Fiscalitat · PUNTO HABITAT
Impostos en vendre un habitatge a Barcelona
En vendre un habitatge, els principals impostos que ha de revisar el venedor són l’IRPF sobre el guany patrimonial i la plusvàlua municipal. L’import depèn de l’adquisició, la venda i les possibles exempcions. No es calcula aplicant un únic percentatge al preu del pis.
Guia per a propietaris residents fiscals a Espanya, en règim comú. Els no residents tributen per l’IRNR i necessiten un càlcul específic.
Els impostos són tributs que es paguen a l’Administració. Els honoraris professionals i els costos dels tràmits són despeses: els tractem en una guia independent.
1. IRPF: es grava el guany, no tot el preu
El guany s’obté restant el valor d’adquisició del valor de transmissió. Tots dos s’ajusten segons les regles fiscals: es poden computar despeses i tributs inherents, justificats i pagats pel propietari, així com determinades inversions i millores. Les reparacions ordinàries no es consideren millores.
Si l’habitatge ha estat llogat, també cal revisar les amortitzacions que redueixen el valor d’adquisició.
Tipus de la base de l’estalvi
L’escala conjunta estatal i autonòmica vigent s’aplica per trams a la base liquidable de l’estalvi, on s’integra el guany de la venda:
| Tram de la base de l’estalvi | Tipus |
|---|---|
| Fins a 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Més de 300.000 € | 30 % |
Cada tipus s’aplica només a la part compresa en el seu tram. La quota final també depèn d’altres rendes de l’estalvi, pèrdues compensables i circumstàncies personals.
Un exemple orientatiu
Vas comprar per 300.000 € i tens 20.000 € de despeses d’adquisició computables: el valor d’adquisició és 320.000 €. Vens per 400.000 € i assumeixes 10.000 € de despeses de transmissió computables: el valor de transmissió és 390.000 €. El guany és de 70.000 €.
Si aquesta fos tota la base de l’estalvi subjecta a l’escala, sense exempcions ni altres ajustos, el càlcul per trams donaria 14.980 €: 1.140 € + 9.240 € + 4.600 €. És un exemple, no el resultat de qualsevol venda d’aquest import.
2. Quan pot estar exempt el guany
Reinversió en habitatge habitual
Si vens el teu habitatge habitual i reinverteixes l’import exigit en un altre habitatge habitual, el guany pot quedar exempt. El termini general comprèn els dos anys anteriors o posteriors a la venda. Si només en reinverteixes una part, l’exempció és proporcional.
No n’hi ha prou amb reinvertir només el benefici. Cal comprovar l’import obtingut, la hipoteca pendent que va finançar l’adquisició, la titularitat, els terminis i la declaració de l’operació.
Majors de 65 anys i dependència
La transmissió de l’habitatge habitual pot estar exempta per als majors de 65 anys i les persones en situació de dependència severa o gran dependència, sense exigir reinversió. No s’estén automàticament a una segona residència. En copropietat es revisa la situació de cada titular.
Consulta la fiscalitat de la venda per a majors de 65 anys →
3. Plusvàlua municipal a Barcelona
És un impost diferent de l’IRPF: grava l’increment del valor del terreny urbà. En una venda, normalment correspon al venedor. Per calcular-lo s’utilitzen les dates d’adquisició i transmissió i els valors cadastrals del sòl i de l’immoble.
Convé comparar el mètode objectiu amb l’increment real i sol·licitar aquest últim si és inferior i s’acredita. Si no hi ha hagut increment del valor del terreny, pot no haver-hi subjecció a l’impost, però cal declarar la transmissió i justificar-ho.
A Barcelona, el termini ordinari d’una compravenda és de 30 dies hàbils des de l’atorgament del document públic. L’exempció de l’IRPF per reinversió o edat no elimina per si sola la plusvàlua.
Preguntes freqüents abans de vendre
Pago IRPF si venc per menys del que vaig pagar?
Pot existir una pèrdua patrimonial, però cal calcular-la amb els valors fiscals ajustats. El resultat de la plusvàlua municipal s’analitza per separat.
Quan es declara la venda a l’IRPF?
A la declaració corresponent a l’any de la transmissió, que es presenta a la campanya de l’any següent. No s’ha de confondre amb el termini municipal de la plusvàlua.
Puc descomptar totes les despeses del guany?
No. Només les admeses per la normativa i degudament justificades. Conserva escriptures, factures i justificants de pagament; no tots els desemborsaments redueixen el guany.
Què convé reunir abans de calcular els impostos?
L’escriptura d’adquisició, les despeses i els impostos documentats, el preu previst de venda, l’IBI, la informació hipotecària i les dades de titularitat. Si hi va haver lloguer, herència o donació, el càlcul requereix revisar aquests antecedents.
El preu de venda és el punt de partida
Una estimació realista del teu pis permet anticipar els impostos i organitzar el pas següent. Després, el càlcul s’ha d’ajustar al preu finalment acordat i a la situació de cada propietari.
Estàs calculant quant et quedarà en vendre?
Per fer números necessites conèixer els impostos i el preu al qual pots vendre el teu pis. A PUNTO HABITAT t’ajudem a preparar l’operació i t’assessorem durant tot el procés. Comença amb una valoració presencial del teu habitatge.
També et pot interessar
A més dels impostos, una compravenda pot generar honoraris i costos de documentació o de cancel·lació registral. Els expliquem per separat a la nostra guia de despeses.
Fonts: Llei 35/2006 de l’IRPF, articles 33 a 38, 66 i 76; Reglament de l’IRPF, articles 40, 41 i 41 bis; criteris de l’Agència Tributària sobre transmissió i reinversió en habitatge habitual; Ajuntament de Barcelona, Institut Municipal d’Hisenda. Contingut elaborat per PUNTO HABITAT. Informació general: cal comprovar les circumstàncies fiscals de cada operació.