Habitatge i lloguer · Barcelona
Nous decrets d’habitatge 2026: com afecten el lloguer a Barcelona
El BOE del 7 d’octubre de 2026 publica els dos nous decrets d’habitatge aprovats pel Govern el 6 d’octubre. El 29/2026 entra en vigor el 8 d’octubre, amb caràcter general. El 28/2026 preveu l’entrada en vigor el 15 de novembre.
L’anomenat «decret Maricarmen» torna a l’actualitat amb dos textos nous. Aquesta guia explica com afecten el lloguer a Barcelona: augment de la renda, pròrrogues, temporada, despeses i recuperació de l’habitatge. L’aprovació pel Govern no equival a la convalidació parlamentària, que continua pendent.
El més important per al propietari: abans d’apujar la renda, comunicar la finalització del contracte o signar un nou lloguer, cal comprovar quina regla s’aplica i des de quan. A Barcelona també s’han de respectar els límits de la zona tensionada i la normativa catalana.
Quins nous decrets d’habitatge ha publicat el BOE i quan entren en vigor
La nova regulació es reparteix entre dos reials decrets llei, amb dates i continguts diferents. Pots consultar el text oficial de cadascun als enllaços següents del BOE.
8 d’octubre de 2026
Rendes, pròrrogues i condicions del lloguer
El Reial decret llei 29/2026 regula l’actualització de rendes, la pròrroga extraordinària de fins a dos anys, el lloguer temporal i per habitacions, les despeses, les garanties i altres mesures d’habitatge. Algunes disposicions tenen dates específiques.
15 de novembre de 2026
Renovacions de cinc o set anys
El Reial decret llei 28/2026 canvia el sistema de pròrrogues, amplia el preavís del propietari i estableix indemnitzacions en determinats casos de no renovació. Aquestes mesures no s’apliquen des del 8 d’octubre.
No són els decrets derogats el 2 d’octubre. Aquests nous textos recuperen part d’aquelles mesures i incorporen canvis. Si vas rebre la nostra newsletter anterior, pots consultar l’anàlisi de la derogació del 2 d’octubre.
Nou decret d’habitatge: com canvia l’augment del lloguer
Per a les anualitats que es compleixin entre el 8 d’octubre de 2026 i el 31 de desembre de 2027, el RDL 29/2026 estableix un règim extraordinari. El càlcul s’ha de fer en aquest ordre:
- Comprova la clàusula del contracte
Hi ha d’haver un pacte exprés d’actualització. La revisió es fa quan es compleix l’anualitat; no permet apujar la renda en qualsevol moment.
- Comprova si la renda supera el màxim aplicable del sistema estatal de referència
Si el supera, no es pot incrementar. Aquest sistema fixa una referència de preu per a l’habitatge concret; no és l’IRAV.
- Si es pot actualitzar, calcula l’import respectant tots els límits
Sense un nou acord amb el llogater, l’increment no pot superar el 2 %. A més, ha de respectar el resultat de la clàusula i el límit de l’IRAV. Un nou acord tampoc permet superar aquest últim límit.
També afecta els contractes anteriors al maig de 2023
La nova redacció estén el límit de l’IRAV a aquests contractes. Si el teu contracte antic indica IPC, ja no n’hi ha prou amb calcular l’IPC: les revisions subjectes a la nova norma també han de comprovar l’IRAV i les restriccions extraordinàries.
Tres exemples amb una renda de 1.000 € al mes
Aquests exemples utilitzen percentatges il·lustratius per explicar la regla; no representen els índexs oficials d’un mes concret.
| Situació del contracte | Renda després de la revisió |
|---|---|
| Els 1.000 € superen el màxim aplicable del sistema estatal de referència. | 1.000 € al mesNo es pot incrementar la renda. |
| No superen aquest màxim. La clàusula IPC donaria un 3 %, l’IRAV és del 2,4 % i no hi ha un nou acord. | 1.020 € al mesS’aplica el límit del 2 %: l’augment és de 20 €. |
| No superen aquest màxim. La clàusula IPC donaria un 3 %, l’IRAV és de l’1,5 % i no hi ha un nou acord. | 1.015 € al mesL’IRAV limita l’augment a 15 €, per sota del 2 %. |
El percentatge es calcula sobre la renda vigent abans d’aquesta revisió. Un cop obtingut l’import, cal comunicar-lo al llogater d’acord amb les regles de notificació aplicables.
Pròrroga extraordinària de fins a dos anys: quan la pot demanar el llogater
La pròrroga extraordinària s’adreça als contractes d’habitatge habitual vigents en entrar en vigor el RDL 29/2026. Pot afectar tant els contractes que arriben al final de la durada obligatòria abans del 31 de desembre de 2028 com els que finalitzen una pròrroga o una tàcita reconducció, en els supòsits de la disposició final cinquena.
