Fiscalitat en la Venda d’Habitatges per a Majors de 65 anys
17 març, 2025
PUNTO HABITAT
PUNTO HABITAT | Inmobiliaria Barcelona | 1995
Servicio personalizado en la gestión de venta y alquiler de inmuebles.
La fiscalitat en la venda d’habitatge per a majors de 65 anys a Espanya ofereix avantatges importants que poden reduir o fins i tot eliminar impostos. Si et trobes en aquesta situació, és clau conèixer les implicacions fiscals per optimitzar l’operació i evitar pagar més del necessari.
Com tributa la venda d’un habitatge si ets major de 65 anys?
Quan una persona major de 65 anys ven un habitatge, el guany patrimonial es calcula restant el preu de compra (ajustat per despeses i impostos) del preu de venda. Aquest guany s’inclou a la base de l’estalvi de l’IRPF i tributa amb els següents tipus impositius el 2025:
- Fins a 6.000 €: 19%
- De 6.000 a 50.000 €: 21%
- De 50.000 a 200.000 €: 23%
- De 200.000 a 300.000 €: 27%
- Més de 300.000 €: 28%
Tanmateix, si tens 65 anys o més, hi ha exempcions fiscals que poden reduir aquesta càrrega impositiva.
Exempció total en la venda de l'habitatge habitual
Si l’habitatge que vens ha estat la teva residència habitual durant almenys tres anys i tens 65 anys o més en el moment de la venda, el guany patrimonial està totalment exempt de tributació. Així ho estableix l’article 33.4.b) de la Llei de l’IRPF (Llei 35/2006).
📌 No és necessari reinvertir els diners ni complir cap altre requisit addicional.
I si el pis estava llogat abans de vendre’l?
Has llogat el teu habitatge abans de vendre’l? No et preocupis, encara pots estar exempt de pagar impostos.
La llei permet que continuïs gaudint de l’exempció de l’IRPF si:
- Tens més de 65 anys en el moment de la venda,
- L’habitatge va ser la teva residència habitual durant almenys 3 anys abans que es perfeccionés la compravenda, i
- Hi vas viure en algun moment dins dels 2 anys anteriors a la venda, encara que després la lloguessis.
Això està avalat per la normativa de l’IRPF i per consultes vinculants de la Direcció General de Tributs (com la V1480-13 o la V3468-15), que reconeixen que la condició d’habitatge habitual es manté durant aquest termini.
En resum: si fa menys de 2 anys que vas deixar de viure-hi, pots vendre-la sense tributar per la plusvàlua.
Exempció en la venda d'una segona residència: Renda Vitalícia
Si vens un habitatge que no és la teva residència habitual, el guany patrimonial tributa com hem explicat abans. No obstant això, pots evitar el pagament de l’impost si utilitzes els diners de la venda per contractar una renda vitalícia assegurada en els sis mesos següents a l’operació.
✅ Límit d’exempció: Fins a 240.000 euros.
✅ Ha de contractar-se a nom del venedor.
Aquesta opció és especialment útil per a aquells que vulguin assegurar ingressos recurrents després de la venda.
Venda de la nua propietat
Vendre el teu pis i continuar vivint-hi: és possible?
Sí, és possible i, a més, és una opció molt interessant per a moltes persones grans que necessiten liquiditat però volen continuar vivint a casa seva.
Aquesta possibilitat s’emmarca dins la venda de la “nua propietat”:
Tu vens el pis, però et quedes a viure-hi per sempre.
La persona que el compra no pot fer-lo servir ni llogar-lo fins que tu ja no el necessitis.
Tu continues sent el propietari de l’ús de l’habitatge (el que s’anomena “usufructe vitalici”).
Si tens més de 65 anys i aquest habitatge és la teva residència habitual, tampoc no hauràs de pagar impostos per la venda de la nua propietat.
Si vols ampliar la informació per saber com regula el nostre ordenament la nua propietat, fes clic aquí.
Altres impostos a considerar en la venda d’habitatge per a majors de 65 anys
A més de l’IRPF, la venda d’un habitatge implicarà la generació d’altres tributs que haurem de considerar.
Plusvàlua municipal: Sempre s’ha de pagar?
L’Impost sobre l’Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU), conegut com a plusvàlua municipal, s’aplica a totes les vendes d’immobles urbans sense importar l’edat del venedor. És un impost municipal que grava l’augment del valor del sòl des de l’adquisició fins a la venda.
A Barcelona i altres municipis de Catalunya, es pot calcular de dues maneres:
1️⃣ Mètode Objectiu: Basat en coeficients aplicats al valor cadastral.
2️⃣ Mètode Real: Basat en la plusvàlua efectiva obtinguda en la venda.
📌 Es pot triar el mètode més favorable per reduir l’impost. A més, si es demostra que no hi ha hagut un increment en el valor del sòl, és possible sol·licitar l’exempció i no pagar aquest impost.
✍️ Si vols saber més sobre com es calcula aquest impost a Barcelona, consulta la nostra guia per calcular la plusvàlua municipal a Barcelona.
Venda d’un habitatge amb diversos propietaris majors de 65 anys
Si l’habitatge té diversos titulars i algun d’ells és major de 65 anys, l’exempció en l’IRPF només s’aplicarà al seu percentatge de propietat.
🔹 Si tots els propietaris són majors de 65 anys i l’habitatge era l’habitual, cadascun podrà aplicar l’exempció en la seva part corresponent.
🔹 Si només alguns compleixen els requisits, la seva part estarà exempta, però la resta haurà de tributar segons les normes generals.
🔹 En el cas d’una segona residència, cada copropietari podrà acollir-se a l’exempció per renda vitalícia si compleix les condicions.
Fiscalitat en la Venda d’Habitatge per a Majors de 65 Anys: Conclusió
La venda d’un habitatge per a majors de 65 anys a Espanya ofereix avantatges fiscals significatius, però també és important conèixer bé la normativa per evitar imprevistos:
✅ Exempció total en la venda de l’habitatge habitual.
✅ Exempció en la venda d’una segona residència si es reinverteix en una renda vitalícia.
✅ La plusvàlua municipal s’aplica independentment de l’edat, però es pot reduir amb el mètode adequat.
A PUNTO HABITAT, som especialistes en el mercat immobiliari i en l’assessorament per a la venda d’habitatges. Si tens més de 65 anys i estàs pensant a vendre la teva propietat, t’ajudem a gestionar tot el procés perquè puguis beneficiar-te de les exempcions fiscals i optimitzar l’operació.
📌 Tens dubtes sobre com aplicar aquestes exempcions? Contacta amb nosaltres i t’assessorarem en cada pas.
¿Quieres saber cuánto vale tu piso?
Calcula el valor de tu vivienda en menos de 2 minutos con nuestra herramienta online gratuita.
Valorar mi viviendaTambé et pot interessar
Confiança, experiència i proximitat al mercat immobiliari de Barcelona.
A PUNTO HABITAT fa més de 30 anys que ajudem propietaris com tu a vendre o llogar el seu habitatge amb seguretat i resultats. T’acompanyem durant tot el procés amb un servei transparent i adaptat a les teves necessitats.