FISCALITAT · PUNTO HABITAT
Exempció per reinversió en habitatge habitual: calculadora i guia
Pots vendre el teu habitatge habitual i comprar-ne un altre sense pagar IRPF pel benefici de la venda. Per fer-ho, has de reinvertir la quantitat que exigeix la norma i complir els requisits i els terminis. Si destines menys diners al nou habitatge, una part del benefici pot continuar pagant IRPF.
La pregunta clau és quant destines al nou habitatge. Ho veiem amb un exemple i després pots comprovar les teves xifres.
He guanyat 350.000 € venent el meu pis: hauré de pagar IRPF?
Vas comprar per 200.000 € i vens per 550.000 €. La diferència és el teu benefici: 350.000 €. Ara compraràs un altre habitatge per viure-hi.
Aquest exemple suposa que el pis venut està completament pagat, n’ets l’únic propietari i compleixes els requisits d’habitatge habitual i els terminis. Per entendre’l, deixem de banda les despeses i els ajustos fiscals i altres possibles exempcions. Parlem de l’IRPF: la plusvàlua municipal es revisa per separat.
Veure l’operació de l’exemple
Part del benefici que continua tributant: 350.000 € × 200.000 € / 550.000 € = 127.272,73 €.
El percentatge del 36,36 % està arrodonit per facilitar la lectura. El càlcul utilitza els imports complets.
FES UNA PRIMERA ESTIMACIÓ
Calculadora d’exempció per reinversió en habitatge habitual
Comprova si, amb els imports que indiques, la reinversió permetria no pagar IRPF pel benefici de la venda o si una part continuaria tributant. Introdueix només els imports de la teva part de la propietat.
Hauria de pagar IRPF pel benefici?
Per què pagaria IRPF si reinverteixo tot el meu benefici?
Resposta orientativa: suposa que compleixes els requisits d’habitatge habitual i els terminis. No té en compte altres exempcions, com la de majors de 65 anys, ni calcula la plusvàlua municipal.
Veure les xifres del càlcul
- Per a l’exempció total, hauries de reinvertir
- Percentatge cobert per la teva reinversió
- Guany que podria quedar exempt
- Guany no exempt per reinversió
El guany no exempt no és l’impost que pagaràs. És l’import que continuaria pendent de tributació abans d’aplicar la resta de regles de l’IRPF.
Simulació del règim general de reinversió, per a contribuents de l’IRPF. Pressuposa que es compleixen els requisits d’habitatge habitual, titularitat i terminis. No determina el teu dret a l’exempció ni calcula la quota final de la renda. Si hi ha pèrdues, altres exempcions o circumstàncies especials, cal revisar el cas.
Com es calcula l’exempció per reinversió?
Primer s’obté l’import exigit: valor fiscal de venda menys el capital pendent del préstec d’adquisició, si n’hi ha. Després es divideix l’import reinvertit entre aquest import, fins a un màxim del 100 %. Aquest percentatge s’aplica al guany fiscal.
Si l’habitatge està completament pagat: introdueix 0 € a la casella d’hipoteca pendent. No es descompta cap deute. Per a l’exempció total, l’import a reinvertir seria tot el valor fiscal de venda, no només el benefici.
Exemple sense hipoteca: amb un valor fiscal de venda de 300.000 €, hauries de reinvertir 300.000 € per a l’exempció total. Si reinverteixes 150.000 €, cobreixes el 50 %. D’un guany de 80.000 €, podrien quedar exempts 40.000 € i els altres 40.000 € no quedarien exempts per reinversió.
Exemple amb hipoteca pendent: 300.000 € − 100.000 € = 200.000 € a reinvertir. Reinvertir 150.000 € cobreix el 75 %. D’un guany de 80.000 €, podrien quedar exempts 60.000 €.
Tots dos exemples pressuposen que es compleixen els altres requisits. El valor fiscal de venda té en compte els ajustos permesos i pot ser diferent del preu de l’escriptura.
Quins habitatges es poden acollir a l’exempció
L’operació ha d’encaixar en les regles de l’IRPF per a l’habitatge habitual. No s’aplica de manera general a qualsevol pis venut o comprat.
Què significa habitatge habitual?És l’habitatge on resideixes de manera efectiva i continuada, amb els requisits fiscals que s’indiquen a continuació. No n’hi ha prou de comprar un pis i anomenar-lo «habitual»: ha de ser realment la teva llar.