El llogater l’ha de sol·licitar
Es concedeix per anualitats, fins a un màxim de dos anys. Ha d’estar al corrent de pagament quan la demani i haver-ho estat mensualment durant els vuit mesos anteriors. Es mantenen les condicions del contracte.
El propietari l’ha d’acceptar si correspon
La norma preveu excepcions, entre les quals hi ha determinats acords o un nou contracte, i la recuperació per necessitat real i acreditada per a ús propi o familiar en els termes legals. No n’hi ha prou amb preferir un altre llogater.
A Barcelona cal comprovar primer la pròrroga de fins a tres anys
La pròrroga per a zones tensionades de l’article 10.3 de la LAU té aplicació preferent quan correspon. No se sumen automàticament tres anys i dos més: aquestes dues pròrrogues extraordinàries són incompatibles.
Si has de tornar a llogar el teu pis a Barcelona
El nou decret d’habitatge no elimina els límits del preu del lloguer a Barcelona. Si el pis ha estat llogat com a habitatge habitual en els darrers cinc anys, cal revisar l’última renda i la seva actualització legal. Quan també sigui obligatori el límit del sistema estatal de referència, s’han de respectar tots dos límits. Si no hi ha hagut cap contracte en aquest període, cal comprovar el límit aplicable a aquest supòsit.
La publicació dels nous decrets no permet fixar lliurement un preu diferent. Tampoc elimina les obligacions d’informació als anuncis i contractes que ja s’exigien a Catalunya.
Lloguer de temporada i d’habitacions: les noves condicions
Per als contractes temporals subjectes al nou règim, la causa del desplaçament ha de ser real, acreditable i ha de constar al contracte. Correspon a l’arrendador acreditar-ne l’existència. Sense una causa vàlida, el lloguer pot quedar sotmès al règim d’habitatge habitual des de l’inici.
Durada i sortida del llogater
Amb caràcter general, més de 31 dies i fins a 12 mesos; es pot superar aquest termini si persisteix la causa justificada. El llogater pot desistir després del primer mes, amb 10 dies de preavís i sense indemnització.
Garanties i preu per habitacions
La garantia addicional del lloguer temporal no pot superar una mensualitat. En el lloguer per habitacions, la suma de les rendes simultànies no pot superar la renda corresponent a l’habitatge complet, respectant els límits de la zona tensionada.
A Catalunya ja hi havia límits per al lloguer temporal per necessitats d’habitatge. L’article 66 bis de la Llei catalana 18/2007, incorporat per la Llei 11/2025, sotmet els lloguers per feina, estudis, atenció mèdica i altres necessitats temporals d’habitatge a les regles que estableix sobre la renda i les condicions de l’arrendament.
Honoraris, despeses, garanties i reparacions
En preparar un contracte subjecte a les noves regles, convé revisar aquests punts:
Honoraris i assegurances
Les despeses de gestió immobiliària i formalització no es poden repercutir al llogater, tampoc amb un altre nom. Els serveis addicionals requereixen una petició expressa per escrit, amb informació prèvia sobre el seu caràcter opcional i el cost. No se li pot exigir una assegurança d’impagament.
IBI, comunitat i garanties
El nou article 20 impedeix imposar al llogater tributs de l’habitatge si no n’és l’obligat tributari. Les despeses de comunitat requereixen un pacte escrit amb l’import anual i no es poden cobrar en edificis sense divisió horitzontal. En habitatge habitual, la garantia addicional no pot superar dues mensualitats en contractes de fins a cinc anys, o set si l’arrendador és una persona jurídica.
Reparacions necessàries
El nou article 21.5 preveu un requeriment escrit del llogater amb un pressupost raonable. El propietari disposa de 15 dies naturals per acceptar-lo, proposar una alternativa o fer la reparació. Si no respon o s’hi nega injustificadament, el llogater pot executar la reparació necessària i descomptar-ne el cost raonable i acreditat de les rendes futures.
Reparacions en el lloguer temporal
El nou article 21 bis atribueix a l’arrendador també les petites reparacions per desgast ordinari. Ha de respondre a l’avís en cinc dies hàbils. Si no ho fa, la norma permet al llogater reparar i reclamar o descomptar l’import, amb la justificació corresponent.
Per a un contracte que ja està signat, cal comprovar-ne el règim temporal abans d’aplicar-hi totes les regles d’un contracte nou.
Renovacions i indemnització: què preveu el nou decret per al novembre
El RDL 28/2026 estableix un nou sistema per als venciments que quedin subjectes a la seva regulació. No s’ha d’aplicar anticipadament i està pendent de convalidació.
