Es pot vendre un pis llogat?
Vendre un pis amb llogater és possible. Efectivament, podem vendre el nostre pis malgrat estigui llogat.
Tanmateix, és important conèixer els drets i obligacions del venedor, ja que estem transmetent un immoble que està ocupat per un tercer com a conseqüència del contracte d’arrendament que vam celebrar i del qual no en tenim la possessió.
Regulació jurídica de la venda d'un pis llogat: el contracte que estigui en vigor NO queda extingit.
La venda d’un pis llogat ve regulada per l’article 14 de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), que fou redactat pel Reial Decret-llei 7/2019 d’1 de març, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer. Aquest article estableix que l’arrendament perdurarà malgrat la venda, transmetent-se al nou propietari tots els drets i obligacions de l’arrendador.
Què hem de fer per a vendre us pis amb llogater?
Vendre un pis amb llogater pot semblar, a priori, un procés complicat.
Aquí tens tots els passos del procés que hauràs de fer en la venda del teu pis llogat.
Lectura del contracte d'arrendament
En concret, quant de temps resta per a la finalització del contracte de lloguer (incloses pròrrogues) i quina renda està pagant actualment el llogater.
Aquesta és la informació que haurem de facilitar al possible comprador de l’immoble i serà determinant per establir el seu preu de mercat.
Notificació al llogater sobre la intenció de vendre el pis
És obligatori notificar a l’arrendatari de la teva intenció de vendre l’habitatge, independentment que tingui o no dret de tempteig i retracte.
La Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) estableix que el propietari haurà d’informar al llogater de la seva decisió de vendre el pis. Aquesta notificació haurà de realitzar-se per escrit i amb una antelació mínima de 30 dies naturals a la data prevista per a la compravenda en el supòsit en què no hagi renunciat expressament en el contracte d’arrendament.
Per què és important aquesta notificació?
- Respecte als drets del llogater: la notificació garanteix que el llogater conegui els seus drets, especialment, el dret de tempteig i retracte, que li permet igualar l’oferta de compra d’un tercer i adquirir l’habitatge en les mateixes condicions.
- Transparència en la relació arrendador-arrendatari: la comunicació oberta i transparent contribueix a mantenir una bona relació entre les portes i evita possibles conflictes.
- Compliment de la llei: l’incompliment d’aquesta obligació pot donar lloc a responsabilitats legals per al propietari.
Dret de tempteig i retracte del llogater
L’article 25 de la LAU recull el dret de tempteig i rectracte en favor de l’arrendatari. Aquest dret li permet al llogater igualar l’oferta de compra realitzada per un tercer i adquirir l’habitatge en les mateixes condicions.
Tot i això, aquest dret no és absolut i pot ser exclòs per pacte exprés al contracte d’arrendament.
Quins elements haurà de contenir la notificació en el supòsit que el llogater estigui en possessió d'exercir el dret de tempteig i el retracte?
La notificació haurà de contenir les següents dades:
- Identificació de les parts: nom i cognoms del propietari i el llogater.
- Descripció de l’immoble: adreça completa de l’habitatge.
- Intenció de vendre: manifestació clara i concisa de la intenció de vendre l’habitatge.
- Preu de venda: indicació del preu al qual es pretén vendre l’habitatge.
- Data prevista per a la compravenda: data estimada per a la signatura de l’escriptura pública.
El llogater pot seguir vivient al pis després de la venda del pis?
Sí, el llogater pot seguir vivint a l’habitatge llogat després de la venda.
El nou propietari haurà de respectar les condicions del contracte d’arrendament vigent i no podrà modificar-les unilateralment. El contracte d’arrendament seguirà vigent fins la data de finalització o fins que es produeixin alguna de les causes previstes a la LAU.
Què passa amb la fiança dipositada a l'INCASÒL?
- El comprador haurà de sol.licitar al venedor tota la documentació relativa a la fiança, incloent el justificant de dipòsit de la fiança a l’INCASOL
- Comunicació i actualització de la titularitat a l’INCASÒL: un cop formalitzada la compravenda, el nou propietari haurà de notificar a l’INCASÒL el canvi de titularitat de la fiança.
- Devolució de la fiança: al finalitzar el contracte d’arrendament, el nou propietari serà l’encarregat de sol.licitar la devolucó de la fiança a l’INCASÒL, prèvia comprovació de l’estat de l’habitatge i el compliment de les obligacions per part de llogater.
Tens més preguntes sobre la venda d'un pis llogat?
Inmobiliaria en Barcelona desde 1995
Més informació sobre la situació del
mercat immobiliari a Barcelona
Contacta amb nosaltres per a resoldre qualsevol dubte sobre el mercat immobiliari a Barcelona.
Si prefereixes un assessorament personalitzat, vine a les nostres oficines: t’hi esperem.