- L’habitatge que vens: ha de ser habitual en el moment de transmetre’l o haver-ho estat en algun moment dels dos anys anteriors.
- L’habitatge que compres: ha de convertir-se en la teva residència habitual. Com a regla general, exigeix ocupació efectiva dins dels dotze mesos següents a l’adquisició o finalització.
- Permanència: el concepte fiscal d’habitatge habitual exigeix normalment tres anys de residència continuada. Hi ha excepcions quan es produeixen circumstàncies que obliguen necessàriament a canviar de domicili; s’han de justificar.
La rehabilitació també pot permetre l’exempció si compleix la definició fiscal exigida. Una reforma ordinària no equival automàticament a una rehabilitació a aquests efectes.
Un exemple quotidiàPintar el pis o renovar la cuina, per si sols, no permeten donar per complert el requisit de rehabilitació. Aquesta paraula té aquí un significat fiscal concret que cal comprovar.
Quants diners has de reinvertir
Cal distingir dos càlculs: el guany patrimonial i l’import que s’ha de reinvertir per deixar-lo exempt. El guany s’obté aplicant les regles fiscals sobre els valors d’adquisició i transmissió; no és simplement els diners que reps al compte.
- Guany patrimonial
- És el benefici de la venda calculat amb les regles d’Hisenda: la diferència entre el valor de venda i el de compra, amb els ajustos que corresponguin. No és tot el que cobres pel pis.
- Adquisició i transmissió
- En una compravenda, «adquisició» es refereix a la compra i «transmissió» a la venda. Els seus valors fiscals tenen en compte les despeses, els impostos i altres ajustos que permet la norma; per això poden ser diferents dels preus de l’escriptura.
Si l’habitatge venut es va adquirir amb finançament, per determinar l’import exigit de reinversió es descompta del valor de transmissió el principal pendent del préstec utilitzat en aquella adquisició. Aquest deute pendent no redueix per si mateix el guany patrimonial.
La hipoteca, sense tecnicismesEl principal pendent són els diners del préstec que encara has de retornar al banc, sense incloure els interessos futurs. Aquí parlem del préstec que va finançar la compra del pis venut. Restar-lo ajuda a calcular quant has de reinvertir; no serveix per tornar-lo a restar del benefici de la venda.
La nova compra es pot finançar amb una hipoteca: no és obligatori utilitzar exactament els mateixos euros rebuts en la venda. El que importa és l’import d’adquisició que resulti computable, juntament amb la resta de requisits. En un habitatge compartit, cada propietari ha de calcular la seva part i comprovar la seva situació.
Què vol dir «computable»?És la quantitat que la norma permet comptar per a la reinversió. Per exemple, demanar una hipoteca per al nou habitatge no impedeix que la seva adquisició pugui comptar. Si compres amb una altra persona, es té en compte la teva part de la propietat, no automàticament el preu complet del pis.
Si la reinversió és inferior a l’import exigit, només queda exempta la part proporcional del guany.
Exemple de reinversió parcial
Suposem un valor fiscal de transmissió de 300.000 €, una hipoteca pendent vinculada a l’adquisició de 100.000 € i un guany fiscal ja calculat de 80.000 €.
- Import que caldria reinvertir: 300.000 − 100.000 = 200.000 €.
- Reinversió computable realitzada: 150.000 €, equivalent al 75 % de l’import exigit.
- Guany exempt: 80.000 × 75 % = 60.000 €.
- Guany no exempt: 20.000 €, que s’integraria en l’IRPF segons les regles aplicables.
Exemple simplificat: pressuposa que es compleixen els requisits d’habitatge habitual, titularitat i terminis. El valor fiscal de transmissió pot diferir del preu de l’escriptura.
Reinvertir el 75 % permet deixar exempt el 75 % del guany
No significa que hagis de pagar 20.000 €. Aquesta és la part del guany sobre la qual es calcularà l’impost, segons els tipus i les altres circumstàncies de la teva declaració.
El termini de dos anys i la declaració de la venda
Pots adquirir el nou habitatge abans o després de vendre: el període general es compta de data a data i comprèn els dos anys anteriors o posteriors a la transmissió. També hi pot haver pagaments successius dins del termini.
Pots comprar abans o després de vendre
Signar unes arres no equival per si sol a adquirir l’habitatge. Abans de comprometre una operació, convé comprovar les dates d’adquisició i transmissió que produeixen efectes fiscals.
