La fiscalidad en la venta de vivienda para mayores de 65 años en España ofrece ventajas importantes que pueden reducir o incluso eliminar impuestos. Si estás en esta situación, es clave conocer las implicaciones fiscales para optimizar la operación y evitar pagar más de lo necesario.
Cuando una persona mayor de 65 años vende una vivienda, la ganancia patrimonial se calcula restando el precio de compra (ajustado por gastos e impuestos) del precio de venta. Esta ganancia se incluye en la base del ahorro del IRPF y tributa con los siguientes tipos impositivos en 2025:
Sin embargo, si tienes 65 años o más, existen exenciones fiscales que pueden reducir esta carga impositiva.
Si la vivienda que vendes ha sido tu residencia habitual durante al menos tres años y tienes 65 años o más en el momento de la venta, la ganancia patrimonial está totalmente exenta de tributación. Así lo establece el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF (Ley 35/2006).
📌 No es necesario reinvertir el dinero ni cumplir ningún otro requisito adicional
¿Has alquilado tu vivienda antes de venderla? No te preocupes, aún puedes estar exento de pagar impuestos.
La ley permite que sigas disfrutando de la exención del IRPF si:
Eres mayor de 65 años en el momento de la venta,
La vivienda fue tu residencia habitual durante al menos 3 años antes de que se perfeccionase la compra-venta, y
Viviste en ella en algún momento dentro de los 2 años anteriores a la venta, aunque luego la alquilases.
Esto está respaldado por la normativa del IRPF y por consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos (como la V1480-13 o V3468-15), que reconocen que la condición de vivienda habitual se mantiene durante ese plazo.
En resumen: si hace menos de 2 años que dejaste de vivir en ella, puedes venderla sin tributar por la ganancia.
Si vendes una vivienda que no es tu residencia habitual, la ganancia patrimonial tributa como explicamos antes. Sin embargo, puedes evitar el pago del impuesto si utilizas el dinero de la venta para contratar una renta vitalicia asegurada en los seis meses siguientes a la operación.
✅ Límite de exención: Hasta 240.000 euros.
✅ Debe contratarse a nombre del vendedor.
Esta opción es especialmente útil para quienes quieran asegurar ingresos recurrentes tras la venta.
Vender tu piso y seguir viviendo en él: ¿es posible?
Sí, es posible y, además, es una opción muy interesante para muchas personas mayores que necesitan liquidez pero quieren seguir viviendo en su casa.
Esta posibilidad se contempla con la venta de la “nuda propiedad”:
Tú vendes el piso, pero te quedas a vivir en él para siempre.
La persona que lo compra no puede usarlo ni alquilarlo hasta que tú ya no lo necesites.
Tú sigues siendo el dueño del uso de la vivienda (lo que se llama “usufructo vitalicio”).
Si eres mayor de 65 años y esa casa es tu vivienda habitual, tampoco pagarás impuestos por la venta de la nuda propiedad.
Si quieres ampliar información para saber cómo regula nuestro ordenamiento la nuda propiedad haz clic aquí.
Además del IRPF, la venta de una vivienda implicará la generación de otros tributos que deberemos considerar.
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, se aplica a todas las ventas de inmuebles urbanos sin importar la edad del vendedor. Es un tributo municipal que grava el aumento del valor del suelo desde la adquisición hasta la venta.
En Barcelona y otros municipios de Catalunya, se puede calcular de dos maneras:
1️⃣ Método Objetivo: Basado en coeficientes aplicados al valor catastral.
2️⃣ Método Real: Basado en la plusvalía efectiva obtenida en la venta.
📌 Se puede elegir el método más favorable para reducir el impuesto. Además, si se demuestra que no ha habido un incremento en el valor del suelo, es posible solicitar la exención y no pagar este impuesto.
✍️ “Si quieres saber más sobre cómo se calcula este impuesto en Barcelona, consulta nuestra guía para calcular la plusvalía municipal en Barcelona
Si la vivienda tiene varios titulares y alguno de ellos es mayor de 65 años, la exención en el IRPF solo se aplicará a su porcentaje de propiedad.
🔹 Si todos los propietarios son mayores de 65 años y la vivienda era la habitual, cada uno podrá aplicar la exención en su parte correspondiente.
🔹 Si solo algunos cumplen los requisitos, su parte estará exenta, pero el resto deberá tributar según las reglas generales.
🔹 En una segunda residencia, cada copropietario podrá acogerse a la exención por renta vitalicia si cumple las condiciones.
La venta de una vivienda por mayores de 65 años en España ofrece ventajas fiscales significativas, pero también es importante conocer bien la normativa para evitar imprevistos:
✅ Exención total en la venta de la vivienda habitual.
✅ Exención en la venta de una segunda residencia si se reinvierte en una renta vitalicia.
✅ La plusvalía municipal se aplica sin importar la edad, pero se puede reducir con el método adecuado.
En PUNTO HABITAT, somos especialistas en el mercado inmobiliario y en asesoramiento para la venta de viviendas. Si tienes más de 65 años y estás pensando en vender tu propiedad, te ayudamos a gestionar todo el proceso para que puedas beneficiarte de las exenciones fiscales y optimizar la operación.
📌 ¿Tienes dudas sobre cómo aplicar estas exenciones? Contáctanos y te asesoraremos en cada paso.
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