- Pròrrogues successives de cinc o set anys
Un cop assolida la durada mínima, si cap de les parts comunica vàlidament la no renovació, el contracte es prorroga per cinc anys, o set si l’arrendador és una persona jurídica. Els set anys depenen de ser persona jurídica, no simplement de ser gran tenidor.
- Preavís de sis mesos del propietari
S’amplia el termini general per comunicar la no renovació. Hi ha una excepció transitòria de quatre mesos quan, en entrar en vigor la norma, faltin menys de sis mesos per al venciment.
- Indemnització en determinats casos de no renovació
La norma preveu una compensació al llogater, amb excepcions: per exemple, determinades necessitats d’habitatge del propietari persona física o certs supòsits de nou contracte. No es pot donar per fet que qualsevol finalització generi una indemnització.
Els contractes actuals tenen regles de transició
Els que es trobin en la pròrroga de l’anterior article 10.1 hi continuen fins que finalitzi aquest període. Les comunicacions de no renovació efectuades vàlidament abans de la publicació del decret, el 7 d’octubre, conserven l’eficàcia i no generen la nova indemnització.
Desnonaments de llogaters vulnerables: què canvia el nou decret d’habitatge
El RDL 29/2026 modifica la Llei d’enjudiciament civil (LEC) i incorpora una nova intervenció pública en determinats desnonaments per impagament quan s’acredita la vulnerabilitat econòmica del llogater.
L’Administració competent disposa de dos mesos des de la notificació per oferir una alternativa d’habitatge adequada o pagar o consignar el deute i les costes previstes. Durant aquest termini se suspèn el procediment.
Si transcorre el termini sense alternativa ni pagament íntegre, la norma disposa que l’Administració passi a ocupar la posició deutora del llogater. No és procedent el llançament i el contracte continua fins al venciment mentre persisteixi la vulnerabilitat en els termes legals.
No equival a una cobertura automàtica de qualsevol impagament. Requereix el procediment i els requisits legals, i determinats tipus d’entitats demandants tenen un règim específic.
Una altra novetat: préstecs de fins a 50.000 € per al primer habitatge
El programa TU CASA preveu préstecs sense interessos ni comissions com a complement de la hipoteca: l’import més baix entre el 20 % del valor de l’habitatge i 50.000 €.
Els requisits i la tramitació s’han de desenvolupar. A més, l’habitatge finançat quedarà subjecte a un preu màxim permanent de revenda. La publicació del decret, per si sola, no significa que ja es pugui sol·licitar el préstec.
Altres canvis en habitatge que convé conèixer
Fiscalitat del lloguer
El RDL 29/2026 modifica les reduccions de l’IRPF per arrendament d’habitatge i introdueix incentius vinculats a la renda i a les condicions del contracte. No significa que tots els propietaris puguin aplicar la mateixa reducció: cal comprovar la data, la renda pactada i els requisits del cas.
Grans tenidors i publicitat
El text incorpora restriccions a determinades compres d’habitatge i obligacions d’informació als anuncis de lloguer. A Catalunya ja hi havia exigències pròpies sobre la renda, la temporalitat i la condició de l’arrendador, que s’han de revisar juntament amb les noves regles estatals.
Decrets d’habitatge i Diputació Permanent: què queda pendent
Els nous reials decrets llei ja han estat aprovats pel Govern i publicats al BOE. En queda pendent la convalidació o derogació parlamentària. Amb les Corts dissoltes, aquesta decisió correspon a la Diputació Permanent del Congrés.
El termini constitucional és de 30 dies des de la promulgació. Mentrestant, les mesures que entrin en vigor s’han de complir mentre continuïn vigents. Per això cal distingir el règim general del 8 d’octubre de les renovacions previstes per al 15 de novembre.
Si has de fer una gestió sobre un contracte
Comprova la data de la revisió de renda, signatura, venciment o comunicació. Una data d’entrada en vigor diferent pot canviar la resposta per al mateix pis. La votació posterior tampoc permet donar per anul·lades automàticament les actuacions realitzades mentre una norma era aplicable.
Preguntes freqüents sobre els nous decrets d’habitatge
Quan entra en vigor el nou decret d’habitatge publicat al BOE?
El BOE del 7 d’octubre de 2026 publica dues normes. El Reial decret llei 29/2026 entra en vigor, amb caràcter general, el 8 d’octubre, amb excepcions per a determinades mesures. El Reial decret llei 28/2026 fixa l’entrada en vigor per al 15 de novembre. Tots dos estan pendents de convalidació: la publicació al BOE no significa que totes les mesures siguin aplicables des del mateix dia.
Fins quan estaran en vigor aquests decrets?
No tenen una data única de caducitat. Primer, la Diputació Permanent ha de decidir si convalida o deroga cada decret dins del termini constitucional de 30 dies des de la promulgació. Aquest és el termini per prendre la decisió parlamentària; no significa que tots dos decrets durin només 30 dies.