Les arres són un pas previSón un acord previ a la compravenda, normalment acompanyat d’un lliurament de diners. Reservar el pis no significa necessàriament que ja l’hagis adquirit a efectes d’aquesta exempció.
L’exempció no s’ha de donar per aplicada automàticament: cal reflectir l’operació correctament en la declaració de l’IRPF. Si la reinversió es farà en un exercici posterior, ha de constar aquesta intenció. Un error en la declaració pot requerir una rectificació; no s’ha d’interpretar sense revisió com la pèrdua definitiva del dret.
Si finalment no es compleixen els requisits, pot ser necessari regularitzar el guany de l’any de la venda mitjançant una declaració complementària, amb interessos de demora. Convé revisar el cas abans que venci el termini.
I si al final no compleixes les condicions?Regularitzar significa corregir la situació fiscal. Una declaració complementària permet afegir a la declaració de l’any de la venda el que hi faltava i pagar el que correspongui. Els interessos de demora són una quantitat addicional pel temps transcorregut.
La plusvàlua municipal s’analitza per separat
Aquesta exempció es refereix a l’IRPF. No elimina automàticament la plusvàlua municipal ni altres tributs que puguin correspondre a l’operació.
Preguntes freqüents sobre la reinversió
Si venc el meu habitatge habitual per comprar-ne un altre, hauré de pagar IRPF pel que he guanyat?
Pots no pagar IRPF per aquest benefici si la nova compra cobreix l’import de reinversió exigit i compleixes els requisits i els terminis. Si la compra només cobreix una part, una part del benefici continuarà tributant, llevat que correspongui una altra exempció. Per exemple, sense hipoteca ni ajustos: comprar per 200.000 €, vendre per 550.000 € i comprar el nou habitatge per 550.000 € pot deixar els 350.000 € de benefici lliures d’IRPF. Comprar el nou per 350.000 € només permet una exempció parcial.
Com es calcula l’exempció si només reinverteixo una part?
Divideix l’import reinvertit entre l’import exigit per a l’exempció total i aplica el percentatge al guany fiscal. Per exemple, si cobreixes el 75 %, podria quedar exempt el 75 % del guany. Pots provar els teus imports a la calculadora d’exempció per reinversió.
La calculadora em diu quant pagaré a Hisenda?
No. Estima la part del guany que podria quedar exempta i la que no quedaria exempta per reinversió. La quota de l’IRPF també depèn d’altres rendes, compensacions i circumstàncies personals.
N’hi ha prou de reinvertir el benefici de la venda?
Pot permetre que una part del benefici quedi lliure d’IRPF, però no necessàriament tot. La norma compara el que reinverteixes amb l’import obtingut de la venda; no considera que hagis invertit primer el benefici i conservat només el que vas pagar en comprar. Si no queda hipoteca, per a l’exempció total has de reinvertir tot el valor de venda a efectes fiscals. Si queda un préstec d’adquisició pendent, se’n descompta el capital per calcular quant has de reinvertir. Ho expliquem amb l’exemple de compra per 200.000 € i venda per 550.000 €.
Puc comprar el nou habitatge abans de vendre?
Sí. La regla general admet l’adquisició dins dels dos anys anteriors a la venda, a més dels dos posteriors, sempre que es compleixin els altres requisits.
Puc demanar una hipoteca per comprar?
Sí. El finançament no impedeix per si mateix l’exempció. Cal comprovar l’import d’adquisició computable i el compliment de les condicions.
Què passa si només reinverteixo una part?
L’exempció és proporcional. La part del guany no exempta s’integra en l’IRPF d’acord amb les regles aplicables.
Si tinc més de 65 anys he de reinvertir?
La transmissió de l’habitatge habitual per persones de més de 65 anys es pot acollir a una exempció diferent, que no exigeix reinversió. Cal comprovar els requisits i la situació de cada titular. Consulta la guia sobre la venda d’habitatge per persones de més de 65 anys.
Planifica la venda i la compra del teu pròxim habitatge
Per organitzar el canvi necessites conèixer el valor del teu pis i coordinar els terminis. A PUNTO HABITAT t’ajudem a preparar la venda i a revisar les qüestions que has de tenir en compte abans de signar. Comença amb una valoració presencial.
Fonts: Llei 35/2006 de l’IRPF, article 38; Reglament de l’IRPF, articles 41 i 41 bis; criteris de l’Agència Tributària sobre reinversió en habitatge habitual. Contingut elaborat per PUNTO HABITAT. Informació general: cal comprovar les circumstàncies fiscals de cada operació.