'adquisició que corresponguin a l'herència.
A més, Barcelona preveu una bonificació del 95 % en determinades herències de l'habitatge habitual de la persona difunta, amb requisits de parentiu o convivència i de manteniment de l'adquisició.
Si vas aplicar aquest benefici, vendre abans que transcorrin els tres anys de manteniment pot obligar-te a retornar la part bonificada i els interessos. Convé comprovar-ho abans de fixar la data de signatura.
Consulta: ordenança de Barcelona, article 9 (PDF).
09 · Dubtes freqüents
Les preguntes que més canvien el càlcul
Quina diferència hi ha entre valor cadastral i valor de referència?
Són valors diferents. Per als mètodes explicats aquí s'utilitza el valor cadastral del sòl i la seva proporció respecte del valor cadastral total. El valor de referència intervé en altres impostos i no s'ha d'introduir com si fos el valor cadastral del sòl.
Puc deduir els honoraris de l'agència o les reformes?
Per comprovar l'increment real de la plusvàlua municipal, no es computen les despeses ni els tributs d'adquisició i transmissió. No traslladis a aquest impost les deduccions o els ajustos que puguin correspondre a l'IRPF.
No es paga plusvàlua després de 20 anys?
Sí que hi pot haver impost. Els 20 anys són el període màxim que utilitza el càlcul objectiu, no una exempció per antiguitat.
Vendre el meu habitatge habitual m'eximeix de plusvàlua?
No per si sol. Tampoc ser més gran de 65 anys ni comprar un altre habitatge habitual són exempcions automàtiques d'aquest impost municipal. Revisa per separat l'IRPF i la plusvàlua.
I si hi ha diversos propietaris o vaig adquirir el pis en diverses dates?
Cal respectar les quotes, les dates i els valors de cada adquisició i el dret que transmet cada titular. Aplicar una sola data o el 100 % de l'immoble a tothom pot produir un càlcul incorrecte.
La notaria presenta i paga la plusvàlua per mi?
La comunicació notarial no substitueix per si sola la teva autoliquidació o declaració. Confirma qui s'encarrega del tràmit en la teva operació i conserva el justificant de presentació.
Continua preparant la teva venda
Cada pas, amb la informació que necessites.
Prem per obrir la guia que t'interessi.