Si no es convaliden, decauen. En el cas del RDL 29/2026, es deixarien d’aplicar les mesures que haguessin entrat en vigor. El RDL 28/2026 no arribaria a entrar en vigor el 15 de novembre. Els efectes que s’hagin produït durant la vigència d’una norma s’han d’analitzar per separat.
Si es convaliden, cada mesura conserva el seu propi termini. El règim extraordinari d’actualització de rendes del RDL 29/2026 comprèn les anualitats que es compleixin fins al 31 de desembre de 2027. Això no significa que tot el decret deixi de ser vigent aquell dia.
Les reformes de la LAU que no fixen una data de caducitat, com el nou sistema de renovacions previst pel RDL 28/2026, es mantindrien fins que una altra norma les modifiqués o derogués. Les pròrrogues ja concedides tenen, a més, la seva pròpia durada d’acord amb el contracte i la norma aplicable.
El meu contracte anterior al maig de 2023 es pot continuar actualitzant només amb l’IPC?
Per a les revisions subjectes al RDL 29/2026, no n’hi ha prou amb aplicar l’IPC. Si el contracte ho pacta, es calcula aquest resultat, però també ha de respectar el límit de l’IRAV. A més, entre el 8 d’octubre de 2026 i el 31 de desembre de 2027 s’aplica el règim extraordinari: sense augment si la renda supera el màxim de referència aplicable i, en els altres casos, un màxim del 2 % si no hi ha un nou acord. Un resultat contractual inferior no s’eleva automàticament fins a aquest 2 %.
Si el meu lloguer supera el màxim del sistema de referència, l’he d’abaixar automàticament?
La regla extraordinària d’actualització estableix que no es pot incrementar aquesta renda. Per si sola no obliga a rebaixar automàticament la mensualitat de qualsevol contracte anterior. És diferent que la renda s’hagués fixat incomplint un límit que ja era obligatori en contractar: aquest supòsit requereix revisar i corregir la situació que correspongui.
El llogater pot sumar la pròrroga de dos anys als tres anys de Barcelona?
Aquestes dues pròrrogues extraordinàries no s’acumulen. Quan correspon la prevista per a zones tensionades, s’aplica preferentment aquesta pròrroga, de fins a tres anys per anualitats. La petició del llogater, la fase del contracte i les excepcions legals determinen quina correspon.
Què passa amb un lloguer temporal signat abans del 8 d’octubre?
La disposició transitòria incorporada a la LAU manté el règim que corresponia al contracte fins a la finalització del termini pactat. Un cop assolit aquest termini, en preveu l’extinció sense pròrroga; l’arrendament temporal renovat s’ha d’ajustar al nou règim. Això no elimina les obligacions catalanes que ja eren aplicables, inclosos els límits de renda segons la finalitat del lloguer.
Com es calcula la indemnització per no renovar prevista per al novembre?
Quan correspongui segons el RDL 28/2026, es pren el més alt d’aquests imports: dotze mensualitats o una per cada any que el llogater hagi viscut al pis, amb el prorrateig previst per a períodes inferiors. La mensualitat de referència és el valor superior del rang individualitzat del sistema estatal per a aquell habitatge; si no es pot obtenir, s’utilitza la renda vigent en comunicar la no renovació.
Hi ha excepcions i regles de transició. Si correspon una pròrroga legal obligatòria que el llogater sol·licita, el pagament eventual s’ajorna fins que finalitzi. Aquest règim té prevista l’entrada en vigor el 15 de novembre i està pendent de convalidació.
S’anul·len els contractes o les sol·licituds de pròrroga dels dies 1 i 2 d’octubre?
No queden anul·lats automàticament. Els decrets anteriors van estar vigents durant un període breu i van poder produir efectes. Els nous textos no permeten ignorar sense més un contracte, un acord o una sol·licitud anterior. Cal revisar les dates, els requisits i les regles aplicables en cada moment.
He d’esperar a la convalidació per complir les noves mesures?
No pel que fa a les mesures que ja hagin entrat en vigor i continuïn vigents. El RDL 29/2026 fixa l’entrada general per al 8 d’octubre. El RDL 28/2026 estableix una altra data, el 15 de novembre, i abans ha de superar el tràmit de convalidació. Publicació, entrada en vigor i convalidació són moments diferents.
Fotografies: Pool Moncloa/Borja Puig de la Bellacasa i Sandra Armada · Compareixença del 6 d’octubre de 2026
Origen de les dades: lloc web de lamoncloa.gob.es. Ministerio de la Presidencia. Actualització de la font: 6 d’octubre de 2026 · Condicions de reutilització